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賃貸利回りだけ見ても無意味

当ブログの読者の皆様であれば、タイトルを見れば大体予想がつくかと思いますが、タイの賃貸市場に重ねながら説明致します。 3年以上前になりますが、「中古コンドミニアムバイヤーズガイド」のタイトルで、日本人居住区の当時の主要コンドミニアムの売買平米単価、賃貸平米単価、賃貸人気度を数回に渡ってレビューしました。 参照過去ログ:中古コンドミニアムバイヤーズガイド トンロー編(その1) 時間も経ているので既にデータが劣化している部分もあり、その内時間を見つけてアップデ... もっと読む

プラカノン以東の賃貸投資の重要点 バンチャク以東に期待し過ぎてはダメ

オンヌット以降のとなるバンチャク、プナウイティ、ウドムスク、バンナー、ベーリン、サムロン等の駅周辺でも急ピッチでコンドミニアムが建っていますが、10万バーツ台前半の分譲価格のものがほどんどで、アッパーハイエンドに当たるものはかなりマイナーとなり問題はないのですが、このエリアでは駅近でも賃貸テナント付けは苦戦している点を留意下さい。 ここ5年以内に竣工したプロジェクトでその状況になっている物件の名前をあげると枚挙にいとまが無いぐらいです。 例えばバンナー駅前... もっと読む

プラカノン以東の賃貸投資の重要点 ラグジュアリー物件は苦戦

スクムビット地区、プラカノン以東エリアの賃貸投資の話を更に継続します。 4点目として、プラカノン以東エリアでは、ラグジュアリー物件の賃貸は苦戦を強いられる、という点です。 プラカノン、オンヌット地区でも、豪華物件になると平米単価20万バーツに迫ります。 前回まで何度も説明した通り、このエリアの借り手は予算が少ない駐在員層、現地採用社員層なので、家賃が2万バーツを超えると需要が一気に減少します。 前回のアイデオ・モビ・オンヌットにおいても、1ベッドルーム32... もっと読む

プラカノン以東の賃貸投資の重要点 厳しい家賃交渉

スクムビット地区、プラカノン以東エリアの賃貸投資の話を継続します。 前回もご紹介したオンヌット駅前の人気物件アイデオ・モビ・オンヌット(スクムビット81)ですが、いくらで買えるのか?又、家賃相場は? に関して説明します。 弊社でオーナーから預かっている販売在庫の一部をリストにしましたので、参照願います。 ※アイデオ・モビ・オンヌット、販売ユニットリスト 全て中古物件のリセールですので、ユニットの所在階や眺望、室内の状態、オーナーの要望により、価格に大きなバ... もっと読む

プラカノン以東の賃貸投資の重要点 単身用ユニットが有利

プラカノン、オンヌットエリアの賃貸投資では、予算の低い駐在員層、現地採用社員層等がテナントターゲットとなる事は前回のブログで説明した通りです。 もう一つ重要な点は、家族世帯、特に就学児童のいる家族世帯はこのエリアを選ばない、という事です。 アソーク〜エカマイのエリアでは、日系スーパーや飲食店が多いという利便性にとどまらず、日本語が通じる総合病院、フードデリバリー、酒屋さんの配達(これは昭和のネオジャポネスク的ですね?)に止まらず、子供の学習塾や日系大手予備... もっと読む

プラカノン以東の賃貸投資の重要点 駅近が必須条件

1月のセミナーでもお話したのですが、日本人が集中しているスクムビット地区での賃貸投資手法は、アソーク〜エカマイの最も集中しているエリアとプラカノン以東のエリアでは大きく異なる点を改めて説明しておきたいと思います。 ※バンコクCBDとスクムビット地区 アソーク〜エカマイ間は日系駐在員層が最も集中するエリアですが、バンコクCBDの一角を構成している事もあり、新築コンドミニアムの分譲平米単価は20〜30万バーツ(70〜105万円)、投資額としては、 1ベッドルー... もっと読む

現実と分析の狭間で

本日の日経インターネット版で西鉄(西日本鉄道)がバンコクの大手ディベロッパー(記事では中堅ディベロッパーとなっていますが、間違いなく上場大手の一角かと思うのですが)SCアセットとの合弁でマンション開発を行うとのニュースを見つけました。 ※西鉄、タイで分譲マンション開発  出典:日経 同社がスクムビットアソークの一等地でホテルを建設中である事は知っていましたが、コンドミニアム開発にも進出、しかも合弁先はSCアセット。既に多数の現地有力ディベロッパーは日系ディ... もっと読む

賃貸人気抜群のサービス付きコンドミニアム!

前回からの賃貸にまつわる話の流れとして、弊社の賃貸独自商品となるサービスコンドミニアムについて説明する事にします。 サービスコンドミニアムとは駅近のコンドミニアムのお部屋に ・週2〜3回のメイドサービス(清掃、洗い物、洗濯&アイロンがけ) ・インターネット ・全48チャンネルの日本語テレビ放送(インターネット配信) を付けた日本人テナント様用の賃貸パッケージです。   ※サービスコンドミニアム、現地フリーペーパー広告 弊社では同商品を開始して7年以上経てお... もっと読む

賃貸は先ず物件内競争から (その2)

アシュトン・アソーク1ベッドルームの実際の賃貸募集広告の写真を下に転載しますので参照下さい。 ※アシュトン・アソーク1ベッドルーム賃貸ユニット(1) ※アシュトン・アソーク1ベッドルーム賃貸ユニット(2) (1)、(2)共に市販家具店やホームセンターから購入したものでインテリアをまとめており、どちらも4万バーツ(約14万円)で賃貸募集をかけています。(1)はコストセービングを一番の目標に掲げたのか、それともただ無頓着なのかよく分かりませんが、ラグジュアリー... もっと読む

賃貸は先ず物件内競争から (その1)

9月に入りアシュトン・アソークの賃貸物件が出始め、弊社でも1件、2件と徐々に賃貸テナントが付き始めました。 ※アシュトン・アソーク 賃貸契約内容を見ると 1)18階35平米 家賃37,000バーツ(平米当たり1,057バーツ/月) 2)25階35平米 家賃42,500バーツ(平米当たり1,214バーツ/月) となっています。 階数がさほど変わらないのに家賃に大きな差がついているのは、眺望、内装、インテリア、家具、家電そして予算の違いなどによるものです。 テ... もっと読む