オリジン社と野村不動産の共同開発プロジェクト ナイツブリッジ・プライム・オンヌット（その４）
日本人向けの販売用に32階の一部と46・47階のユニットの料金が提示されていますので、各タイプのお部屋の料金を一部だけご紹介します。
＊ユニット3213 32階 1ベッド 22.5平米＊
価格：3,510,000バーツ 平米単価：156,000バーツ
※ユニット3213 フロアプラン
最近販売されている駅近タワー物件と比べると決して割高感はありません。バンチャク駅前のイデオ（アナンダ社）、プナウイティ駅前のライン（サンシリ社）等のプリセール価格も概ね同様の価格レンジです。但し、グレードは違うものの近隣の既存物件、ベース（サンシリ社）、ブロックス（サンシリ社）等に比較すると割高感は否めません。
因みに、このプロジェクトは西向きのユニットがリバービューの眺望となる為、東向きに比べると西側のユニットの平米単価は高めに設定されています。
想定家賃は15,000〜17,000バーツ前後といったところでしょうか？内装他の経費を加えると、利回りは5%半ばぐらいになります。
＊ユニット3211 32階 1ベッド 26.5平米＊
価格：4,441,000バーツ 平米単価：16,7,584バーツ
※ユニット3211 フロアプラン
16万バーツ台後半となると割高感がぐっと上がってきます。想定家賃は17,000—19,000バーツ、利回りは5％を割り込みます。
＊ユニット3203 32階 1＋1ベッド 31.5平米＊
価格：4,879,000バーツ 平米単価：154,889バーツ
※ユニット3203 フロアプラン
東向きのユニットですので平米単価は若干割安となります。前回も書きましたが、この１＋１ベッドのレイアウトには無理があり、どうしても好きになれません。想定家賃は19,000〜21,000バーツ、利回りは4.9%ぐらいです。
＊ユニット4606 46階 2ベッド 54.5平米＊
価格：10,475,000バーツ 平米単価：192,201バーツ
※ユニット4606 フロアプラン
平米単価は20万バーツに迫ってきます。47階が最上階で、46階の西側ユニットなので同プロジェクト内では最高値の部類となるのですが、この価格帯になると日本人居住区中心アソーク〜トンロー地区の中古ラグ ジュアリー物件も購入可能になってきます。
このユニットの想定家賃は現実的にみて、頑張っても35,000バーツぐらいかと思います。利回りはそれでも4％です。
又、空室リスクもあると思います。それはこの地区の賃貸需要に起因しているのですが、以前にプラカノンの例をご紹介しましたが、このオンヌット地区でも同様のことが言えます。
参照過去ログ：年内注目の完成物件！Sell Before Transfer、狙い目のプロジェクトは？（その３）
利回りを見れば、22.5平米の1ベッドがベストチョイスとなりますが、次のリスクを念頭に入れておかねばなりません。
- 22.5平米、26.5平米のタイプは供給の多いボリュームゾーンなので、完成前の転売が難しくなる可能性あり。
- 完成後の賃貸においても、物件内競争が激化すれば、家賃相場を下押しする可能性あり。但し、このプロジェクトは80％の実需買いをターゲットにしているので、杞憂に終わる可能性もあり。
通常は供給の極端に少ない２ベッドの購入をお勧めしているのですが、このプロジェクトでは39階以上のみの設定の為平米単価が高く、更にこの地域の賃貸需要を鑑みるとミスマッチとなる可能性が高い為、今回は一番小さな1ベッドを買い推奨とします。
