ソイ39のSIAMESE系物件2件。GIOIAとTHIRTY NINEが人気を分けた理由。

今回紹介するソイ39は最も人気があり、最も日本人が多く住むソイのひとつです。その理由は利便性に他ならないと思います。
ソイ39は、Fujiスーパー1、2、3号店へのアクセスがよく、又向かいの偶数側ソイ24にはEMPORIUMデパートや数々の日系飲食店が立ち並び、お子様が通う塾、習い事教室が集中しているので、日本と大きな差のない生活が出きます。
そこにはSIAMESE系の物件が2件建っています。SIAMESE GIOIA　2013年築、駅より徒歩20分前後。ソイの表記としては31とされる場合も有り、一方通行の為31方面から入ってくることが理由ですが、実際の立地は39の方が近い位置にあります。
SIAMESE THIRTY NINE　駅より徒歩13分前後、フジスーパー2号店から39を通りスクムビット通りに向かう途中の一方通行に位置します。今後の表記はSIAMESEを割愛しGIOIA、ThirtyNineと表記します。
駅からの距離で見ればThirty Nineの方が人気は高いと思われるのではないでしょうか？結論から言うと、賃貸としてGIOIAは人気があり、Thirty Nineはあまり人気が振るっていない状況です。
GIOIAはFujiスーパーの中で最も人気が高いといわれる2号店が目と鼻の先にあるばかりでなく、日本食、床屋、美容室、本屋、セブンイレブン等利便性が高い場所にあります。加えて、通勤の方、特にペップリー通りを利用する方には、すぐにアクセスできるのが魅力です。
それでも完成時は人気が薄く、思った以上の賃貸成約数の伸びを示しませんでした。
理由としては、家賃設定が１ベッドルームで40,000バーツ以上、高額物件は50,000バーツという物件もございました。家賃が見合わなかったということです。
そして現在では１ベッドルーム35,000バーツ以内に殆どの部屋が落ち着き、見る見るうちに日本人が増えてきた状況です。30,000バーツ設定の部屋も出ています。
家賃が見合えば、利便性の高い立地に加え、広いジムにプール、カフェ、お子様の室内遊び場が揃い、更にシャトルサービスもありスーパーや病院、駅等への無料で送ってくれます。シャトルサービスで行けない距離の場所でも有料ですが送迎用の乗用車を1台用意しています。
Thirty Nineが現在人気低迷している理由として、大きく考えられる理由が2つあります。
① 周囲に何もない
位置するソイ39は前述したとおり、とても利便性の高い立地なのですが、この周囲にお店が無いといっても過言ではなく、セブンイレブンに出るのも5分前後歩かなければなりません。並びにあるPrime Mansion（コンド）やBexley（旧名：アパート）に関しても、弊社が案内する物件リストに掲載されることはありません。
② 渋滞有名地域
目の前のソイ39は一歩通行で2車線有り、Thirty Nineの位置する左側車線は常に渋滞している通りです。右車線側は右折レーンとなっていますので流れはよく、右側に立地するCadogan（コンド）は一定の人気を保ち、Tubtim Mansion(アパート）は古くから高い人気となっています。
何故新築なのに決まりにくくなるのか？
まず誤解のないように付け加えますが、Thirty Nineが賃貸として成約していないかというと弊社でも成約実績はあります。部屋のチョイスは十人十色、自らが最も住みたい部屋に住めばいいわけでそこには人気の高低は関係しないと思います。人気が限りなく低い物件でもオーナーが部屋の装飾を魅力あるものにすることにより、他の人気物件を抑えて成約にいたるケースもあります。
ここでは平均的お部屋の内容として説明させていただきます。
まず弊社はお客様から要望を伺い、仮に40,000バーツの予算だったとしましょう。その場合30,000から40,000バーツの家賃レンジで、現在空室のある物件の人気の高い順にリストアップして、一度にご覧になる部屋数は7件前後です。
多くのお客様はその1度目の案内のみで部屋を決められます。
正直7件用意する必要性があるかというと、あまり必要のないことかもしれません。では何故それだけ用意するかというと、我々が良い物件または人気物件とわかっていても、初めてバンコクでお部屋をご覧になる方は、わかるはずもありません。
比較することによって何故人気が高いのかを理解していただけると考えるからです。
人気物件には人気が高くなる要素があるということです。
また7件のうち人気が低い物件でも、部屋の内容によってはそこで成約することも良くあることです。人気物件だけ集めれば、1回のご案内で満室であることを勘案するとしても3～4件で十分だと思います。大切なのは常に不動産業者がリストアップする物件に掲載されるかが重要です。
以下、2つの物件の立地上の比較となります。
① 物件（部屋）の内容　　　　　　　GIOIA、Thirty Nine
② スーパー等買い物が便利　　　　　GIOIA
③ 食事がたやすく取れる立地　　　　GIOIA
④ 高速道路へのアクセスが楽　　　　GIOIA
⑤ 駅からの距離　　　　　　　　　　GIOIA 20分、Thirty Nine 13分前後
上記のようにGIOIAは駅からの距離以外は全て兼ね備えています。共に駅から近いとはいえませんが、シャトルサービスを完備しているので、そこは大きく問題にならないと思います。
僕自身、35,000バーツがご予算のお客様であれば、GIOIAは案内リストにリストアップしますが、Thirty Nineは人気物件に空室が無かった時に限りしかリストアップしません。
Thirty Nineが何故そうなるかというと、今まで案内を重ねた結果、多くのお客様が他の物件に決まってしまったからです。逆にGIOIAにおいては物件で働くスタッフたちと顔馴染みになるくらい成約に導いています。
結局紙一重だと思うのです。Thirty Nineを歩いて数分行けば、日本人居住区人気№1物件といわれるBaan Jamjuree（アパート）があります。たかが数分歩けば行き着く立地ですが、周囲は利便性が一気に高くなり、一方通行もぎりぎり回避できます。
Thirty Nine同様に新築なのにリストアップされることもままならない物件は他にもあります。
物件案内中のお客様の思考プロセスとしては、気に入った物件が頭の中に残り、その後ご覧になっていく物件は、当初気に入った物件との比較を脳がしていきます。そして最終的に1、2件最も印象に残った物件で成約となる可能性が高いわけです。少なくともお気に入りのBEST3に残る物件であることが重要だと思います。
GIOIAは40,000バーツの家賃設定の時には同価格帯の他の物件と比較され厳しい結果でありましたが、35,000バーツになることにより一気に人気が高くなりました。
Thirty Nineでの空室状況を今しがた弊社スタッフに探して貰ったところ、3部屋空室が出てきまして3階、5階、6階でどれも46㎡、家賃35,000バーツです。
GIOIAは適正な家賃になることで周囲の利便性が生きて成約率が高まりましたが、方や周囲の利便性が高くないThirtyNineはこの家賃帯では厳しいのかなと思います。
現状把握している売買価格について調べました。
GIOIAが600万バーツ程で、600万バーツ切る物件も出ています。Thirty Nineは近頃５８０万バーツの物件が出て早いうちに成約となりました。
特に投資として貸し出されている物件が多くを占める日本人居住区ですが、家賃も売買価格も賃貸においての人気が左右されることは否めないと思います。
ヨシダホールディングスでは30年の歴史の小林株式会社のデータも含め、どの物件が人気であるかが言葉だけではなくデータベース上で示すことが可能です。
本日付でのデータで成約者は、小林㈱のみの実績で言うと次の通りです。
GIOIA　10件
Thirty Nine　1件
GIOIAは、特にこの半年間急激に伸びています。ヨシダ不動産の賃貸実績も含めればこの倍前後の推移が見られると思います。
タイの場合はその物件の近くにモール等が出来て利便性が上がることにより、駅の距離関係なく物件の価値が上がることが良くあります。

最近の例としては、エカマイ駅に直結して登場したモールの『Gateway』。日本人をターゲットにして日本食レストランが立ち並んでいるのですが、このGatewayが出来ただけでエカマイにある物件の人気がぐっと上がりました。
現在Thirty Nineの近隣には残念ながらその計画は知り得るところではありません。逆にGIOIAは絶対的人気のFujiスーパー2号店がすぐ近くあります。そして先述の通り、その他多種多様な職種のお店が立ち並んでいます。
僕が予想する今後のThirty Nineは次のようになります。
家賃　30,000バーツから32,000バーツ
この価格帯の他の物件と比較したときには、強さを発揮できると見ています。35,000バーツの家賃レンジの物件では、思い浮かべるだけでも、Noble Refine、Baan Siri 24、Empolio Place、Via Botani、Citi Resort系がプロンポン地区にあり、トンローではSiri At Sukhumvit、Noble Remix、8 Thongloその他強豪物件が多く存在し、厳しい競争に晒されます。
Thirty Nineの売買価格
先日１ベッドルームタイプが580万バーツで売却されたことから鑑みると適正と思いますが、ゆっくりと売却ということであれば500万バーツ前半の価格が付くことも予想できます。
日本でも良く見てきたことですが、例えば中古マンションで相場2,500万円の物件が、価格3,000万円で売り出されたとします。購入を考えている人には、相場の価格に対して500万円も高いわけですので、広告に出しても、オープンハウスを開催してもほぼ訪れる方はありません。
2,800万円に下げて売り出すと、まだほぼ反響がありません。そして2,700万円→2,600万円。この頃になると長い期間公開されているので、「まだあの物件売れていないの？」なんてお客様も増えてきます。
しかし相場以内の価格に設定すると、一気にお客様が動きだし、オープンハウスを開催すると朝早くからお客様が訪れ、一気に成約へとなるのです。
消費者の方は本当に良く知っているなと、何度も思い知らされました。
ヨシダバンコク不動産販売ではお客様の予算に合わせた中で人気が高く、早い賃貸の客付けが可能な物件を各営業マン熟知しています。
経験だけに頼ることなく、成約履歴が一度でもある物件は全てデータベースに登録してありますので、過去どれくらい成約してきたかを提示できます。
特に日本人居住区でお探しの方は、ご予算に合った人気物件を吟味してリストアップさせていただきます。
Thirty Nineも適正価格になれば動き出すことは予想できますが、周囲に何もない状況に変化がなければ、厳しい競争が続くかもしれません。
逆にGIOIAは安定した人気を保っていくことを予想できます。
とは言え、低迷していても人気を出す方法がありますので、困っている方は是非ご相談ください。
Siamese Gioia

＊ 外観

＊　エントランス

＊ 機能的なキッチン

＊ プール
Siamese Thirty Nine

＊ 外観

＊ レセプション

＊ リビングと寝室

＊ おしゃれなバスルーム

＊ トゥクトゥクサービス