伸び続けるシラチャのコンドマーケット

by Hiroshi Yoshida · 公開済み 2015年12月11日 · 更新済み 2020年2月6日

前回はバンコクのコンドミニアム市況に冷や水を浴びせるようなコメントを致しましたが、読み返してみるとちょっと警鐘が強すぎた感があるようです。
実はこんな資料もございます。
※マンション価格の各都市比較

この資料によると、バンコクのハイエンドマンションの価格は東京の4分の1、シンガポールは東京の1.5倍弱、香港に至っては2倍以上となっています。いくら何でもバンコクの25％は低く見積もり過ぎの感は否めませんが、シンガポールや香港に追い付く事は無いものの、伸びしろはまだまだ十分、といった現状です。
「一体どっちなんだ？」とお叱りの言葉を受けそうですが、冷静に読んで頂くと、「バンコクのコンドは、香港・シンガポールと比較するには無理があるが、価格上昇力は未だ十分備えている。」と論じている事がご理解頂けるものと思います。
実際、最近のハイエンドプロジェクトの主要バイヤーは、香港・シンガポール・台湾・中国勢がタイ人に続くシェアを占めています。大手のディベロッパーになると、アジア主要都市で同時、又は先行プリセール販売を実施しているケースが珍しくありません。実際、良く売れているようです。
今回はシラチャのコンド市況に関して触れてみましょう。
つい先日購入希望のお客様からお問合せを受け、オリジン社が開発中のプロジェクトKNIGHTSBRIDGE THE OCEANのプリセール物件のユニットリストを取り寄せたところ、販売残はたったの17ユニットとなっていました。弊社のHPを見ると分かるのですが、
これは36階建て、722ユニットの大型プロジェクトなので、97.5%以上が完売したことになります。人気のあるプロジェクトなので売れていたのは理解していたつもりですが、まさかこんなに売れるとは…。
※KNIGHTSBRIDGES THE OCEAN SRIRACHA

オリジンの担当者に聞いてみると、購入者の大半はタイ人投資家で、日本人テナントを当て込んだ賃貸投資目的で買っている、という事です。又、プリセール中の転売目的もそれに次いで多いようです。
賃貸投資の側面を考察すると、シラチャ地区の利回り好調が見て取れます。先日、一人のお客様に日本人テナント付きでLADDA CONDO VIEWの1ベッドと2ベッドのユニットを一つずつご購入頂いたのですが、
1ベッドルーム　32平米
購入価格　3.2ミリオンバーツ
家賃　25,000バーツ/月（300,000バーツ/年）
利回り　9.37%
2ベッドルーム　62平米
購入価格　6.45ミリオンバーツ
家賃　50,000バーツ/月（600,000バーツ/年）
利回り　9.3％
の賃貸利回りとなっています。
※LADDA CONDO VIEW

実際、同物件の利回りは9～11％ぐらいで回っているようです。ただ、これをプリセールで購入し賃貸利回りを得ている人は、当然それ以上のものを享受しているはずです。
今のご時世、テナント付きで物件を購入し、即10％前後の利回りを得るのはなかなか難しいと思います。今まで書いてきた、同ブログ内の「中古コンドミニアムバイヤーズガイド」を読んだ方には理解頂けると思いますが、実際バンコクでの実勢利回りは5～8%ぐらいが相場となっています。
「これからたくさんできれば運用利回りが下がるのでは？」という見方をする人もいますが、
・立地のいいコンドは限られている
・クオリティが低いにも関わらず割高なアパート、サービスアパートに多くの日本人がまだ住んでいる
といった状況から、多くのコンドが建つ⇒利回りが低下する、には即決しないものと推測しています。逆に、新築コンドに賃貸需要が移るに連れて、割高なアパート、サービスアパートは家賃価格下降圧力にさらされるでしょう。
実際、これはバンコクでここ5年来起きてきた現象なので、僕自身にはその形がはっきりと分かります。
それでは、コンド以外の物件が価格を下げてくるのでは？
これもそう簡単ではありません。一度新築のハイエンドコンドに住んだ人達は、後戻りする事は無いからです。
次にキャピタルゲインの側面を見てみましょう。
多くの建築中のリセール物件が弊社に持ち込まれます。THE SKY、LADDA CONDO PLUS、MARINA BAYFRONT等がありますが、弊社で扱っているMARINA BAYFRONTを一例にとると、
1ベッドルーム　34.52平米リセール価格3,520,000バーツ　ファーストプリセール価格　3,170,000バーツ
ですので、販売開始後1年半ほどで350,000バーツのキャピタルゲインが含まれている事が分かります。実際この売り手の支払い済み額は、431,250バーツのみですので、ROIは、何と81％です。
※MARINA BAYFRONT

何故タイ人投資家が新規プロジェクトに我をとこぞって群がり、プロジェクトが完売になる理由が良くわかると思います。
シラチャのコンドマーケットの好況は、晴れのち晴れ、まだ続きそうです。
KNIGHTSBRIDEGE THE OCEAN SRIRACHAの購入希望者は、コチラでご確認ください。