バンコク、パタヤ、シラチャのコンドミニアムのプリセール物件、リセール物件、新築・中古物件に関してレポートします。

The Fine Bangkok -The First Light from Japan-

前回掲載した6件の新規プロジェクトの中でも、最も新鮮味を感じたエカマイのプロジェクトThe Fine Bangkok(ザファインバンコク)から検証する事にします。 ※ザファインバンコク 前回のブログで記載した一覧からこのプロジェクトの部分を以下に抜粋しました。   このプロジェクトはサンキョウホームタイ法人と京阪不動産の合弁事業ですので、100%日系ディベロッパー資本のプロジェクトとなります。その点では日本の大手ディベロッパー+タイ大手ディベロッパーの合弁... もっと読む

2018年後半新規コンドミニアムプロジェクト

新しいプロジェクトを個別に検証する前に、先ずはそのアウトラインを見ることにします。 下の地図を参照願います。 ※スクムビット地区、2018年第3&4四半期新規コンドミニアムプロジェクトマップ 計6件のプロジェクトを記していますが、中にはまだ売り出しが始まっていないプロジェクトもあります。 地区別に見ると次の通りです。 プロンポン地区 Noble State Sukhumvit 39(ノーブルステートスクムビット39) The Estelle(ジエステル) ... もっと読む

完成後登記前バーゲンリセール情報 (その2)

前回のアイデオモビアソークに続き、Rhythm Ekkamai(リズムエカマイ)をご紹介します。こちらも同様にプリセール後間も無く完売した人気プロジェクトでしたが、完成、登記目前となる現在、多数のユニットがプリセールとほぼ変わらない価格で売りに出ています。 ※リズムエカマイ ※リズムエカマイ、プロジェクト進捗状況 2年ほど前に同じリズムシリーズのコンドミニアムがBTSエカマイ駅近くに完成しましたが、そちらはソイ42の立地。エカマイ駅まで徒歩2分、駅直結の大... もっと読む

完成後登記前バーゲンリセール情報 (その1)

昨年後半から顕著に見られるようになった登記前の投げ売り現象ですが、過去ログ:価格のねじれ現象(その4)根底にあるのは不動産市場の変化で、特殊な理由で特定のコンドミニアムに限定された事例ではなく、バンコクの不動産市場の潮目の変化と捉えるべきだと書きましたが、最近の完成前物件の売り出し状況を見ていてもその考えを裏付ける流れとなっているようです。 ここ2、3ヶ月の動向だけでも、プリセール時に早々に完売したプロジェクトだったにも関わらず完成直前になってプリセールと... もっと読む

明暗を分けるパタヤのコンドミニアムロケーション (その2)

タイの有力不動産ニュースサイトによれば2018年6月末時点で、約14,000ユニットのコンドミニアムが市場で販売されている。その内訳に関しての記述はないので、プリセールなのか中古なのか全く分からないのですが、多くの売れ残り在庫が市場では溢れている、と理解すべきなのかと思います。 前々回、前回のブログで説明した通り、簡単に買えない程の人気プロジェクトもあれば、完成間近になっても多くの在庫を抱える不人気なものもあり、勝敗は明確に出ているものの、実際は、前者は稀... もっと読む

明暗を分けるパタヤのコンドミニアムロケーション (その1)

前回に引き続きパタヤ地区についてお話しします。 過去ログ:セントラルパタヤ明暗を分けた2つのプロジェクトでは、サンシリのベース・セントラル・パタヤとチューリップグループのグランド・アベニュー・レジデンスの2つの物件を比較しました。 ベース・セントラル・パタヤはその後価格上昇を続け、プリセール価格から4割程上昇、民泊運営を目的にパタヤで不動産投資をする中国人には一番人気となっているようで、外国人区分はなかなか中古市場にも出てこない有様です。 第2弾として今年... もっと読む

腐蝕が進むパタヤウオーターフロントレジデンス&スイート

つい先日、倒産して現在係争中のプロジェクト、サウスパタヤのウオーターフロントレジデンスに足を運んだのですが、プロジェクト倒産後放置された建物は名前通り海の前の立地ということもあり、剥き出しの鉄骨は錆び果て、いつ頭上に落ちてきてもおかしくないような状態となっていたのには驚かされました。 ※腐蝕が進む躯体 2011年頃に売り出されたプロジェクトだったと記憶していますが(間違っていたらすいません)、バリハイ埠頭近隣のオーシャンフロントの立地、しかもパタヤを訪れる... もっと読む

賃貸は先ず物件内競争から (その2)

アシュトン・アソーク1ベッドルームの実際の賃貸募集広告の写真を下に転載しますので参照下さい。 ※アシュトン・アソーク1ベッドルーム賃貸ユニット(1) ※アシュトン・アソーク1ベッドルーム賃貸ユニット(2) (1)、(2)共に市販家具店やホームセンターから購入したものでインテリアをまとめており、どちらも4万バーツ(約14万円)で賃貸募集をかけています。(1)はコストセービングを一番の目標に掲げたのか、それともただ無頓着なのかよく分かりませんが、ラグジュアリー... もっと読む

賃貸は先ず物件内競争から (その1)

9月に入りアシュトン・アソークの賃貸物件が出始め、弊社でも1件、2件と徐々に賃貸テナントが付き始めました。 ※アシュトン・アソーク 賃貸契約内容を見ると 1)18階35平米 家賃37,000バーツ(平米当たり1,057バーツ/月) 2)25階35平米 家賃42,500バーツ(平米当たり1,214バーツ/月) となっています。 階数がさほど変わらないのに家賃に大きな差がついているのは、眺望、内装、インテリア、家具、家電そして予算の違いなどによるものです。 テ... もっと読む

コンドミニアムのブランディングを信用するのは危険

ペッブリー駅やラマ9世駅周辺のコンドミニアムを視察して気づいた事は、リズムはアドレスと並びAP社の最高グレードのラインアップの位置付けであるにも関わらず、こちらの2つのリズムのユニットは大きく見劣りする仕様水準となっている点です。 上場ディベロッパーの最上級グレードともなれば、エアコンは天井にビルトインされるのが一般的ですが、こちらは壁掛けスタイル。加えてシャワールームの温水器までむき出しの壁掛けとなっている安普請。これではライフと全く差別化ができていない... もっと読む