値上がり続くトンロー通り周辺『59 HERITAGE』の1、2ベッドルーム

昨日、日本のインターネットテレビが映らなくなりました。男性はゴルフが中心、女性はやはりショッピングや友達とお茶することが中心のバンコク生活にて、日本のテレビが映らなくなるのは大きな出来事となります。
ただ日本の放送が見られるだけでなく、1週間遡って視聴できることができるので「これ日本よりいいよね」なんて声も聞こえてきます。
ヨシダ不動産は日本のテレビ36チャンネルが視聴できる『J HOME TV』の代理店です。多分入居者の8割近い方は加入しているのではないでしょうか？加入すると手放せなくなる可能性大ですが、必要な方はお問い合わせください。因みに加入以来、僕の休日はニート化しております。
さて今回はソイ59の人気物件『59 HERITAGE』
この物件は、何故こんなに新しいのに安いの？とよく聞かれる物件です。日本でも同様のことはありますね。相場より安い新築マンション。その理由は単純に相場より安い価格で分譲用地の仕入れをできたからで、そうなると高い利益を得ることが可能です。日本のディベロッパーの場合、多くは相場価格に合わせて少しでも利幅を上げるよりも、相場よりも安く仕入れられた物件は、相場より安い販売価格に設定して早期売却を目論見ます。
少しでも長引けば銀行の金利は増していきますし、借入額も数十億単位となる場合が多いので金利負担だけでも多大です。早期に完済することができればその分予定していた金利負担分が利益になるわけですね。
また、早期で完売することにより評判も上がり、よい物件を造ったのではないかとの安心感を顧客に与えることができます。
この59 HERITAGEがどのような用地仕入れであったかは不明ですが、タイに良くある地主自ら分譲し必要経費を抑えた可能性もあります。いずれにせよモノレール新設計画の影響下、値上がりが著しいトンロー界隈で安価で購入できることは間違いないところです。
現在売りに出されているユニットは1ベッドルームが3室、2ベッドルームが3室の合計6部屋。もっとも総戸数が2棟にまたがり228室ありますので、このくらいの売り物件が出ていてもおかしくありません。
その中で最も安い物件を1室ずつ紹介します。
1ベッドルーム
価格 350万バーツ 35.72㎡ 25階
想定家賃 25,000バーツ　年収300,000バーツ 利回り8.57％（表面）
高利回りです。ましてや階層も25階と借主がつきやすくなっています。
2ベッドルーム
価格　 840万バーツ 87.6㎡　 18階
想定家賃　 50,000バーツ　年収600,000バーツ　 利回り7.1％（表面）
とても眺望のよい部屋です。
物件情報
築年数　 2010年
共益施設 プール、フィットネス
1ベッドルームの価格の安さは、もしかするとオーナーの名前が欧米人であったので、帰国の為早期売却を考えているのかもしれません。まだ部屋の内部を見られていないのですが、トンローの坪単価で約平米100,000バーツは間違いなく安いといってよいでしょう。
トンロー通りにできるモノレール
まずは以下の記事を参照ください。
トンロー通りにモノレール開通予定
何とか路線図を手に入れようと思ったのですが、まだ一部しかルートがわかっていません。ペップリー通りからトンロー通り、そしてトンロー駅からスクンビットソイ36に入り、ラマ4世通りを左方面に向き、またソイ40をエカマイ駅方面に向かいます、プラカノンにも駅予定があるのですが、スクンビットソイ30のどのあたりでプラカノン方面へ向かうのかは現状定かではありません。
モノレール敷設によってトンロー通りの価格が上昇しているのであれば、タイ人にとって重要な足であると判断されていると思います。アソーク駅以外でMRTとBTSをつなぐ路線ができるということは
特に駅まで距離のあるトンロー通り住人、利用者にとっては便利な路線になると思います。
また、日本人駐在者の泣き所である通勤時のトンロー通りの渋滞解消にも繋がるでしょう。
どのブログで述べたか忘れましたが、世界的にそれぞれ国の道路面積は国土の15％前後が平均値らしいのですが、タイは7～8％に留まります。確かに主要道路から脇に入る道はとても少なく感じます。曲がり角を通り越えると、場所によっては次の曲がり角にたどり着くまでとても時間がかかることが良くあります。
その道路拡張に対する買収においても、様々な利権が絡み合い、簡単ではないと以前タイ人の同僚が言っていました。では渋滞解消に効果的なのは鉄道路線の拡大ですが、今まではBTS、MRT、エアポートリンク、国鉄の4路線のみ。
今後10年前後の間では飛躍的に路線数が増えていきます。
20年前近くのBTSができる前のバンコクは渋滞というより、動かないといったほうが適切でした。トンローからアソークまでのBTSで行けば3，4分の距離をタクシーで軽く1時間以上かけて移動した覚えがあります。実はとんでもない渋滞の日は稀に今でもあるのですが…。
そのときに比べれば現状の渋滞状況でも、とても緩和されています。今後より鉄道網が広がれば明らかに渋滞の緩和に繋がるのではないでしょうか？
キャピタル、インカムゲインの可能性
まず家賃帯においては、さほど上昇することは無いと思います。日本人駐在員が居住者の多くを占めますが、その予算が急激に上昇することは無いので、家賃においては現状から大きく動かないと考えたほうが良いかもしれません。しかしハイソな町トンロー、日本の白金、代官山あたりをプルンチット、チットロムと例えるなら、この辺は渋谷周辺あたりと比較できる立地になる可能性を十分秘めています。そうなった時には正直どこまで上昇するかは想像つきませんが、少なくも5,000バーツ前後の上昇は十分あり得ると感じています。
もう一つの可能性として、モノレールの開通や、下り方面の路線拡大により都会から大都会へと変貌遂げていくかも知れません。衣食住において世界各国のお店が集まりハイソな町であるトンローですので、価格面の伸び白は計り知れない部分があります。
人気物件となっているQuattro、HQといった比較的駅に近い物件のみならず、モノレールの完成により駅から遠いけど人気物件であるIVY トンロー、ノーブル・オラ等の人気も急上昇するのでは無いかと思います。完成後2，3年のアパートのトンロー11レジデンス、キャピタル・レジデンス等の多くの物件も恩恵を受ける事は間違いありません。
特に59 HERITAGEは相場より価格が安い分、伸び白があるということだと思います。本日紹介した価格も値上がりを受けての価格です。周囲の物件の上昇の煽りを受けて、今後の上昇にも十分期待が持てると思っています。
写真集

※ 外観

※ リビングダイニング

※ キッチン

※ 主寝室

※ 主寝室にもテレビ

※ 寝室

※ バスタブ

※ 眺望