間も無く終了!パーク24の登記前ファイナルリセール。

年初めのブログが本日(23日)と出遅れ感いっぱいですが、書き初めのテーマは昨年から続くSell Before Transfer、完成登記前物件を割安に獲得するお話です。

 

トンローのエッセスクムビット36のプリセールが一段落着いてからというもの、その後は竣工後登記前物件を主にお客様には勧めておりました。

 

以下の過去ログ

やはり目が離せない年内完成のSell Before Transfer物件

Ashton AsokeとPark24を選ぶに当たって (その1)

Ashton AsokeとPark24を選ぶに当たって (その2)

では、駐在員は狭い部屋を借りない、アシュトン・アソークの立地は微妙等とマイナス面を前面に押し出し過ぎた感は多少あります。弊社の賃貸実績から推測する嘘のない予想なのですが、そのようなリスクを認識しつつも、現状取引されている価格には大きな魅力があると見ています。

 

例えばパーク24では、タワー2、10〜20階で平米単価17万バーツ台のユニットが昨年暮れには数部屋出回っていました。北向きで眺望も抜群です。

 

 ※15階からの北向き眺望(タワー2)

そして17万バーツ台といえば、プリセール価格とほぼ変わりません。こんな価格ではコスト割れするのでは?と考えていましたが、そこにはカラクリがありました。ディベロッパーの見積もりを確認したところ、Discount on transfer dateという項目があり、物件価格の4%程の割引が設定されています。

 

登記前リセールの取引経験のない人には、「なにそれ?」という印象かと思いますが、プリセールの仕組みと登記前リセールの取引方法を熟知している人にはピンとくるかと思います。

 

例えばプリセール価格10ミリオンバーツで購入した物件を10ミリオンバーツで転売するケース。すでに売主が15%の支払いを終えている場合、買主は売主に1.9ミリオンバーツを支払い、購入権を手に入れます。40万バーツのDiscount on transfer date(登記時割引)が設定されていますので、買い手は残額8.1ミリオンバーツをディベロッパーに支払い登記となります。売り手には割引価格と同額の40万バーツの転売益が残るわけです。

 

以前は同様の仕組みをノーブル・プルンチットで見かけました。登記前リセール物件を買う際にどうしても気になるのは、プリセールでは一体いくらだったんだ?という点です。その際に売り手は割引設定が書かれている部分を見せずに、ディベロッパーが作成した見積もりを見せ、プリセールと同じ価格でしょ?と俺はリーズナブルな人間だ的な聖人君子然とした態度をとり、何の引け目を感じる事なく取引交渉ができるわけです。

 

もっとも市場に即した不動産取引ですので、著しく市場価格から逸脱する事なく買い手が納得すれば引け目も何もない、というのが基本的な考え方ではあるのですが、それでも上記したような感情はどうしても介在します。

 

いつもの如く話は脱線しましたが、ブログの読者の方にはこういったインサイド情報は興味深いのではないかと思います。

 

さて、パーク24の平米単価17万バーツ台〜の価格が魅力的だという話に戻ります。現在フェーズ2と称し販売されているタワー5、6は、家具付きながら平米単価25万バーツを超えています。内装家具コストに平米1.5万バーツを追加したとしても、18.5万バーツなので価格の開きは30%以上あるわけです。

 

プリセールで購入しても完成するまでは賃貸にも出せませんので、価格上昇によるキャピタルゲイン益を望むのみなのですが、既に完成しているタワー2、3が3割以上も安く売っているのに誰が買うのでしょうか?実際タワー2、3のリセールが予想以上に安価に出回るまでは、25万バーツ以上のフェーズ2も結構売れていましたが、タワー2、3のリセールが出回り始め一挙にスローダウンしました。そりゃそうですよね?

 

そして昨年暮前にパーク24のプロジェクトは丸ごとオリジン社に買収されました。どのような背景があったかはわかりませんが、パーク24の販売手法にスマートさが欠けていたのは上記の内容から想像に難くなく、そこら辺が業績悪化に繋がりオリジン社の軍門に下る結果を招いたのではないか?などと勝手に想像しています。(間違っていたらごめんなさい。)

 

平米17万バーツ台の価格のお得感はプロジェクト内比較のみに止まりません。例えばソイ24のコンドミニアムの平均リセール価格は悠に平米20万バーツを超えてきています。

 

BTSスクムビット線郊外のオンヌット〜プナウイティ辺りでも駅近物件であれば既に平米単価15〜18万バーツとなっています。パーク24は駅近物件ではありませんが、こちらは人気のプロンポンブランド。徒歩10分以内にはBTSプロンポン駅、エンポリウム・エムクオーティエ・Kビレッジといった大型商業施設、ベンジャシリ公園などが揃います。又、周囲には日本食を始めとした世界各国の飲食店が軒を連ねています。地の利は圧倒的優位に立っており、日本人居住区としてはトンローと肩を並べます。

 

昨年暮れ辺りには2ベッドの角部屋も平米単価17〜20万バーツの価格が見られましたが、やはりどんどん売れていき今はあまり見なくなりました。1ベッドのユニットも昨年末で一段落といった様子で、ディベロッパーの今月末での登記を迫っている様子です。現状をみると2月末まで登記が引っ張れるかどうかというところだと思います。

※リビングルーム(ショールームイメージ)2ベッド角部屋

資金が揃えられるのであれば、平米単価10〜12万バーツの2ベッドルームを見つけたら買い推奨です。最後のチャンスです。

 

次回は3月までは登記を引っ張れるアシュトンアソークのファイナルプリセール情報をお知らせします。こちらもインサイド情報満載ですよ〜。お楽しみに!

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