賃貸業務を通じて思う事あれこれ (その2)

前回のブログでは、賃貸は適切なマーケティングとセールス戦略を実施した後は運次第、と書きました。該当ユニットに適切な手段を講じても、それに適合する潜在テナント候補がいるかいないかに最後は委ねられる、という事を言いたかったのですが、改めて考えると、それを日本人テナントのみを対象にして当たり前のように発想できる、というのはすごい事ではないでしょうか? 永住権保持者を除く長期滞在者数が世界1位のバンコク、そしてその大多数がスクムビットという限られたエリアに集中して... もっと読む

賃貸業務で思う事あれこれ (その1)

つい1週間ほど前にエッセアソーク の2ベッドルームユニットにテナント入居となり、弊社で販売した全てのユニットの賃貸契約&入居が完了しました。このユニットは内装、家具付終了後に賃貸募集のまま2ヶ月以上空室となっていた為、ほっと胸を撫で下ろした、といった状況です。 ※エッセアソーク、2ベッドルーム 弊社より物件を購入して頂いているお客様は、「当然ヨシダさんのところでテナント付けも物件管理もやるんだよね?」と当然の如く期待していますので、空室が続くとかなり強いプ... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その9)

このテーマに関する連載も思いの外長期に及びました。まだまだ伝えたい事が多々ありますが、あまり深掘りすると、他にある読書の皆様の利益に叶うはずの情報がおろそかになってしまいますので、今回で終わりにしようと思います。 前回ブログの最後部分で、築深コンドミニアムのオーナーがユニットを刷新するような全面改装や利回りに見合う販売価格の値下げを積極的に取り組む事は無いだろう、と締めくくりました。 これは、その当時の高級コンドミニアムを購入したオーナーはトップクラスの富... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その8)

築25年のラスコリナスは、周辺新築物件との比較において、投資物件として分が悪い事はご理解頂けたかと思います。 平米単価が半分程度というのは割安に感じますが、実際は日本における新築・中古マンションの価格差とほぼ変わりません。 ※首都圏新築・中古マンション平均価格差 (出典:オウチーノニュース) 2017年発表の国土交通省の資料によれば、首都圏マンションの新築と築平均20.7年の中古物件の平均平米単価は、それぞれ85.9万円、50万円で、マイナス約40%の価格... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その7)

1995年完成、アソークの一等地にそびえるタワーコンドミニアム“ラスコリナス”の現状に関して、前回のブログで大体ご理解頂けたのでは無いかと思います。 平米単価が近隣の新築コンドミニアムの約半分、築深ならではの広々としたユニットにアソーク交差点付近のスーパーロケーション等々非常に魅力的に感じますが、実際は売買、賃貸共に芳しくありません。 その理由に関して、今回は斬り込んでみたいと思います。 先ず大手ポータルサイトHipflatに掲載されている賃貸広告を見て下... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その6)

前回の告知通り、LAS COLINAS(ラスコリナス)を検証したいと思います。 余談になりますが、オフィスから近いので歩いて出向いたところ土砂降りに遭遇。傘を持っていたのですが、バンコクの激しい雨の前に無力化され、結果ずぶ濡れの状態での物件視察となりました。 ラスコリナスはオフィスと自宅の中間地点にあり、部屋のベランダからもいつも見ている建物ながら数年前の視察以来足を運ぶ事も無く、久しぶりの訪問と相成った次第です。 下は前回ブログのカバーで使った写真ですが... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その5)

前回までは勝ち組の築深コンドミニアムがどのような市場価値を保っているのかについて、バンコクのコンドミニアムの価格変遷の歴史を織り交ぜながら説明してきました。 その後時間は空いてしまいましたが、今回からはシリーズのテーマに掲げていた話の肝となる“築深VS新築”に関して検証を進めたいと思います。 弊社のオフィスもあるアソーク地区での新旧コンドミニアムに目を向ける事にします。 先ずは新築物件から。 過去ログ:人気プロジェクト MUNIQスクムビット23、アソーク... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その4)

タイ不動産のポータルサイトHipflat上のソムキッド・ガーデンズの売買、賃貸物件の広告を見渡すと、物件により価格の開きが大きく見られる事が分かります。 先ずは売買物件を見てみましょう。 ※ソムキッド・ガーデンズ売買広告 安いものは平米単価15万バーツ台、高いものは平米単価21万バーツ台となっています。上記は広告ページの一部を抜粋したものなのですが、更に高く23万バーツに迫る物件も出ていました。 同エリアで建設中のスーパーラグジュアリープロジェクト“28チ... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その3)

日本で言うところのレジェンドマンションに当たるソムキッド・ガーデンズ、1991年築にも関わらず、改装されている部屋が多い、共有エリアの維持管理が良い為古い、ぼろいといった印象はなく、威風堂々とした格調の高さを感じます。 これこそが価格が新築当初から5倍も上昇し、今以って家族用人気物件として賃貸市場に君臨するコンドミニアムたる所以なのだろう、と納得。 敷地面積が広いアドバンテージは、巨大なグリーンエリア、テニスコート、バスケットボールコート等を備える事により... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その2)

Somkid Gardens(ソムキッッド・ガーデンズ)を築深コンドミニアムの第一例として検証します。 ※ソムキッド・ガーデンズ外観 1991年の完成ですから筑後30年を経過しようとしていますが、今も賃貸人気は高い物件です。バンコクのコンドミニアム時代の幕開けを代表する物件として現地の業者であれば誰もが一目を置く建物です。 ロケーションはチッドロム駅から300メートル程、セントラルデパート本店の裏手、ソイソムキッドの立地。コンドミニアム名は通りの名に因んで... もっと読む