コンドミニアムオーナーとして賃貸利回り投資を行う際の必要な基礎知識を紹介します。

どんな不具合も見逃しません、“ホームインスペクター”

昨年より、弊社ではユニット引き渡し前の不具合チェックにプロの業者を入れるようになりました。 それまではお客様と弊社の担当営業スタッフが目視で行う方が多かったのですが、実際細かい箇所は見つけ切れないケースも少なくありませんでした。 新築ユニットに瑕疵の保証期間もある為、事後対応は必要に応じて行なってきました。発生毎に一つ一つ対応するといった効率の悪さもこの方針転換の背景にはありますが、これはむしろ2次的な理由となります。 それ以上に重要なのは、引き渡し前に不... もっと読む

プラカノン以東の賃貸投資の重要点 単身用ユニットが有利

プラカノン、オンヌットエリアの賃貸投資では、予算の低い駐在員層、現地採用社員層等がテナントターゲットとなる事は前回のブログで説明した通りです。 もう一つ重要な点は、家族世帯、特に就学児童のいる家族世帯はこのエリアを選ばない、という事です。 アソーク〜エカマイのエリアでは、日系スーパーや飲食店が多いという利便性にとどまらず、日本語が通じる総合病院、フードデリバリー、酒屋さんの配達(これは昭和のネオジャポネスク的ですね?)に止まらず、子供の学習塾や日系大手予備... もっと読む

賃貸人気抜群のサービス付きコンドミニアム!

前回からの賃貸にまつわる話の流れとして、弊社の賃貸独自商品となるサービスコンドミニアムについて説明する事にします。 サービスコンドミニアムとは駅近のコンドミニアムのお部屋に ・週2〜3回のメイドサービス(清掃、洗い物、洗濯&アイロンがけ) ・インターネット ・全48チャンネルの日本語テレビ放送(インターネット配信) を付けた日本人テナント様用の賃貸パッケージです。   ※サービスコンドミニアム、現地フリーペーパー広告 弊社では同商品を開始して7年以上経てお... もっと読む

賃貸は先ず物件内競争から (その2)

アシュトン・アソーク1ベッドルームの実際の賃貸募集広告の写真を下に転載しますので参照下さい。 ※アシュトン・アソーク1ベッドルーム賃貸ユニット(1) ※アシュトン・アソーク1ベッドルーム賃貸ユニット(2) (1)、(2)共に市販家具店やホームセンターから購入したものでインテリアをまとめており、どちらも4万バーツ(約14万円)で賃貸募集をかけています。(1)はコストセービングを一番の目標に掲げたのか、それともただ無頓着なのかよく分かりませんが、ラグジュアリー... もっと読む

賃貸は先ず物件内競争から (その1)

9月に入りアシュトン・アソークの賃貸物件が出始め、弊社でも1件、2件と徐々に賃貸テナントが付き始めました。 ※アシュトン・アソーク 賃貸契約内容を見ると 1)18階35平米 家賃37,000バーツ(平米当たり1,057バーツ/月) 2)25階35平米 家賃42,500バーツ(平米当たり1,214バーツ/月) となっています。 階数がさほど変わらないのに家賃に大きな差がついているのは、眺望、内装、インテリア、家具、家電そして予算の違いなどによるものです。 テ... もっと読む

コンドミニアムのブランディングを信用するのは危険

ペッブリー駅やラマ9世駅周辺のコンドミニアムを視察して気づいた事は、リズムはアドレスと並びAP社の最高グレードのラインアップの位置付けであるにも関わらず、こちらの2つのリズムのユニットは大きく見劣りする仕様水準となっている点です。 上場ディベロッパーの最上級グレードともなれば、エアコンは天井にビルトインされるのが一般的ですが、こちらは壁掛けスタイル。加えてシャワールームの温水器までむき出しの壁掛けとなっている安普請。これではライフと全く差別化ができていない... もっと読む

海外不動産投資の光と影

不動産は株などのペーパーアセットとは異なり、流動性や透明性は低く、立地他の複雑なローカル事情が絡む飽くまでローカルアセットです。グローバル経済の影響は受けるものの、その価値はローカル市場要因で規定される投資案件となります。 道路や公共交通網などのインフラ開発、商業施設開発、それに伴う住環境の変化、ディベロッパーのブランド力の変化、等々ほぼ全ての要因はローカルなものに帰属します。 不動産は生き物とよく言われます。生物学的には勿論間違っていますが、考え方の表現... もっと読む

アシュトン・アソーク登記前ファイナルリセール!1ベッドルーム割安価格で販売中。

それでは予告通りアシュトン・アソークの登記前リセール物件のお知らせです。 ※アシュトン・アソーク(外観)   このプロジェクトに関しては、3年半ほど前に一般プリセール販売開始のアーバンパルスというイベントの現場にいたので良く覚えています。既にVIP顧客用プリセールは開始されており、一般販売開始の時点で平米単価23万バーツ〜と強気の価格設定で売り出されました。30平米の一番小さな1ベッドでも6.9ミリオンバーツ〜の価格、アソーク駅近の絶好の立地とはいえ201... もっと読む

Ashton AsokeとPark24を選ぶに当たって (その2)

前回はバンコクの都市化、土地価格の上昇を背景にコンドミニアムユニットがダウンサイズ化してきた経過をユニット数、平米単価の変遷と共に見てきました。   本日はタイトルに記した通りの本題に入ります。   Sell Before Transferのタイミングでプリセール価格とさほど変わらない価格で買えるのであれば、買い得物件ではないか?何の問題があるの?と思っている人は多いでしょう。今までのバンコクの物件価格の上昇を知っている人であれば特にそう思うはずですし、僕... もっと読む

Ashton AsokeとPark24を選ぶに当たって (その1)

前回のブログでAshton Asoke、Park24の1ベッドはプリセールと同じ様な価格で出ており買得である、といった内容の説明をしましたが、誤解を招くといけないと思い、今回はその補足をする事にしました。   過去ログ:賃貸投資物件の勝ち物件を補足せよ! も参考になるかと思います。   両プロジェクトで懸念が残るのは、賃貸投資物件としての有効性です。   どちらも立地は素晴らしいのですが、駐在員層の賃貸を狙うにはユニットが小さ過ぎるのです。   今年初めに... もっと読む