プリセールを買う？完成物件を買う？

一昨日バンコクに住む友人達とのプチ忘年会に参加しました。夜10時前後帰宅の途に着こうとしたところ、お店の日本人の店員が「結構強い雨が降っていますよ。」。この時期に雨？
まあ長くは降らないだろうとタカをくくっていました。
少し時間を延長して外に出たところ、この位の雨なら歩けると判断できるくらいの強さであり、家まで15分ほどの距離を歩いて帰りました。タクシーで帰ろうか迷いましたが、この雨でつかまりにくいのと、歩いて15分でもお店からは我が家までは大回りをしなければ家にたどり着かないので、雨に濡れることはこの国にいれば慣れっこでもあり、歩いて帰ることにしました。
結果、その後雨が大降りになり、未だかつてないほどびしょ濡れに成りました。自分は本当にバカなのではと思うくらい風邪を引かないのですが、やはりその後も風邪の兆候すらなく、丈夫な体に生んでくれた両親に感謝です。
さて今回は、プリセール物件を購入するか？または完成済み物件の中古、新築を購入するか？
早い段階で賃貸収入を得たい方は、当然完成物件を購入します。価格の上昇期待の方は、プリセールにてキャピタルゲインを狙う図式があります
プリセール別件の場合、オープニングセールで価格が最も安く購入できるのですが、必ずしも上昇するのかというと、そこはある意味で賭けとなります。また購入権利を持っている最中にデｨベロッパーが倒産してしまう可能性も有り、そういったリスクも頭に入れなければなりません。
ただ、物件の上昇期待値が大きいと、発売当日徹夜組みも現れます。
プリセールの場合で、シラチャのLadda Condo Viewを例に挙げます。日本人居住区の中心に位置している物件です。

LADDA CONDO VIEW
本来もっと人気が出てもおかしくありませんが、評判は芳しくありません。建物にトラブルが多く、その対処にも問題があるようです。
それでもプリセール時から、現状把握しているだけでも４回転５回転して、35㎡タイプの1ベッドルームは500万バーツを超えた価格に上昇しているようです
当ブログにて幾度か紹介してきているMARINA BAY FRONTにおいても、立地の有利性から鑑みて同様の結果を起こす期待大です。
しかしプリセールはオープニングセール価格での購入が最も有利ですが、今後価格が上昇していくことが判断しにくいといったリスクも最も高い購入機会となります。
即家賃収入が可能な完成物件においても、人気物件はオープニングセール価格よりも大幅に上昇している可能性が高いわけで悩ましいところですね。
ヨシダ不動産は日本人居住区の物件を熟知しています、と何度か書かせていただきましたが、熟知にいたる前に一つ予想が付きにくいケースは、新築物件の建築後賃貸動向の予測です。とてもよい場所に建っていれば、当然完成後の賃貸客付けに対して期待が大きくなりますが、いざ完成して部屋の公開が始まると、思ったほどの人気にならない物件も珍しくありません。
一体どこに原因があるのでしょうか？
２つ挙げてみます。
① 同家賃帯のベスト3の人気にランクインされなかった。この場合、他物件と比較した時に競争に負けてしまいます。
② 物件全体に家賃に見合うような雰囲気がない、安普請さを感じる造りである場合。部屋が狭い。30㎡前半のサイズは40㎡代と比較されると成約に結びつきづらい。ただこれはスクンビット日本人居住区独特かもしれません。プラカノンより先のローカルエリアでは、30㎡代前半も多く成約しています。その理由はローカルエリア地区では比較対称物件が同様の大きさの部屋が多く、日本人居住区では比較物件が40～50㎡クラスになることが挙げられます。
いずれの場合においても、前回のブログで書いたSIAMESE GIOIAのように家賃を下げることにより人気上昇という場面になる可能性は高いと思います。
特に新築物件で気をつけることは、人気地区と呼ばれても、あまりに周囲に何もないとか、暗い雰囲気のするところは避けたほうが良いかもしれません。
最もわかりやすい例としては、トンロー駅前のKEYNE BY SANSIRIが挙げられます。トンロー駅前には、Siri At Sukhumvit、Noble Remixと、モンスター人気物件があり、その隣地に立つのがKeyne By Sansiriですが、この物件の人気はあまり出ませんでした。賃貸で言えば完敗に等しいと思います。
数分歩いたところに以前の甲子園球場のように蔦の絡まるコンドAshton Morphがあります。Ashoton Morphの方が駅徒歩5分くらいでしょうが、Keyne By Sansiriは駅真ん前です。
過去の賃貸成約数
Noble Remix　137件
Siri At Sukhumvit　114件
Ashton Morph　5件
Keyne By Sansiri　3件
Noble RemixとSiri At Sukhumvitにおいては平成11年からの調査となりますので、平成13年からの調査の外2物件とは経過年数は異なりますが、それにしても大きな差です。
トンロー駅前の物件の中では、大きな差を開けられました。ここまでの差があれば、中古物件を購入する場合は何を購入すればよいかの判断はしやすいですね。全ては弊社のデータベースで確認いただけます。
次回もう少しこのデータベースの話をしたいと思います。日本人居住区で購入を希望している方には、とても力強い味方になると思います。

NOBLE REMIX

SIRI AT SUKHUMVIT

ASHTON MORPH

KEANE BY SANSIRI