MARINA BAY FRONT SRIRACHA CONDMINIUM 2ベッドルームの可能性
タイではよく旅行のパンフレットや紹介雑誌の中で「アメイジングタイランド」と称されていますが、普段の生活の中でもそのように感じることは少なくありません。タイのコンドミニアム投資も同様で、アメイジングと思わざるを得ません。
このブログでも散々リスクマネジメントをしっかりと、と書かせていただいていますが、タイ人はそんなものどこ吹く風で、ここ10年来価格の下落という経験をしてきたことがありません。
「心配ないよ、GENさん。」いつもこんな調子です。
さて今回は2年後に完成予定のMARINA BAY FRONTの2ベッドルームの投資関連です。
現状、2ベッドルームの空室は、
21階 87㎡ 価格 9,974,459バーツ（日本円：約3,578万円）
想定賃料 70,000バーツ 年収 840,000バーツ 利回り 8.4%（表面）
同タイプ22階 9,865,800バーツ（日本円：約3,611万円）
同タイプ23階 9,957,150バーツ（日本円：約3,644万円）
同タイプ25階 10,139,850バーツ（日本円：約3,711万円）
※2ベッドルーム間取り図
以上4部屋のみが残戸数となっております。全て下2桁09号室となり、分譲最終ステージにこのタイプを売り出してきました。
しかもSEA VIEWです。
利回りだけ見ると以下2つの考えが浮かびます。
① これなら１ベッドルームを購入した方が良い。
② 日本に比べて十分に高い利回り。
ところがこの2ベッドルーム、大化けする可能性を秘めています。
まずそこに言及するには、シラチャが抱える賃貸事情を紐解く必要があります。シラチャは以下の問題を抱えています。
① 日本人学校はバンコクスクンビット校の定員が一杯となってしまい、親がチョンブリ県、ラヨン県、で勤務している子息は、シラチャ校への通学を推奨、時期によっては強制的に入ってください、となっています。
② シラチャでは、多くの物件が1ベッドルームの間取り中心となっているため、ファミリー向けの2、3ベッドルームの絶対数が少ない。
↓ その結果
日本人居住区を外れ、シラチャ郊外の一戸建てに住んでいるケースが多々あります。
実際2ベッドルーム以上に空室があったとしても、古い物件が多いのが現状です。
日本人学校があるということは、その家族構成は就学児童のいるファミリー世帯となりますが、そこに紹介できる物件がとても少ない状況が続いております。
2、3年後には、現在建築中のコンドミニアムが完成してきますが、それでもその多くは1ベッドルームが中心の販売となっています。戸数としては増えますが、これからもっと増えていく日本人家族に対応するのには、2ベッドルームの絶対数が不足します。
そうすると考えられるのは、以下の4点となります。
① 2ベッドルーム以上は常に満室。人気物件にはウェイティングが入ることが予想されます。 現在１ベッドルームでも人気物件は50組以上のウェイティング状態です
② 正直①の状況が起きたときには、家賃がどこまで上昇するか想像がつきません。スクンビットで同様の人気沸騰となったQUATTROスクンビット55）、AEQUA（スクンビット49）は同様の面積で、QUATTRO 2ベッドルーム 75,000バーツ以上、AEQUA 2ベッドルーム 80,000バーツ以上（この額を既に越えている物件もあります。）
③ SEA VIEWのプレミアムも賃料に上乗せされるでしょう。
④ 完成後の価格上昇の可能性が高い。
現在のMARINA BAY FRONTの㎡単価で考えれば、10万バーツ越えとなっています。AEQUA、QUATTROは現状の中古販売価格が㎡単価で20万バーツ前後となっております。ここまで上昇するかはシラチャの今後を見ていかなければなんとも言えませんが、仮に同様の上昇が見られれば87㎡に対して価格は1,740万バーツとなるわけです。
現在のスクンビット日本人居住区の１ベッドルームの家賃と比較した場合、シラチャとの大きな差はなくなっています。物件によってですが、5,000バーツから10,000バーツ、もしくはほぼ同等と判断できる物件も有り年々その差は縮まっております。
仮に平米20万バーツ、物件価格1,740万バーツまで行かなくとも、300万バーツ上がっただけで約1,000万円のキャピタルゲインとなります。この数字であれば、十分に可能性があると思っています。
因みに前回紹介した１ベッドルーム残2室の間取り図です。
※１BED 間取り図
共に30階 406.8万バーツ 想定賃料 36,000バーツ 利回り 10.6%
では実際にシラチャへ引っ越した方の感想を弊社シラチャ支店長よりヒアリングしてきました。
買い物
現状ロビンソンが主といっても過言ではありません。内部にはTOPS MARKETが入っており日本も多少は揃っています。
外食
飲食において困ることは無いと思います。代表的なのは吉野家、丸亀製麺、さぼてん、やよい軒、日本亭‥等。その他大小さまざまに揃っています。たくさんあります。忘れていけないのは、何といってもシーフード。海沿いに多数のレストランが軒を連ねています。
家族関係
今まで2時間以上かけていた通勤時間が30分前後となり、休みの日以外あまり会話も出来なかった家族間の会話がとても増えたとよく聞くそうです。休みはご主人がゴルフに行ってしまえば、それこそ会話における時間は減少するわけですが、付き合い上、仕方ない男の事情もあるでしょう。ゴルフに行ったとしても近隣にあるので帰りも早いようです。
最高に良かったこと
バンコクでは休日にどこかに行こうと思っても、レジャー施設は数多くない。もしかしたらたくさんあるが知らないだけかもしれません。しかしシラチャでは近隣のバンセン、パタヤ等遊べる所がふんだんにあるわけですね。釣り、動物園、パラグライダー、レーシングカート、島、大きな公園‥等。また、パタヤに行けばアクティビティが盛りだくさんです。
砂浜
バンセンまで約20キロ、パタヤまで30キロ、その他サメット島や僕のお勧めのチャン島もおのずと近くなります。
海が近いというのは家族で過ごすことにとっては、遊べる、ゆったりできる、とても楽しい休日を過ごせるのではないでしょうか？
これもバンコクと比べるからであって、世界一周をしている際インド、バングラデシュ、ミャンマーと行きましたが、ここに駐在することに比べたらシラチャは天国だと思います。この3国では、夏季ともなると家に出ることすら許されないような暑さに襲われます。
最後にまとめとして、MARINA BAY FRONTのディベロッパーが発表した、完成までに20%の価格上昇に関連して。既に10%上昇しているので、今後10%上昇したとして約100万バーツのキャピタルゲイン。更に完成後、賃貸人気が高まり、QUATTROやAEQUAのような地域１番人気となれば、家賃も価格も上昇したバンコクの2物件と同様となる可能性が十分にあります。
このMARINA BAY FRONTは、
日本人居住区であり
数少ない海沿いであり
ホテルNOVOTELとの共同運営体であり
海側の逆の通り沿いには公園と見間違うような役所があり
というように、様々なプラス要因がてんこ盛りとなっています。また他の建設中のコンドミニアムと比較しても、シラチャスカイコンド（残念ながら完売。１年後完成）と共に、シラチャ地域の一番人気になるのではと予想しております。
そうなることにより予想以上の価格、賃料相場の底上げに繋がる可能性は、極めて高いのではないかと思います。
次回は最終章を書きたいと思います。
このほかに投資の可能性を感じる物件がシラチャにあり、１ヶ月前70%の販売率であったのですが、先週調べたところ80%に上昇していました。
日本人居住区ではないのですが、販売価格が安いのです。
次々回にご紹介させていただきます。
