プラカノン以東の賃貸投資の重要点 駅近が必須条件
1月のセミナーでもお話したのですが、日本人が集中しているスクムビット地区での賃貸投資手法は、アソーク〜エカマイの最も集中しているエリアとプラカノン以東のエリアでは大きく異なる点を改めて説明しておきたいと思います。
※バンコクCBDとスクムビット地区
アソーク〜エカマイ間は日系駐在員層が最も集中するエリアですが、バンコクCBDの一角を構成している事もあり、新築コンドミニアムの分譲平米単価は20〜30万バーツ（70〜105万円）、投資額としては、
１ベッドルームユニット 10ミリオンバーツ〜（3,500万円〜）
２ベッドルームユニット 14ミリオンバーツ〜（4,900万円〜）
と高額になります。
日系企業駐在員が会社から支給される家賃手当ては、大手企業の場合、
単身 ４〜6万バーツ（14〜21万円）
夫婦世帯 5〜7万バーツ（16.5〜24.5万円）
子供のいる家族世帯 6〜9万バーツ（21〜31.5万円）
が相場となっています。
これだけの予算があるとどんな高級物件でも賃貸可能な為、妥協なくいい部屋を見つけて居住します。地価も高いエリアですので、高級物件以外は分譲されません。価格上昇を背景に新築物件では賃貸利回りが4〜5%と低下傾向にありますが、物件選びを間違えなければ空室率の低い安定した賃貸投資が可能となります。
このエリアの賃貸のもう一つの特徴として、必ずしも駅近物件が優位では無いという点が挙げられます。
日系企業の駐在員は会社より専属運転手と専用車が支給され、通勤のみならず日常生活もそれを使って移動しますので、家族世帯タイプによって違いはありますが、駅近以上に通勤通学の地の利がいい、買い物に便利、病院が近い、日本飲食店が多いなどがより重要な決め手となるケースも少なくありません。
こういった日系駐在員の賃貸物件選択プロセスを理解できなければ、日本人居住区での賃貸投資は成功できません。
但し、これは日本人に貸す、という事を条件とした評価基準となりますので、キャピタルゲインを含めてユニバーサルにコンドミニアム投資を考えた場合、やはり駅近は最強条件となる事を留意願います。
それでは今回のテーマとなっているプラカノン以東のエリアに目を向けましょう。
※B TS路線図
こちらのエリアはここ５年程で急速に発展を遂げており、高層ビル等は皆無だったプラカノン、オンヌット駅周辺に、今では多くの高層コンドミニアムが軒を連ねています。
※オンヌット駅周辺のコンドミニアム
こちらは従来からの日本人居住区でもあるエカマイの隣というエリアにも関わらず、物件分譲価格、賃貸価格共に３割以上は低くなっています。駅前ショッピングモール等も完成し利便性は高まっているものの、アソーク〜エカマイ地区の日本人生活利便性が高すぎる為、潤沢な予算がある日本人はこちらを選びません。選ぶ必然性が無い、と言った方がいいかと思います。
そのような状況の中、プラカノン、オンヌットエリアでは、予算の低い駐在員、又日系企業に雇用されている現地採用の方が賃貸需要の中核となります。現地採用の方は会社から家賃手当てが支給されない為全て自己負担。1.3〜2万バーツ（4.5〜７万円）ぐらいまでの予算が一般的です。最近は給与水準の高い方も多く、それを超える予算も目にするようになりました。
但し、飽くまで自己負担での支払いですから、駅近でセキュリティが良ければ安いに越したことはない、というのが本音であるかと思います。そこらへんはに関しては、家賃手当てを使い切る、といった駐在員層とは発想が180度違うので、留意が必要です。
このエリアで物件探しをする方は、駅近を必須条件とする場合がほどんです。専用車が支給される大手企業駐在員とは異なり、このエリアに住む人はBTS通勤をするのが一般的です。ですので、プラカノン以東で駅から遠い物件で賃貸投資をしても、テナントが付かず成功する事はありません。
プラカノン、オンヌットでは駅周辺に商業モールがつくられており、生活利便性もそちらに集中しております。又、従来から開けていたアソーク〜エカマイ地区とは異なり、もともと外国人は少なかった事もあり、駅から10分も離れるとローカル色の濃い生活環境となります。
※オンヌット駅前、センチュリー・ムービー・プラザ
最近ではプラカノン、オンヌット地区でも駅から離れた立地のコンドミニアムプロジェクトを目にしますが、不便を覚悟で自己居住するならともかく、賃貸投資で購入するとテナントが付かず、延々と空室状態が続く状況に陥りやすいので注意が必要です。テナントが付かないと、現地の不動産業者に管理を頼まない限り、光熱費の支払いからメインテナンスまで全て自分でする事になり、コンドミニアムに支払う管理費ばかりが出て行く事になります。こうなると投資物件どころか、売るにも売れず、負債のような形で自分に襲いかかってきます。
結果、不労所得を目論んで購入した当てが大きく外れて、まさに天国から地獄への片道切符、苦労ばかり背追い込む事になりかねません。
バンコク賃貸投資、プラカノン以東は駅近が絶対条件、と是非インプット願います。
「プラカノンそこから東は駅近で」五七五にはなりませんでしたが、こんな感じで覚えて下さい。
尚、タイの駅近は5分（400メートル）ぐらいまで、とお考え下さい。。暑い上にインフラが悪く歩道整備状況もままならない中、5分以上歩くのは結構な苦痛なのか、それ以上となるとタクシーやバイクタクシーを利用して移動となります。
又、昨今では、オンヌットから更に以東の地区でもコンドミニアムが立ち並ぶようになっていますが、そちらはたとえ駅近であってもテナント付けが容易ではありません。駅近だから大丈夫、と思っていても、当てが外れるケースも多々ありますので、注意して下さい。
プラカノン、オンヌットのコンドミニアムの価格は？家賃は？という疑問が当然沸き起こってくるわけですが、その説明は次回することにします。
