【必読】地価が上昇する条件。バンコクと日本の状況を照合してみる④ 最終章

本日は某コンドミニアムの１棟売り物件のご案内に行ってきました。価格は丸ごと1棟総戸数137戸で数十億円単位となります。お客様は日本のデｨベロッパーで、かねてからタイで分譲用地を探していました。
当物件はプロンポン、トンローに住んでいる日本人の多くの方が目にしているものと思います。この物件は完成しているのに何故賃貸に出てこないのだろうと思われている方もいらっしゃるのではないかと思います。
詳細は近々に当ブログにてお知らせいたします。ちょっとびっくりの注目物件です。
さて今回は地価が上昇する条件の最終章です。
同テーマで長々と書いてきましたが、地価の上昇する条件はどこの国も駅、商業施設、公共施設、病院等が利便性良く利用できることが不可欠だと思います。より高見を望むのであれば、中心地近くやジャンクションとなる駅であることが条件ですが、反面購入価格も高くなり、その分リスクも増えるわけです。
何よりもタイの場合は新築1ベッドルームが数百万円単位で購入できるので、ローリスクハイリターンも望めるわけで、無理のない投資金額において十分なリターンを望めます。
日本とタイは決して国土が広い国というわけではないので、車で長距離通勤ということも少なく、駅前に利便性が高いものが集まっていくのは当然の原理なのかと思います。
比較してみると、
日本　駅が出来てから商業施設等が増えていく。
アメリカ　人が住み始めるのが先で、その後に鉄道等の公共交通機関が敷設される。
タイ　既にあちらこちらに商業モールがあり、駅から遠くてもモールがあれば人は集まっていた。
今まで国鉄（長中距離主体）、BTS、MRT、エアポートリンクの4路線のみだったのですが、現在ではメトロポリス並みの路線敷設が予定されている現状の中、急激に駅前或いはその周辺に大規模開発が予定されています。
バンコクのコミュニティ誌タイ自由ランドの紙面では今後の大規模開発予定が掲載されているのですが、125階建てのビル『スーパータワー』はMRTラマ９世駅、バンコク最大の開発といわれる『マッカサンコンプレックス』はエアポートリンクと国鉄のジャンクションである『マッカサン』駅。現在国鉄のバンコク始発駅のフアランポーン駅から今後マッカサン駅に中心駅は変更となる予定です。
現在日本人投資家が多く購入しているBTSバンナー駅には、モールでは最大といわれる『バンコクモール』が2016年に完成予定。このほかにも数々の大規模開発予定が目白押しで、紙面上だけの合計で言えば3,710億バーツ日本円で言えば1兆円超の開発資金となっています。
元はといえば中心地を走るBTSでさえ1999年12月に開業に至ったわけで、まだ15年強の歴史しかありません。BTSが出来る前にバンコクに何度か個人旅行で訪れたことがありますが、トンローあたりからアソークあたりに移動するだけでもそれはひどい渋滞で、1時間以上かかるなんてことも当たり前の様相でした。今ではBTSを利用すれば4分ほどの距離です。
15年前より現在に至るまでBTS駅前では商店等はひしめき合っていたのですが、その後も開発は継続し、路線が広がっていく今まさに多方面において大規模開発が始まったのです。
最近では決して中心地とはいえないチャオプラヤ川沿い、今までどちらかといえばローカル色が強かった町の開発で、川沿いの高級コンドミニアムでは中心地アソーク並みの平米単価となり20万バーツを超えました。高島屋が建設予定となっているメガショッピングモールの周辺です。

※チャオプラヤ開発図
オールドバンコクファンには懐かしいルンピニのナイトバザール跡地も計画段階ではありますが開発予定です。ルンピニとい
せないのが、東京で言えばボクシングのメッカ後楽園ホールに当たるムエタイのメッカ“ルンピニスタジアム”でしょう。昨年名残惜しくも取り壊されてしまいました。その跡地には新ルンピニスタジアムが建設予定でとても綺麗に生まれ変わります。

※ ルンピニナイトバザール

※ ルンピニスタジアム
日本人居住区にそびえる日本人ご用達デパートの『エンポリアム』が、来春オープンのエンポリアム2に続き、スクンビットソイ22入り口に取得済みの用地でエンポリアム3を建設予定とのうわさもあります。
下準備段階の計画も含めると一体どこまで開発が続いていくのか予想だにできないほどです。
はっきり言えるこれら大規模開発が今までと違う点は、大規模開発地の多くが駅近に集中しているということです。何度も言うようですが、駅があれば当然の原理なのです。
よってやはり今後の狙い目は駅近、駅近でない場合は大規模開発と共に発展していく場所を抑えておけば高い可能性でリターンを実現できると予想します。
またそのような立地には、将来的に路線が敷設されれば、つくばエクスプレスや日暮里舎人ライナーでおきたような地価上昇が今後見られる可能性もあると思います。ただし、それを見越していくのはとても困難ですのでやはり目に見えるものに投資していくべきと思います。
今までブログにて書いてきた内容と、上記の大規模開発状況を鑑みると林修先生の声が聞こえてきそうです。「買うなら今でしょ」本当にそう思います。
何よりもバンコクの場合は、わかりやすさがあります。
今までモールがいたるところに建設されていて、そこに駅が通るとなればそれだけで結果はわかりやすいのです。しかしここにはヨシダならではの調査結果があり、
① 全ての物件に人気が出るわけではない。
② 今後コンドミニアム建設ラッシュの影響により明確に勝ち組と負け組の物件人気差が出る。既にたくさんのコンドが建ち並ぶ日本人居住区では、明確にその差が出てます。
③ モデルルームで判断できる、人気が出るか出ないかの要素。
プリセールからはじまるバンコクの売り方において、人気が出ることを見極めてから購入することが最も無難なのですが、そのときには価格が上昇しているわけですね。
最もリターンが大きい購入の仕方は、人気が出る物件をファーストセール価格で購入し、完成時に売却する形が望ましいのですが、当然人気が出なかった場合のリスクもあります。
以上3つの内容においては、ヨシダ不動産、小林不動産が30 年以上にわたるバンコクでの不動産営業活動の中で養った見極めポイントがあります。それが必ずしも100%当りますとはいえませんが、それによって確度を引き上げた方が断然失敗しない買い物になります。
ただ申し訳ございませんが、ブログを通して万人の方に伝えるわけにはいかず、こういった内容はお会いしたお客様のみにご説明差し上げます。弊社が長年を費やし積み上げた実績と経験による貴重なノウハウですので、ご理解願います。
この日本人居住区の中でも、全ての物件に日本人が多く住んでいるわけではありません。日本人が多く住んでいる物件は全体の50%ほどではないでしょうか？
日本人閑古鳥状態の物件も数多くあるわけです。
どのような経緯で購入したかわかりませんが、そのような物件を購入したので貸したいと見えられるお客様に対しては我々も困る場合があり、何と伝えてよいのやら、最善の方法としては人気のない物件とはっきりと伝えた上で対策を講じることだと思っています。
人気の無い＝安いというバランスとなるのですが、逆に借り手がつかず部屋を良く見せる為に多額の内装費用が必要になることも頭に入れなければなりません。
日本人居住区やその周辺であれば、弊社データベースのCRMをご覧いただければ、人気の有無は一目瞭然にわかりますので、どうぞご利用ください。
反面タイ人オーナーも全ての方が上手な買い方をしているとは思えず、閑古鳥状態の物件を購入した方は、何とか客付けをして欲しいと依頼に来たり、電話が来たりする場合も多々ありますが、日本人の特徴として人気物件に偏る傾向にありますのでその解決はとても難しいのです。それでも方法はありますのでご相談ください。
上手な買い方だなと思うタイ人オーナーは、日本人居住区であれば高額地帯ですので、富裕層の方がオーナーであることが殆どです。またいくつもの物件を併せ持つ傾向にあり、お客様案内の際にお渡しするリストの営業が持つリストにはオーナーの名前も記載されています。人気物件にちょくちょく登場するオーナーがいるのです。賢い買い方だなと思います。日本人の特徴をよく理解しているのです。
日本でも同様の経験をしていますが
自ら良く勉強をしているお客様＝賢い買い方をする可能性が高い
ネットの情報や人の話に流されるお客様＝迷いが生じることが多く結果良い物件を購入していない
特にタイの場合は、投資として購入している方が大半ですので、やはり自ら勉強と経験をされたほうが
賢い購入に繋がるのではないかと思います。いかなるお手伝いもさせていただきます。
日本人居住区であれば、早い客付けが可能な人気物件をご紹介できます。又、日本人居住区以外の全ての立地においても、早い段階で借り手が付く物件の特徴があるのです。これは弊社営業マンの全員に備わっていると思ってください。
結果、早い段階で借り手がつく物件は、価格が上昇することと大半は比例します。最近の日本人居住区の新築物件で言えば、ソイ49のAequa、ソイ55のQuattro、ソイ28のAddressはその代表といえるでしょう。
次回は冒頭で紹介した一棟売り物件、とても良い立地の物件なので、今後の見通しについて書かせていただきます。

※ Aequa

※ Quattro

※ Address28