最寄駅はプラカノン、立地はラマ４世通り“Ideo Sukhumvit Rama4”（その３）

諸事情で他トピックを挟んでしまいましたが、引き続きアイデオ・スクムビット・ラマ４の紹介します。

65〜66平米の２ベッドルームがこのプロジェクトのベストチョイスです。予算がある人は是非このユニットを購入して下さい。その理由に関しては、前回のブログでほぼ説明し切っています。

※8〜30階フロアプラン

各階に3ユニット配置されていますが、北東角部屋がベストポジション。価格は21階で9.736ミリオンバーツ（約3,500万円）。

ラマ4世通りの立地なので、北側がちょうどトンロー、プロンポン方面のイルミネーション煌びやかなシティビュー。北はバンコクにおける推奨方向（赤道に近いタイでは、太陽がほぼ真上に昇るので、明るいが直射日光が入らない）である事に加え、将来眺望をブロックする建物が建てられるような空地がないので安心です。10階以上であれば、綺麗に抜けたシティビューが広がります。

4年ほど前にライフ・スクムビット48が平米単価10万バーツ〜で発売された際には、1〜2日間で瞬く間に完売。弊社で販売したユニットにはテナント付も行なっております。家賃設定が1.8〜2.5万バーツと駐在員の家賃手当ボリュームゾーンからは外れていた為に賃貸付には弱冠の懸念がありましたが、蓋をあけてみると結構な人気物件となっています。

その鍵は物件グレードの割に家賃が安い事に尽きるのですが、プラカノン駅からは600メートル程あり、途中でラマ４世通りを徒歩横断する必要があります。

バンコクを知っている人であれば誰でも分かるのですが、歩行者用の信号が整備されていないバンコクでは、市街地の大通りを横断するのは大袈裟に言えば命がけ、抑え目に言っても至難の技で、日本の交通事情に慣れ親しんでいる人にはおよそ理解のレベルを超えています。

東南アジアにおいては歩行者優先ルール等の発想は無く、車優先が常識です。「止まってくれるだろう。」とタカを括って大手を振ってのんびり横断しようものならひかれてしまうのが関の山、となりますのでご注意を！

ライフ・スクムビット48のような平米10万バーツ〜の価格には届きませんが、よりグレードが高く駅近のプロジェクト、4年間の地下上昇を踏まえても、13万バーツ〜の値付けは、強く現行の不動産市場の低迷を意識して実行された値付けでは無いかと思います。

エカマイのドンキホーテ周辺の販売中プロジェクトの数々が18〜20万バーツ、プナウイティ駅のウィズドム101が15万バーツ〜、サムロン駅前メトロポリスが10万バーツ〜等と比較してもお買い得物件に位置付けられるかと思います。

50メートル程先にツリーコンドミニアムも開発予定となっていますが、アイデオ・スクムビット・ラマ４よりも駅から遠くなる立地です。グレードは分かりませんが、ツリーのディベロッパーはアナンダよりも小規模で知名度で劣ります。

最後にこのプロジェクトのお買い得ユニットをご紹介します。

フロアプラン上でも赤四角でマークしていますが、12の番号のスタジオ29.5平米です。21階の価格表を見ると分かるのですが、同タイプの9〜11番のユニット価格が4.889ミリオンバーツ（平米単価165,729バーツ）なのに、この12番のユニットだけ4.199ミリオンバーツ（平米単価142,339バーツ）と77万バーツ（約278万円）、平米単価23,390バーツ（約8.5万円）も割安設定となっています。

※21階ユニット価格表

理由を聞いたところ、「エレベーターの近くなので。」という事でしたが、それは隣のユニットも同じ事です。

摩訶不思議と首を傾げてしまいますが、僕自身は呼び込み価格として値付けしたものでは無いかと推測しています。

スーパーでもトイレットペーパー99円等の激安価格でお客を呼び込むのを常套手段としていますが、それと同様の戦術かと思います。プリセール価格〇〇バーツ〜の表示は、販売戦略の重要な一手ですので、そういう事なのだろうと。

逆にこれを購入すれば、賃貸時に、そして売却時に価格競争力を握れます。不動産は高値掴みをすると永久的に損をしますので、このスタジオ12番は買い得ユニットである事は間違いありません。

高額予算の日系企業駐在員世帯が賃貸需要の中核を成すアソーク〜トンロー地区とは異なり、プラカノン地区は予算に制限のある駐在員世帯、家賃手当の支給が無い現地採用社員といった日本人以上に、日本以外の諸外国からのエクスパットやタイ人の方がより大きな潜在テナント層となっています。

又、日本人テナント市場においては、プラカノン以東、つまりBTSプラカノン～サムロン駅間は家族世帯の需要はほとんどありません。

加えて言うと、平米単価が20万バーツに迫るプラカノン駅近のラグジュアリーコンドミニアム等の賃貸はどうしても高額設定となりがちで、その価格帯の場合、トンロー駅直結のノーブルリミックス等の物件が選好される傾向になります。

その辺は、以前説明しておりますので、下のリンクを一読して下さい。

参照過去ログ：2018年度に選ばれた賃貸物件は？（その５）

上記のような事情をから、このアイデオ・スクムビット・ラマ４に関しては、この12番のスタジオルームの方がイールドプレイには的確物件になるかと思います。

そして更なる朗報として、このスタジオ12番のユニットは21階から28階まで同じ4.199ミリオンの価格設定となっています。迷わず28階を買いましょう。このユニットも又、ベスト方向と眺望である北向きですので、この点も文句無しです。

プラカノン駅近、天井高2.9メートルのハイグレード仕様、28階のユニットを1,500万円程で買い、豪華なバンコクのシティビューを堪能して下さい。

追記：このブログをアップする直前に、28階のユニットは売約済みとなりました。購入希望の方は、27階のユニットを選んで下さい。