バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その8)

築25年のラスコリナスは、周辺新築物件との比較において、投資物件として分が悪い事はご理解頂けたかと思います。 平米単価が半分程度というのは割安に感じますが、実際は日本における新築・中古マンションの価格差とほぼ変わりません。 ※首都圏新築・中古マンション平均価格差 (出典:オウチーノニュース) 2017年発表の国土交通省の資料によれば、首都圏マンションの新築と築平均20.7年の中古物件の平均平米単価は、それぞれ85.9万円、50万円で、マイナス約40%の価格... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その7)

1995年完成、アソークの一等地にそびえるタワーコンドミニアム“ラスコリナス”の現状に関して、前回のブログで大体ご理解頂けたのでは無いかと思います。 平米単価が近隣の新築コンドミニアムの約半分、築深ならではの広々としたユニットにアソーク交差点付近のスーパーロケーション等々非常に魅力的に感じますが、実際は売買、賃貸共に芳しくありません。 その理由に関して、今回は斬り込んでみたいと思います。 先ず大手ポータルサイトHipflatに掲載されている賃貸広告を見て下... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その6)

前回の告知通り、LAS COLINAS(ラスコリナス)を検証したいと思います。 余談になりますが、オフィスから近いので歩いて出向いたところ土砂降りに遭遇。傘を持っていたのですが、バンコクの激しい雨の前に無力化され、結果ずぶ濡れの状態での物件視察となりました。 ラスコリナスはオフィスと自宅の中間地点にあり、部屋のベランダからもいつも見ている建物ながら数年前の視察以来足を運ぶ事も無く、久しぶりの訪問と相成った次第です。 下は前回ブログのカバーで使った写真ですが... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その5)

前回までは勝ち組の築深コンドミニアムがどのような市場価値を保っているのかについて、バンコクのコンドミニアムの価格変遷の歴史を織り交ぜながら説明してきました。 その後時間は空いてしまいましたが、今回からはシリーズのテーマに掲げていた話の肝となる“築深VS新築”に関して検証を進めたいと思います。 弊社のオフィスもあるアソーク地区での新旧コンドミニアムに目を向ける事にします。 先ずは新築物件から。 過去ログ:人気プロジェクト MUNIQスクムビット23、アソーク... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その3)

日本で言うところのレジェンドマンションに当たるソムキッド・ガーデンズ、1991年築にも関わらず、改装されている部屋が多い、共有エリアの維持管理が良い為古い、ぼろいといった印象はなく、威風堂々とした格調の高さを感じます。 これこそが価格が新築当初から5倍も上昇し、今以って家族用人気物件として賃貸市場に君臨するコンドミニアムたる所以なのだろう、と納得。 敷地面積が広いアドバンテージは、巨大なグリーンエリア、テニスコート、バスケットボールコート等を備える事により... もっと読む

バンコク築深コンドミニアムVS新築コンドミニアム (その2)

Somkid Gardens(ソムキッッド・ガーデンズ)を築深コンドミニアムの第一例として検証します。 ※ソムキッド・ガーデンズ外観 1991年の完成ですから筑後30年を経過しようとしていますが、今も賃貸人気は高い物件です。バンコクのコンドミニアム時代の幕開けを代表する物件として現地の業者であれば誰もが一目を置く建物です。 ロケーションはチッドロム駅から300メートル程、セントラルデパート本店の裏手、ソイソムキッドの立地。コンドミニアム名は通りの名に因んで... もっと読む

アシュトン・アソーク、プール改修工事終了間近(その2)急展開

前回のブログで管理会社のJLLを評価したのも束の間、プールの改修工事完成が9月末まで伸びそうだとの話が入ってきました。 6月末に8月25日から9月30日に遅延の通告が出た後、管理組合の理事長からは9月始めには終わりそうだ、と聞いた直後にこれです。 納期遅れ、時間厳守に対する意識の低さは香港、シンガポール以外のアジア諸国では一般的に見られる事なのですが、今回のケースもやはりその一例となってしまいました。残念です。 資材を運搬するトラックの保険が間に合わない云... もっと読む

在庫一掃プロモーションが起こす市場ねじれ現象 (その3)

前回は4つのエリアのコンドミニアムを比較してみました。 インプレッションエカマイのプロモーションは2階限定ではあるものの平米13.9万バーツといった価格は、平米単価20万バーツ前後が相場となるエカマイのラグジュアリーコンドとしてはかなりの割安なので、価格が上昇しているオンヌット以遠のプロジェクトと比較して実証しようとの試みだったのですが、結論から言えば、必ずしも絶対的に得とまでは言い切れない部分も残った感があるのかな?と思っています。 エカマイで新築コンド... もっと読む

在庫一掃プロモーションが引き起こす市場ねじれ現象 (その2)

前回のブログで、 在庫一掃に向けあの手この手を打ってくるディベロッパーの動きは今後更に加速し、条件のいい物件がそうではない物件よりも安価に売り出される、といったねじれ現象は今後も頻繁に現れるのではないかと予測しています。 と書きましたが、それを実証する為に幾つかの物件を抽出して比較してみましょう。 ※コンドミニアム比較表 立地、建物グレード、設備、ディベロッパーの評判等の条件が複雑に絡む不動産は、一般の商品と違い単純比較してこちらが良くてあちらが悪いと客観... もっと読む

在庫一掃プロモーションが引き起こす価格ねじれ現象 (その1)

本ブログをご愛読して頂いている方であれば、バンコクのコンドミニアム市場は売れ行き鈍化で在庫が積み上がっている状況は十分ご理解頂けているかと思います。 在庫を抱えているディベロッパーが販売攻勢をかける中で、限定的にではありますが、日本人居住区内においても魅力的な価格の物件を目にするようになりました。 エカマイのドンキホーテ周辺に日系企業の合弁によるプロジェクトが集結している状況を以前ご紹介しましたが(参照過去ログ:エカマイに集結する日系合弁事業によるコンドプ... もっと読む