お客様の不安要素　貸せる？管理は？　ヨシダ不動産のメリット

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販売部門スタート以来、様々なお客様とお会いさせていただき、それぞれ興味を持ってタイ不動産投資に来られて、たくさんの考え方に触れることにより、あらためて人は十人十色だなと思いました。
歴史を積み重ねたデータベース。人気物件や賃料相場が即検索できます。
ヨシダ不動産の強み。お客様との会話を通じてつくづく感じたこと
以前にも上記のような記事を書きましたが、ともに昨年末年始の記事です。時を経て、あらためて強く感じることが多々あります。そこら辺の事を今回は書きたいと思います。先ず第一に多くの方は自ら住む家のためではなく、不動産投資物件を購入したいという思いでタイに来られます。その第一歩としては視察で来られる方が大半を占めます。
ご案内までの流れ（日本の場合）
これが日本であれば売買物件相場、賃料相場、どの物件の人気が高いかなどの情報はネットが発達した今、簡単に調査できるでしょう。
日本の不動産仲間も言っていましたが、昔と違い、現在のお客様はよく相場を知っている、もしくは事前に勉強してこの方は不動産営業マンではないかと思えるほどの知識を持った方も多々いるようです。
物件情報についても、不動産会社は売却依頼を受けると国土交通省指定のレインズという不動産流通機構に物件を登録する必要があり、日本全国の不動産会社はこのオンラインシステムを利用して日本全国の売り物件を調査することができます。
そしてその物元（媒介依頼取得業者）に物件の有無の確認をして、まだ売れていなければ物元業者に案内依頼を出し、お客様のご案内となります。必然的に不動産業者間の横の繋がりは深く頻繁に情報交換も行われます。
ご案内までの流れ（タイの場合）
しかしこれがタイになると、レインズのような指定機構はなく、媒介依頼を受けても情報を公開するすべは業者が出すポータルサイトの情報のみとなります。これがまた信頼性がとても低く、実際それらポータルサイトに物件の確認をすると、その殆どが成約済みであったりと、当初は日本人のお客様の案内依頼を受けても、物件リストを作成するのが一苦労でした。
それでも現在では様々な方法を駆使して、数多い物件の紹介をできるようになりました。
例えば日本の横の繋がりであれば、まだレインズ登録前の物件でも「こんな情報ある？」と他業者に聞けば仕込み中の物件を教えてくれたりするので、お客様には「公開前の物件ですよ」と紹介できたりもするのですが、現状バンコクでは情報交換できる日系の会社はほとんどありません。
こんなとき日本のように数千社という横の繋がりまではタイで必要ないものの、もう少し日系の売買不動産業者があればスムーズな情報流通に繋がるのに、と痛感します。
物件の探し方
いくつかの方法があるのですが
① ポータルサイトでの調査⇒信用度低
日本の場合オーナーが不動産業者で無い限りレインズやポータルサイトに掲載することはありませんが、タイの場合はオーナー自らポータルサイトに掲載することがしばしばあります。
② タイ仲介流通会社への調査⇒信用度中
ここは2手に分かれるのですが、例としてSANSIRI社の物件であれば、子会社の流通、管理部門のPLUS社、NOBLE社であればNOBLE SERVE社に連絡すれば信用度の高い物件情報をいただけますが、この2社の分譲物件の新築中古がメインとなります。
それ以外の流通物件であればタイの有名流通会社への調査となりますが、提携したけれど全く協力してくれなかったり、調べて連絡すると言ったきり連絡が来なかったりタイ人気質としか言いようがありません。
③ 管理室へ出向く　信用度⇒大
管理室が物件情報を持っていることは、全体の50％あるかないかといったところですが、タイの場合自ら管理室へ出向いて物件を探す方も多く、売主が管理室へ売却依頼を出し管理室が紹介してくれるケースはとても信用度が高いものです。
しかしSANSIRI社のような大手は管理室に売却依頼が来ても、中古物件（リセ―ル物件）の流通全てPLUS社に集約されますので、PLUS社に確認するしかありません。これも信用度は大です。
④ 物件にセールスカウンターがある　信用度⇒大
新築間もない物件であれば、新築売れ残りやリセール物件の売却の為にロビーにセールスカウンターが設置され営業マンが待機していることがあります。RHYTHM等を扱うAPタイランド社の物件ではよく目にします。
⑤ ヨシダ不動産への売却依頼物件　信用度⇒100％
何度か意外にも多かった依頼数の話はしましたが、日本人含め、日本人居住区に物件を所有している諸外国人からも依頼があり、当然ヨシダ不動産で管理しているので100％物件は存在しています。
ヨシダ不動産の強み
直接オーナーへの働きかけ
駐在員への賃貸物件の斡旋業務を生業としてきたヨシダ不動産ですので、タイ人のオーナーは山のようにいます。そこで空室を持つオーナーからの売却依頼を通じて結構物件が集まります。ということは、その殆どはまだ一般に売りに出されていない物件になるわけですね。
以前僕の補助をしてくれるスタッフは退職してしまい今は新たなスタッフに変わったのですが、
そのスタッフの働きにより物件が集まっているように思えます。
日本からタイのポータルサイトで探される方も多くいるようですが、とても低い信憑性と思ってください。平気で昨年度の物件が掲載されたままになり、同じ物件なのに価格が異なっていたりもします。よく耳にするのはお客様より直接アクセスしたが一向に返事がないということです。
問い合わせをしても物件が終了している場合が多い中、ヨシダ不動産ではホットな物件を紹介できるようになりました。
まずはお問い合わせください↓
http://www.yoshida.co.th/contact.html

購入後の賃貸において
お会いした不動産投資のお客様のほぼ全てが、最も不安な点として、購入後の賃貸募集と管理を挙げています。
一昨年末タイ日系不動産のパイオニアである小林㈱をヨシダホールディングスの傘下におさめることにより、年間の賃貸取り扱い件数が約3,000件となりました。小林が30年間積み重ねたデータを含めると膨大な賃貸に関するデータ量となります。
ヨシダ不動産の強み
お客様の時間が許す限り、ご案内後気になった物件のデータを見ていただくようにしています。案内中にヒアリングの中で賃貸成約率が高い、この立地であれば価格上昇の期待が高い等、その理由をもってお客様に説明します。特に賃貸成約率や、成約数においての指標をデータベースで目視いただくことで、より高い信憑性と説得力に繋がります。
タイの日系不動産事情
購入した後、貸せないということであれば不動産投資の本文が崩れてしまいます。日系有力不動産会社といわれる会社を指折り数えたことはありませんが、10社以内と考えるのが妥当でしょう。賃貸業務においては、在タイ日系企業との指定を有しているか否かが生命線となります。多くの日系企業から賃貸業者の指定を有しており、且つ不動産売買も行っている不動産業者は、現状ヨシダ不動産のみと言っても過言ではありません。
データベースの情報量においては、どう頑張っても新規に参入した業者には所有し得ないものでありますし、比較的この業界に長い業者でもデータ管理をきっちり行っているかは大きな疑問が残るところであります。ヨシダホールディングスのグループ会社である小林（株）はバンコクの賃貸において30年の実績を持つパイオニア的存在で、実際バンコクにある不動産業者は小林出身者がその多数を占めます。ヨシダ不動産は2011年設立の比較的新しい会社ですが、サービスの良さで確固たる評判を築き、2年前に小林（株）を吸収した気鋭の会社です。当然、小林（株）が生真面目に管理していたデータを余すことなく管理、及び有効活用をしており、この競争優位点を逃すことは無いでしょう。
反面売買のみを営む会社もあるのですが、僕自身投資をお考えで来られたお客様に問うことがあります。購入後の賃貸を考えているのであれば、「賃貸を生業として数多くのデータや顧客を持つ会社と、売買だけを行っている会社とどちらを選びますか？」やはりお客様の選択は、賃貸を営んできた会社、となります。当たり前ですよね？
上記内容は日本人が住む場所に限って言えることとなりますが、その大前提となる日本人がどのような分布で住んでいるのかも、ヨシダ所有のデータベース（CRM）で一目瞭然にわかります。
プラカノンやオンヌットその先の沿線延長上の立地においても、この数年の間にコンドミニアム建設ラッシュの中でどの物件に人気があるかは一目瞭然に理解することが可能です。
重要
日本の場合、収益物件を購入する際には賃料推移や空室状況等は容易に取得できると思います。東京カンテイによりマンションであれば新築当時の価格やパンフレット、中古価格の推移も全て入手することができます。
タイの場合はあいまいな部分が多くあります。何故かと言うと、まだコンドミニアムの歴史自体が浅いから、というのが理由であると考察します。築20年前後経過した物件もありますが、多くはここ5～10年前後以内の物件となります。間取り図すら存在しない物件も多いのです。
その中でヨシダ不動産の持つデータは、賃料相場や推移、人気度含めて大いに役立つものと思います。
購入後の管理
先述の通り、お客様のすべてといっても過言ではありませんが、購入後の管理が最も不安です。当然ですよね、海外の物件を日本にいながら大家となるわけですから。
管理についてはヨシダ不動産の最大の強みといえるでしょう。　購入いただいた物件は日系賃貸会社に客付けを斡旋するのではなく、ヨシダ不動産の自社管理となります。
主な内容とは
① 契約に関する全ての行為
② 契約更新や退去時の行為
③ 室内に問題が生じたときの対処
問題が生じたときの対処については、トラブルがあった際に物件側にエンジニアがいますので、通常は物件側に部屋の修繕をするのですが、動きが遅い為ヨシダ不動産では独自に3名のエンジニアを雇用し、物件側の動きが遅い場合、すぐに出動できる態勢を整えています。
④ インターネットの不具合
タイの通信事情は決して良好とは言えず、インターネットが止まった、遅くなった、インターネットを利用したテレビが見られなくなった等も上記エンジニアが出動いたします。
⑤ 24時間体制
弊社社員が交代で深夜等にトラブルが発生した場合の電話による受付体制を整えています。
この他にも書けばたくさんありますが、その都度都度で臨機応変の体制を整えています。ここは長い歴史の中で築きあげてきたことですので日本にいても安心してお任せください。
不動産価格の高いといわれる国で、鉄道の路線が発達していない国はあるのでしょうか？今後バンコクはメトロポリス並みの路線図へと変貌し、且つ高速鉄道や国際路線も加わります。本当のバブルはこれからではないかと予測しています。
興味のある方も迷っている方もまずは相談ください。
http://www.yoshida.co.th/contact.html

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