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海外不動産投資の光と影

不動産は株などのペーパーアセットとは異なり、流動性や透明性は低く、立地他の複雑なローカル事情が絡む飽くまでローカルアセットです。グローバル経済の影響は受けるものの、その価値はローカル市場要因で規定される投資案件となります。 道路や公共交通網などのインフラ開発、商業施設開発、それに伴う住環境の変化、ディベロッパーのブランド力の変化、等々ほぼ全ての要因はローカルなものに帰属します。 不動産は生き物とよく言われます。生物学的には勿論間違っていますが、考え方の表現... もっと読む

日本人の日本人による日本人の為の不動産投資 IN Bangkok

数日前に、日本人の為の圧倒的な利便性、スクムビットとは?を読まれた方には、スクムビット地区、特にアソーク〜エカマイ間に駐在員の家族世帯を中心に多くの日本人が住んでいる事はおわかり頂けたかと思います。 弊社の不動産投資物件に関しても、プリセール物件の転売狙いでない限りは、この日本人居住区の物件を主に勧めております。但し、アソーク〜エカマイはバンコク屈指のプライムロケーションでもある為、日本人世帯に賃貸可能なハイエンド物件はどうしても平米単価20万バーツ〜とな... もっと読む

価格のねじれ現象(その3)今年のSell Before Transferの目玉は昨年と同じプロジェクトという世にも不思議な物語

前々回、前回のブログでは、プリセール物件とリセール物件の価格のひずみ(ねじれ現象)をお話ししました。特にパーク24はフェーズ2となるタワー4、5、6のプリセール価格の兼ね合いで価格改定を行ったフェーズ1のユニット価格が、登記済み物件のリセール価格まで上回る状態となるという大きな歪を生みました。 フェーズ2も今年4月の時点で80%程の完成となっていますので、今年後半は登記前ユニット、Sell Before Transfer物件が大量に市場に流れ込んでくるもの... もっと読む

プリセール物件がリセール物件より高い、といったねじれ現象

つい先月の話になりますが、PARK24(パーク24)の1ベッドルームを購入したい、との依頼をお客様から頂き、早速探したところ、ディベロッパーの直販価格の方がリセール価格の方が割高になっている事実に気付きました。 パーク24はこれまでに何度となく当ブログでも紹介してきましたが、登記直前の投資ターゲットとしてAshton Asoke(アシュトン・アソーク)と共にお勧めしてきたプロジェクトでもあります。 ※パーク24 iこのプロジェクトに関しては、投資有効性を考... もっと読む

新しい局面を迎えたバンコク不動産投資

昨年暮れぐらいから、プリセールで完売し、人気物件と思われていたパーク24(フェーズ1)、アシュトン・アソーク、ライフ48などのユニットが、プリセールから5−10%ぐらいの限定的な上昇で売られている状況を目にするようになりました。売り急いでいるユニットになると、プリセール価格とほぼ同じ投げ売り価格で出ているではありませんか! こういった状況は、記憶している限りバンコクの人気物件では過去起き得ませんでした。これにより、バンコクのプリセール投資も新しい局面を迎え... もっと読む

アユタヤの45億円規模の投資詐欺事件

今回は物々しいタイトルになっていますが、タイ不動産に興味のある方には、このような暗闇もある、と言う事をお伝えしておくべきかと思いご紹介することにしました。 タイで長く不動産業者をしていると、詐欺そのもの、詐欺擦れ擦れの商法、故意にミスリードするような告知等、あらゆるレベルでの顧客に対する背信行為を目にする事が少なからずあります。 先日も日本で不動産投資エキスポを覗いてきました。詐欺的な水準のものは目にしませんでしたが、誤解に近い理解を与え物件販売を行なって... もっと読む

将来の賃貸激戦区スクムビット36 (その4)

リズム・スクムビット36−38 アイデオQスクムビット36 ヴィタラ36 168スクムビット36   ※BTSトンロー駅前物件マップ どれもがスクムビット36の中に入った物件で、リズムとアイデオは高層、ヴィタラ36と168は低層物件となっています。   リズムは2016年に開業し、物件としては際立ったものはないもののこれといった非もなく、ディベロッパーであるAP社の中では最高グレードの物件なのですが、残念ながら賃貸が奮っていません。   将来の賃貸激戦区ス... もっと読む

将来の賃貸激戦区スクムビット36 (その3)

トンロー駅前物件の賃貸事情のお話を続けます。 ※トンロー駅周辺物件比較(賃貸) キーン・バイ・サンシリ クレスト・スクムビット34 シリ・アット・スクムビット スクムビット通り沿いの3つのコンドミニアムを比較してみましょう。   ※トンロー駅前物件地図 物件のグレードや立地条件にさほどの差異がないこの3つの物件ですが、シリ・アット・スクムビットが完成した2010年からキーン・バイ・サンシリやクレスト・スクムビット24が完成した2013〜2014年の間に新築... もっと読む

将来の賃貸激戦区スクムビット36 (その2)

ちょっと時間が空いてしまいましたが、将来の賃貸激戦区スクムビット36(その1)の続きです。 それでは、既存の物件に関しては弊社の賃貸実績データ、建築中の物件に関してはプロジェクト詳細と販売価格に基づいた予測データをベースに、将来の賃貸動向を予想してみました。 次の一覧表をご覧下さい。 ※トンロー駅周辺物件比較(賃貸) 物件グレードに関しては、過去に作成した「コンドミニアム価格格付け」がベースになっています。 ※コンドミニアム価格格付け 作成してから2年以上... もっと読む

将来の賃貸激戦区スクムビット36 (その1)

昨年暮れ好調なセールスを記録し瞬く間に在庫完売となったThe Esse Sukhumvit 36(ジ・エッセ・スクムビット36)、BTSトンロー駅前といった抜群の立地は勿論の事、間取りの良さ、グレード感、そして共益施設の充実度においても申し分なく、2020年の完成が待ち望まれるところですが、この他にもソイ36において大小含めて5件のプロジェクトが建設中となっており、将来的には激しい賃貸競争が展開するだろうと見ております。 参照過去ログ : 2017年の最後... もっと読む