バンコク、シラチャの日本人居住区のコンドミニアム、不動産、生活等に関して解説します。

賃貸業務を通じて思う事あれこれ (その2)

前回のブログでは、賃貸は適切なマーケティングとセールス戦略を実施した後は運次第、と書きました。該当ユニットに適切な手段を講じても、それに適合する潜在テナント候補がいるかいないかに最後は委ねられる、という事を言いたかったのですが、改めて考えると、それを日本人テナントのみを対象にして当たり前のように発想できる、というのはすごい事ではないでしょうか? 永住権保持者を除く長期滞在者数が世界1位のバンコク、そしてその大多数がスクムビットという限られたエリアに集中して... もっと読む

賃貸業務で思う事あれこれ (その1)

つい1週間ほど前にエッセアソーク の2ベッドルームユニットにテナント入居となり、弊社で販売した全てのユニットの賃貸契約&入居が完了しました。このユニットは内装、家具付終了後に賃貸募集のまま2ヶ月以上空室となっていた為、ほっと胸を撫で下ろした、といった状況です。 ※エッセアソーク、2ベッドルーム 弊社より物件を購入して頂いているお客様は、「当然ヨシダさんのところでテナント付けも物件管理もやるんだよね?」と当然の如く期待していますので、空室が続くとかなり強いプ... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その9)

このテーマに関する連載も思いの外長期に及びました。まだまだ伝えたい事が多々ありますが、あまり深掘りすると、他にある読書の皆様の利益に叶うはずの情報がおろそかになってしまいますので、今回で終わりにしようと思います。 前回ブログの最後部分で、築深コンドミニアムのオーナーがユニットを刷新するような全面改装や利回りに見合う販売価格の値下げを積極的に取り組む事は無いだろう、と締めくくりました。 これは、その当時の高級コンドミニアムを購入したオーナーはトップクラスの富... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その8)

築25年のラスコリナスは、周辺新築物件との比較において、投資物件として分が悪い事はご理解頂けたかと思います。 平米単価が半分程度というのは割安に感じますが、実際は日本における新築・中古マンションの価格差とほぼ変わりません。 ※首都圏新築・中古マンション平均価格差 (出典:オウチーノニュース) 2017年発表の国土交通省の資料によれば、首都圏マンションの新築と築平均20.7年の中古物件の平均平米単価は、それぞれ85.9万円、50万円で、マイナス約40%の価格... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その7)

1995年完成、アソークの一等地にそびえるタワーコンドミニアム“ラスコリナス”の現状に関して、前回のブログで大体ご理解頂けたのでは無いかと思います。 平米単価が近隣の新築コンドミニアムの約半分、築深ならではの広々としたユニットにアソーク交差点付近のスーパーロケーション等々非常に魅力的に感じますが、実際は売買、賃貸共に芳しくありません。 その理由に関して、今回は斬り込んでみたいと思います。 先ず大手ポータルサイトHipflatに掲載されている賃貸広告を見て下... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その6)

前回の告知通り、LAS COLINAS(ラスコリナス)を検証したいと思います。 余談になりますが、オフィスから近いので歩いて出向いたところ土砂降りに遭遇。傘を持っていたのですが、バンコクの激しい雨の前に無力化され、結果ずぶ濡れの状態での物件視察となりました。 ラスコリナスはオフィスと自宅の中間地点にあり、部屋のベランダからもいつも見ている建物ながら数年前の視察以来足を運ぶ事も無く、久しぶりの訪問と相成った次第です。 下は前回ブログのカバーで使った写真ですが... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その5)

前回までは勝ち組の築深コンドミニアムがどのような市場価値を保っているのかについて、バンコクのコンドミニアムの価格変遷の歴史を織り交ぜながら説明してきました。 その後時間は空いてしまいましたが、今回からはシリーズのテーマに掲げていた話の肝となる“築深VS新築”に関して検証を進めたいと思います。 弊社のオフィスもあるアソーク地区での新旧コンドミニアムに目を向ける事にします。 先ずは新築物件から。 過去ログ:人気プロジェクト MUNIQスクムビット23、アソーク... もっと読む

在庫一掃プロモーションが起こす市場ねじれ現象 (その3)

前回は4つのエリアのコンドミニアムを比較してみました。 インプレッションエカマイのプロモーションは2階限定ではあるものの平米13.9万バーツといった価格は、平米単価20万バーツ前後が相場となるエカマイのラグジュアリーコンドとしてはかなりの割安なので、価格が上昇しているオンヌット以遠のプロジェクトと比較して実証しようとの試みだったのですが、結論から言えば、必ずしも絶対的に得とまでは言い切れない部分も残った感があるのかな?と思っています。 エカマイで新築コンド... もっと読む

在庫一掃プロモーションが引き起こす価格ねじれ現象 (その1)

本ブログをご愛読して頂いている方であれば、バンコクのコンドミニアム市場は売れ行き鈍化で在庫が積み上がっている状況は十分ご理解頂けているかと思います。 在庫を抱えているディベロッパーが販売攻勢をかける中で、限定的にではありますが、日本人居住区内においても魅力的な価格の物件を目にするようになりました。 エカマイのドンキホーテ周辺に日系企業の合弁によるプロジェクトが集結している状況を以前ご紹介しましたが(参照過去ログ:エカマイに集結する日系合弁事業によるコンドプ... もっと読む

エッセ・アソーク 賃貸付け好調

さて、今回は約束通り完成したばかりのエッセ・アソークの賃貸のお話です。 ※エッセ・アソーク外観 ※エッセ・アソーク、正面玄関 エッセ・アソークはMRTスクムビット駅とペッブリー駅の丁度中間地点に位置しており、距離にして約500メートル、徒歩所要時間は6分強になります。日本的に言えば十分に駅近なのですが、暑いタイでは現地のタイ人が歩く距離ではありません。 ※エッセ・アソーク、ロケーションマップ ※エッセ・アソーク、MRTスクムビット駅までの徒歩所要時間 又、... もっと読む