プリセール物件購入の流れ
昨日はお客様のご案内でシラチャ、パタヤとまわってきました。途中弊社代表吉田も加わり、お客様とご一緒に遅い昼食に出かけました。吉田お勧めの中華ということで、中華好きな僕は嬉しかったのですが、いくらお勧めとは言えども、ここはタイ。しかも中心地ではないシラチャ。さほどの大きな期待はしていませんでした。
昼時を過ぎていたので皆空腹なことも有り、料理は多めに注文をしました。まず出てきたのが青椒肉絲（チンジャオロース）。これがかなりうまい。最初からやられました。中国的に言うと特急的美味です。
因みに店構えは高級や特級ではなく、極普通の庶民的なタイ料理屋さん的感覚です。
注文した料理全て特級的美味であり、特にマーボーナスを食べたお客様の最後の一言。こんな美味いマーボーナス生まれて初めてだ。全ての料理がこの一言に集約されていました。シラチャ在住の方であればご存知かもしれませんが、出張等で出かけた方、この店とてもお勧めです。場所はロビンソンの近くです。普段料理写真を撮影しないので、こういうとき気の利かない私です。次回写真撮影してきます。
シラチャへ行く楽しみが一つ増えました。店名は確か「台湾小吃」だったと思います。結果、食べ過ぎてしまいました。
さて今回は地価が上昇する条件③の前に、プリセールについてもう少し詳細が知りたいというお客様が比較的多く、ホームページ完成の際には詳細説明がありますが、取り急ぎブログ上で説明したいと思います。弊社代表吉田がとてもわかりやすい資料を作りましたので、まずは下記資料ご覧下さい。
プリセール物件とは？
プレビルド物件、プロジェクトセールス物件等とも呼ばれますが、建築前のコンドミニアムの先行販売を意味しています。
購入の流れ
新規コンドミニアムプロジェクトの発表
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先行販売の告知
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先行販売時に購入希望の物件を予約
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購入契約締結
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物件完成まで分割払い
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物件完成後の残金一括払い
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物件完成後の登記
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新規コンドミニアムプロジェクトの発表
● テレビ、ラジオ、新聞、ホームページ、ダイレクトメール等のメディアを通じて幅広く告知されます。
● プロジェクトのコンセプト、ロケーション、建築プラン、フロアプラン、ユニットの間取り、家具・家電付き等の条件、販売価格帯等の詳細がホームページで閲覧できるようになっています。
先行販売の告知
● メディアを通じて幅広く告知されます。
● メンバー登録等をしておくと、電話にショートメッセージで知らせてくれたりします。
先行販売時に購入希望の物件を予約
● 購入予約フォームを記入し、ディベロッパーに予約金を添えてお申込み願います。クレジットカードでの支払いも可能です。
● 予約金は2~5万バーツが一般的です。
● お客様の都合で契約を破棄した場合は、予約金は返金されません。
● 人気物件の場合、最初の売出しから、物件建築工事開始、物件完成と進むにつれて、販売価格が上昇します。売出し当初の価格が最も安く設定されるのが一般的です。
購入契約締結
● 契約書の作成時に、購入金額の3～15%の頭金ディベロッパーへ支払います。海外送金による支払いが一般的ですが、タイ現地での支払いが可能な場合もあります。
物件完成まで分割払い
● 物件価格の15~40%をディベロッパーに毎月分割で海外送金にて支払います。一括払いに支払いプランを変更する事も可能です。
物件完成後の残金一括払い
● 物件価格から既に支払った合計額（予約金＋頭金＋分割払い金）を差し引いた額（物件価格の60~85%程）を海外送金にてディベロッパーに一括払いして頂きます。
物件完成後の登記
● 指定の登記所にて購入物件の登記を行います。
● 登記費用は物件評価額の2%です。
● 修繕積立金を支払います。
● 登記直後から管理費の支払いが生じます。
プリセールの物件を転売する投資手法
多くの投資家がプリセールで物件を購入し、物件を土地局に登記する前に転売します。コンドミニアムを購入して完成したら所有し賃貸収入を得る、といった一般的な方法では無く、人気の出そうな物件に照準を定め、プリセールにて購入権を獲得し、値上がりを待って登記前に売り抜ける、といった投機的な手法となります。
購入したコンドミニアムが人気物件となり転売価格が上昇すれば、予約金＋頭金＋転売するまでの分割払い金のみの元金で利益が得られますので投資の資本効率は高いものとなりますし、過去10年を振り返るとバンコク中心部、パタヤのビーチエリアのほとんどの物件は初回の売出しから値上がりしています。シラチャも直近の5年間はバンコク同様、又はそれ以上に上昇しました。売出しから完成までの間に1.5倍ぐらいの価格上昇をした物件は少なくありませんし、その後も上昇を続け価格は2倍以上になったといった物件も確かに存在します。この期間のコンドミニアム購入者の多くは、プリセール物件購入⇒所有して賃貸へ、プリセール物件購入⇒登記前に転売、のどちらの手法においても、キャピタルゲイン、インカムゲイン、又は両者を手にしたものと思います。
但し、人気物件の場合は、プリセール開始⇒即日予約完売、となる場合が少なくありません。プリセール物件を購入希望の場合は、信用のおける不動産業者に予め打診しておくことをお勧めします。
プリセール物件転売一例
1ベッドルーム40㎡ 30ヵ月後完成予定
売出し価格 300万バーツ
【支払い条件】
予約金 2万バーツ
頭金 20万バーツ
分割支払金 2万バーツ X 30ヵ月
一括払い残金 218万バーツ
12ヵ月後価格 350万バーツ
支払済み 46万バーツ
売却益 50万バーツ
投資利益率（ROI） 109%
24ヶ月後価格 400万バーツ
支払済み 70万バーツ
売却益 100万バーツ
投資利益率（ROI） 143%
プリセール物件転売の税金と諸経費
土地局に登記する前の転売の為、ディベロッパーのデータ登録が変わるだけですので税金は発生しません。但し、ディベロッパーによっては、一定期間の転売を禁止したり、転売手数料を取ったり、といった場合がありますので、購入時に十分な確認が必要です。
プリセール物件転売による投資のリスク
プリセール物件の転売は勝負が早く、少額資本で利益を生むことは確かなのですが、当該物件の人気が出て転売価格が上昇する、といった前提条件が欠かせません。不人気物件を購入した場合は、価格上昇どころか完売する事も無く、逆に値下がりの憂き目に会います。その際には、登記前に支払い済みの金額を放棄すると共にキャンセルして損切りするか、残金全額を支払い登記して賃貸に回す、のどちらかの選択を余儀なくされます。
又、非常に稀にですが、プリセールを行ったディベロッパーが完成前に倒産する、建築を中止する場合もあります。その際には支払い済みの金額が返金されない、返金に長い時間を要する、といった問題が発生しますので、社会的に信用のある優良ディベロッパーからの購入が不可欠です。
タイの不動産投資の景況感は今現在（15年1月15日時点）も好調ですが、経済情勢による市場の変化はいつでも起こり得ます。プリセールの転売に照準を当て投資する場合には、十分な情報収集を行い、マーケットに精通している信用できる不動産業者のアドバイスを聞き、極力リスクを減らしてから実行する事が重要です。
以上、プリセール購入の流れです。
最後のリスクマネジメントの部分は熟読してください。今までは成功率が極めて高かったのですが、現状のコンドミニアム建設ラッシュの中、今後は人気が出そうにない物件の見極めはとても大切なことです。
日本の場合に置き換えると、マンションの販売発表が広告媒体等で始まりモデルハウスが建設されて、そこで販売されることが一般的です。先行販売であればディベロッパーの友の会等に入会されていると情報はいち早くいただけると思います。
人気物件、立地の良さ、価格が相場よりも安い等の条件があればあるほどモデルハウスは来場者でひしめき合っている光景も目にします。
ただし日本の場合は、プリセールのような購入権利の取得はありません。あくまで購入したい物件については売買契約を交わすことが必要です。
よって価格が上昇したからといって、その購入権利を第3者に売却することも不可能です。第3者に販売できるのは完成後所有権移転がなされてからとなります。
両国を比較してみると、プリセールは画期的方法だと僕は思います。日本においてもこの仕組みでタイ同様不動産価格が上昇する可能性が高いのであれば、またそれが以前より当たり前の風習であれば、誰もが手を出していたでしょう。
しかし現実問題日本では実施は困難と思います。
理由として、地価の高い日本では物件の売り出し価格自体、地域差はありますが高額です。マンションにしろ一戸建てにしろ分譲を始めるための最初の仕事は土地の仕入れとなります。当然土地がなければ収支案含め何ら計画を遂行することができません。
まずその入り口からして高額なわけです。そして広告戦略なしには語れない日本の風潮の中、広告宣伝費は売り切るまで必要となります、その他モデルハウス建築費、人件費等…。
これはびっくりするかもしれませんが、収支率いわゆる利益水準は一般消費者が考えているほど決して高いものではありません。利益は皆様が考えるよりも、かなり低いと思ってください。結局は全販売価格の10％前後はまずまずで、20％利益が出ればかなり稼いだとの結果となります。
分譲マンション一棟完売すれば相当な利益だと感じられる方も多いと思いますが、実はそうでもないのです。
売れ行きが芳しくなければ10％以下、銀行返済時期が近付けば利益0または赤字を出してでも売り切らねばなりません。
この状態でバンコクのように思い切ったファーストセール価格を実現することは難しいことと思えます。
タイの場合は、日本人居住区こそ東京都と大差ない土地価格となっていますが、そこを離れれば急激に価格は安くなりますし、何よりも広告宣伝費、建築費、人件費、土地取得に拘わる税金等が圧倒的に安く上がるわけです。
もちろん日本のような隅々までに渡る高い技術は感じられません。他諸国の物件から鑑みても、日本はそういったレベルが高すぎると思うべきだと思います。しかしその反面、タイの物件はゴージャス感、高級感の魅せ方はとても優れていると思います。
そしてプール、フィットネス、中にはテニスコート、ビリヤード、スカッシュ、バスケットコートその他
日本では考えられない充実したファシリティがあります。
日本だってゴージャスな演出やファシリティを造ろうと思えばできるわけです。何故造らないかというと、やはりコスト面で折り合いが付かないのがその理由です。仕入れする土地価格が高く、最低条件の利益を確保する為に、空間があれば一部屋でも多く戸数を稼がない限り、目標収支に到達できないからです。マンションにしろ一戸建て分譲にしろ、知恵を振り絞り少しでも戸数を稼ぐ努力をします。その結果１戸増やすことが出来たとき収支率はグッと上昇します。それほどシビアな状況なのです。
如何でしょうか？海外でコンドミニアムを購入してプールサイドでゆったりと過ごせば自ずとプチセレブ気分が味わえます。
以上プリセールの内容となりますが、多くの方がこのプリセールにより利益を出し 今まで購入して利益を出された方や、この仕組みを知った方は２件3件と買い増している状況です。
タイ人は説明するまでもなく、プリセールでの購入が極日常の物事であった中、今までは購入者は富裕層中心であったのですが、現在では一般サラリーマン含め、モデルハウスに常駐しているデｨベロッパーの社員も、積極的に買っているという状況です。
今のタイの現状から鑑みると、このプリセールは甘い汁に近いと思います。
順番としては、上記プリセールの内容を知る→不動産業者に相談する→実行してみる、そして上記プリセールの内容にはリスクも書かれていますので、そこもしっかりと認識ください。
「本当にこれで儲かるの？」と思われた方、日本の不動産の現状から鑑みれば、当たり前の疑問と思います。僕もそうでした。
疑心暗鬼になったら、どうぞ我々にご相談ください。
プリセールは投資効率としてはとても高いものですが、タイ不動産投資の魅力はそれだけではありません。家賃収入によるインカムゲインの面でも利回りの高い物件が数多くあります。リスク分散の為、プリセールと同時に即家賃収入を得られる物件を同時に所有することが可能であればお勧めの方法です。
また、ロングステイにおいても日本と大きく変わらない生活を出来る面でもお勧めです。自分でもそうしたいと思っています。
では次回、今後のタイの不動産動向を勝手ながら推測してみました。といってもタイの開発状況はどんどんと前進していますので、不動産価値の下落の可能性といった話ではなく、大丈夫だろうか？タイ人たち、という内容になります。
＊ プリセール中のモデルルームの画像
