CRMデータから見えるSTUDIO　ROOMへの投資の危険性

お正月休みをいただきチェンマイに行っておりました。もちろん涼を取りにです。しかし完全なる寒でした。
皆様経験があると思うのですが、何をやっても裏目に出る時ってありますよね？今回はそんな旅となってしまい、到着した日は猛暑で翌日から低気圧となり３日連続の雨。温泉からの帰り道、モーターサイを運転中ずぶ濡れとなり、宿に着いた時には温まった体はすっかり冷えきっていました。
毎回宿は中心より少し離れたところに取るのですが、その翌日は１日中大雨にて一歩も外へ出られず、ご飯を食べるのもままならずBARでお酒を飲んでいたところ白人同士の喧嘩に巻き込まれ、倒れてきた巨体の下敷きになったり、モーターサイで遠出の帰りエンジンがかからなくなり途方にくれたり、話したらきりがないほど、やること成すことすべて裏目に出た旅でした。
最後はそんな寒暖差がたたり、普段風邪を引くことがないのですが、今回はやられてしまいました。普段風邪をひかないせいなのか、ひくときは重くなってしまいます。2日間絶食状態でまだ食欲がありません。痩せてちょうど良いかもしれません。
チェンマイにもどんどんコンドミニアムが建築予定の看板が目立っていました。この町であればロングステイにはもってこいですけど、投資にはまだまだですね。
さて今回はStudioRoom（スタジオルーム）に関する話題です。
これはあくまでヨシダホールディングスのデータベースのCRM上でのデータと営業マンたちにインプットされている過去の契約情報をベースにした話です。
その前にStudioRoom（スタジオルーム）とは何ですか？という質問も多いので説明しておきます。所謂日本的に言うとワンルームです。ベッドもキッチンも一つの部屋に収まっています。扉は玄関扉とシャワールームの扉のみです。

※StudioRoom例１
因みに１ベッドルームは１LDKのことで寝室は独立しています。
基本的にバンコクでは契約期間は短長期出張者でない限り１年契約となります。
不動産投資として購入し、または購入される方は、コンドミニアムですので例外を除いては１年契約となります。よって短期出張者を賃借人にすることはあり得ません。
では１ベッドルームとスタジオを弊社にて１年契約で借りている方の賃貸実績で言うと、1ベッドルーム：スタジオでは9.5：0.5となっており、圧倒的に1ベッドルームが選ばれています。
ここまで違うかというくらいです。
人気物件であれば案内ルートに入る物件もあるのですが、スタジオを借りる方はほぼ数ヶ月単位の短期出張者が主流となります。
何故人気がないのか？
① 落ち着かない
② 狭い（30㎡台以下）
③ 収納が少ない。
僕の場合で言うと、初めて借りた物件はスタジオで現在は1ベッドルームです。その変更理由は上記3点で①が圧倒的な動機となりました。よって大きな安らぎを得ることが出来ました。
逆に②の狭いという部分では、仕切りがない分、人によっては広いと感じられる方もいらっしゃいます。
きっと出張者は出張感覚で、１年以上契約の方は“住む”という感覚なのだと思います。この結果を見ると、賃貸に出すのであればスタジオは購入するな、ということが言えます。
スタジオでも唯一人気があるといえるのは、度々このブログにも出てきますが、トンロー駅前の超人気物件Noble Remixです。

※Noble Remix
この物件何故か弊社で作成するリストには１ベッドルームと記載され、実際行ってみるとその部屋はスタジオであることが多いのです。確かに40㎡以上ある広い部屋にベッドは玄関を入ってから見えない位置にあるタイプが多いので、1ベッドルームと言えなくもないですが、仕切り壁は一切ないのでスタジオと表記するべきでしょう。もしかすると分譲時に、このタイプを1ベッドルームとして販売したのかもしれません。
その場合、希望と違う部屋なのでミスですとお客様に謝るのですが、立地の良さと物件レベルが高いので、そのまま成約ということが良くありました。

※Noble Remix Studio Room
しかしこういった高額物件にて低予算で購入したいということであればスタジオを視野にいれなければなりません。そこで安心材料を書きます。
昨今の新築では20㎡台の部屋でも無理に1ベッドルームをつくる傾向にあり、スタジオをつくること自体が減ってきています。どんなに安くても賃借人を探したいのであれば、スタジオには手を出さないことが賢明と思います。タイ人を中心に20㎡台の1ベッドルームは大きな勢いで売れております。もちろん物件にもよりますが…。
スタジオは広く見えるという方もいらっしゃいますが、上記のように9.5：0.5の比重では明らかに１ベッドルームを選ぶべきではないでしょうか？特に新築物件であれば、今後スタジオの需要は激減すると思います。

※StudioRoom例2
賃借人を探し出すことが困難であれば、価格上昇への連動も1ベッドルームに比べれば期待値、結果共に上昇ということにはならないのではないでしょうか？
先述の通り新築物件であればスタジオの販売は明らかに減っているのですが、中古物件の場合は数多くあります。そこでスタジオでも購入に値する条件を僕の経験を基に下記します。
① 駅に近く利便性も兼ね備える
② 人々の目を引くような高層物件で、物件レベルも高い
③ 弊社データベースのCRMを基に賃貸成約率の高い物件
④ 40㎡以上の広めの部屋
⑤ スクンビット地区でも家賃20,000バーツ以内で賃貸できる物件（20,000バーツ以内であれば、現地採用者の方でも借りられる可能性は高くなります。）
結論として
新築物件　20㎡代の部屋でも1ベッドルームを購入する。間取りづくり上手ではないといわれ続けてきたタイの物件ですが、最近はしっかりと動線を捉えた使い勝手も良い間取りが増えています。
中古物件　上記5項目に当てはまる物件

※StudiRoom例3
スタジオでもその良さはあると思いますし、1ベッドルームと比較すれば安価で購入できるでしょう。しかしこうも賃貸成約比率に差があると、購入したはいいが厳しい結果が待ち受けているのではないでしょうか？日本人居住区においても20,000バーツ強で借りられるスタジオのコンドミニアムがいくつかあります。ロングステイの単身者や、現地採用者を中心に絶対数が少ないこともあり人気を博しています。興味ある方はご相談ください。