タイのコンドミニアム珍百景

 

先ずは写真を見て下さい。

 

※ノーブル・プルンチット

 

これは昨日7月5日の朝、BTSプルンチット駅から撮影したノーブル・プルンチットB棟の写真です。

 

過去ログ参照：大型プロジェクト、ノーブル・プルンチット完成（その１）

 

写真を良く見ると半数以上の部屋の窓に紙が貼られている事がわかります。ちょっと不思議な光景ですね？日本のテレビ番組でナニコレ珍百景というのがありましたが、つい投稿したくなります。あれまだやってたっけ？

 

ノーブル・プルンチットは昨年の暮れに完成し、購入者への登記移転が即時開始されたはずですが、窓に貼られた紙を見ても明らかなように実際住んでいるのは未だわずかです。

 

この物件はブリッジで駅に直結していますので、この光景が駅のホームから丸見えとなっています。

 

登記移転が始まり既に半年が経過してこの調子です。だらだらと物事が進む国である事はタイを知る日本人なら誰もが感じているところでしょうが、完成してからもう半年ですよ！しかも数年前には完売しており、全てのユニットは所有者がちゃんと入るわけです。

 

それではこの珍百景の謎解きです。

 

理由１　内装作業が終わっていない。

 

床と天井と壁と玄関だけ、キッチンとバスルーム付き、家具付き等、引渡し時の状態はディベロッパーによって、又そのブランドシリーズ等によって大きく事なります。

 

ノーブルは何も付けないで販売する方に属するディベロッパーで、このプロジェクトでは内装付きパッケージもあるにはありましたが、付かない方で購入した人が多かったようです。

 

そうなるとキッチン、ビルトインの洋服ダンスやシューズクロゼットなどは自分で内装業者かノーブルの別途あるパッケージを購入する必要があります。この作業は登記移転をしてからが前提となる為、次にくる２の理由で作業を開始するのがずれ込みます。

 

ベーシックな内装でもタイの内装業者は日本の業者のようなスピードはありません。又、ディベロッパーのノーブルにはオーダーが積み上がりますので、完成まで４ヶ月程要します。

 

余談になりますが、賃貸仲介でお客様をご案内するとノーブルのコンドミニアムは部屋によって極端に違いが出ています。これは何も付けないで販売するノーブルの手法に起因しています。

 

逆に既にキッチン他の内装を付けて販売するサンシリ社の物件やAP社のラグジュアリーシリーズ“アドレス”は部屋によって大きな違いが出ることはありません。特にアドレスは家具まで付けて販売しますので、違いはテレビぐらいになります。

 

どちらがいいのかは議論が分かれる事ですが、ディベロッパー側の立場では登記移転の早い“何も付けない販売”の方がキャッシュフローの観点では有利に作用するでしょう。

 

内装付き販売の方を支持する購入者も多いでしょうから、そこら辺はディベロッパーの戦略性の違いが色濃く出る部分かと推測します。

 

理由２　転売できずに移転登記を引っ張っている。

 

タイのコンドミニアム市場を知る人であればこの辺の事情は良くお分かりかと思います。

 

転売する人は勿論高く売りたいわけですが、移転登記ステージに入ると、様々な駆け引きが展開します。特にノーブル・プルンチットのようなユニット数が1000戸を超える大型で、一頭地の駅直結物件となるとその状況は混沌を極め、その中で良い取引をタイミングよく手にする人、値付けを間違え売りタイミングを逃し登記して賃貸に出す人等、様々な人間模様とドラマがそこにあるわけです。

 

その頃バンコクで売り出されていた良い立地のプリセール価格と比較して、このノーブル・プルンチットとスクムビットソイ23のエッジ・スクムビット23は買い物件として弊社では推奨し、実際エッジは相当数販売しました。ノーブル・プルンチットの方は売れ行き不調でしたが、僕自身は今以て買い物件であると確信しています。但し、両物件とも転売ユニットとなりますので、高値掴みをしないことがその前提となります。

 

この２つの物件は現在進行中のプロジェクト価格と比較しても非常にお得ですので、まさに後出しジャンケンの如く投資ゲームの勝利をおさめることができると思います。

 

過去ログ参照：プリセールから完成までのコンドミニアム価格の動き（その１）

 

エッジ・スクムビット23は既に全ユニット移転登記が終了しつつありますが、ノーブル・プルンチットは登記せずにまだ頑張っている人がいるようです。登記が終了した物件は価格が20%前後アップしますので、頑張っている人から買うのが賢明です。

 

参照過去ログ：Sell before transfer

 

BTSプルンチット駅直結、向かい側にはバンコク最高賃貸価格のオフィスビル“パークベンチャー”とその上には稼働率トップクラスのオークラホテル、駅のスカイウオークで連結された高級ブランドショッピングモール“セントラル・エンバシー”とその上にパークハイアット、といったすごい立地です。このようなレジデンスは10年に1度あるかないかといった希少性があると思います。

 

平米単価は25万バーツを切っているユニットもまだあります。スクムビット地区のラグジュアリーコンドミニアムのプリセール価格の基準値が30万バーツを超えてきている昨今、値ごろ感が高いと思います。お勧めします。

 

因みに賃貸人気も高く、平米賃貸単価1,100バーツ、賃貸利回りは5-5.5%で推移しています。

 

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