年内注目の完成物件！Sell Before Transfer、狙い目のプロジェクトは？（その３）
3番手に紹介するのは、LIFE SUKHUMVIT 48(ライフ・スクムビット・48、以降はライフ48で表記)になります。
※LIFE SUKHUMVIT 48
当初は2018年3月頃の完成とされていましたが、ディベロッパーAP社のHPで確認したところ多少前倒しで進んでいるようですので、年内注目～といったタイトル通りに竣工するかは微妙ですが、弊社のお勧めプロジェクトでもあるので紹介する事にします。
※ライフ48建築進捗状況（出典：AP社HP）
立地はコンド名の通りスクムビットのソイ48。バンコクに詳しい方なら、偶数と言うことは南側ね、とすぐわかるかと思います。ソイ48を入り100メートル弱程の左側にあります。
最寄りのBTSプラカノン駅からは約600メートルの地点ですので、徒歩8分ぐらいでしょうか？あまり歩かないタイスタンダードでは、若干距離があるかな？といった印象です。
※ロケーションマップ
ここ5年程で6件もの高層コンドミニアムが完成したプラカノンですが、「買い物するところが無いんだよね～。」という不満がこの地域に住む多くのエクスパットから聞こえてきていましたが、この問題も間もなく大きな解決を見る雲行きです。
2018年、プラカノン駅前に大型商業施設“サマーヒル”が開業する事になりました。40店舗ほどが計画されており、従来日系スーパー“マックスバリュー”が唯一の選択肢で、今風のコンドミニアムが建つ以外はしょぼくれた？（失礼）ローカル色の濃い街並みに近代文明がやってくるぞー、と現地では自ずと期待感が沸き上がりつつあります。
※商業施設サマーヒル関連記事（出典：News Clip）
建物の方に目を向けましょう。
Nタワー（19階）、Sタワー（31階）の2棟のレジデンスと地上9階地下2階の駐車場1棟、計3棟から成るプロジェクトで、敷地面積は約5,300平米。最近のスクムビット中心部の1棟ものタワープロジェクトの場合1,600～1,800平米程度が一般的敷地サイズとなっている中では広々余裕ありといったところでしょうか？
※プロジェクト詳細
※マスタープラン
※レジデンシャルプラン
ユニット構成は、
1ベッドルーム 474邸
2ベッドルーム 138邸
の計612邸で、3ベッドはなし。1、2ベッド共に大・小2サイズが用意されています。
詳細は“ユニット構成表”を参照下さい。
※ユニット構成表
フロアプランは階数によって変化がなく、かなりシンプルなものとなっています。詳しくは、Nタワー2-18階とSタワー3-30階のフロアプラン画像で確認ください。
※Nタワー、2-18階フロアプラン
※Sタワー、3-30階フロアプラン
2棟とも最上階に大型プールとフィットネスルームがソツなく完備されています。
間取りに関しては、代表的なレイアウトのものを以下に掲載します。どのタイプも2-3平米の違いこそあれ形に大きな差異はありません。
※1ベッドルームA1タイプ（30平米）
※1+1ベッドルームB1タイプ（40平米）
※2ベッドルームC1タイプ（47平米）
※2ベッドルームEタイプ（60平米）
他タイプの間取りを見たい方は、弊社HPのコチラ で確認ください。
40平米の1+1タイプは、2ベッドルームとしての活用も可能なレイアウトとなっています。サイズ的な制約はあるものの、「予算は無いけどどうしても2ベッドが欲しい。」と已むに已まれぬ事情がある人にはうれしい設定となるはずです。最近のコンドミニアムプロジェクトでは良く見るパターンでもあります。
プロジェクト詳細をざっくり説明しましたが、ここまでは特に目を引くところは無く、正直取るに足らない物件レポートであるかと思います。
このプロジェクトの真骨頂は、上記では触れていなかった“価格”に隠されています。弊社がお勧めするプロジェクトとして紹介する理由も実はそこにあります。
このプロジェクトは昨年6月に一般プリセールを行ったのですが、開始後2日間で瞬く間に完売した実績があります。
なぜ飛ぶように売れてしまったのか？
それは平米単価9万バーツ台～の値付けに理由があります。
ここ5年程で6件の高層タワーコンドが建ってきましたが、2016年半ばに9万バーツ台～といった売出し価格は他コンドと比較してその割安感は際立っています。
現地の有力ポータルサイトHIPFLATにおける現行の売出し平均価格を拾い一覧にまとめましたので参照ください。
※プラカノン地区主要プロジェクト平均売出し価格（数値出典：HIPFLAT）
プリセールから1年が経過していますので、ライフ48もすでに1年が経過していますので10％以上上昇していますが、多少のグレードの違いはあってもタワープロジェクトとしては大きな割安感がありますので、まだ十分な伸びしろがあると見て間違いないでしょう。
過去ログで掲載した価格別コンド格付け表を参照ください。上記価格表のグレードは、ここから拾ったものです。
※バンコクコンド、価格別格付け
これは飽くまで現地不動産ポータルサイトが提唱しているもので、決してオフィシャルなものではない点を留意願います。又、不動産ですので立地により大きな価格差がありますので、価格自体が建物グレードを決定付けるものではない事はご理解願います。
弊社の賃貸データベースを紐解くと、プラカノン地区で賃貸人気が高いコンドは、Life@Sukhumvit、Wyne By Sasiriの2件が圧倒的なシェアを占めており、他の5件はさっぱりです。
この2件で共通しているのは、家賃2万バーツ前後で適当な1ベッドルームが賃貸できる点です。Rhythm、Line、Room等はどれも購入価格が高いため、どうしても賃貸価格もそれなりに高くなります。
プラカノン地区の賃貸需要の傾向は、同じスクムビットでもアソーク～エカマイ間のそれと大きく異なります。アソーク～エカマイ間は、単身で4万バーツ以上、家族で6万バーツ以上の予算を会社から支給されている大手企業のエクスパット層が賃貸マーケットの需要の中核を成しています。プラカノン～オンヌット地区になると、単身1.5万バーツ以上、夫婦（子供のいる世帯は限定的です）2.5万バーツ以上へと賃貸需要の中心が移行します。
日本人賃貸マーケットで言えば、通勤・通学に便利、日系スーパーや大型商業施設が揃う、日本飲食店がよりどりみどり、学習塾や奥様の習い事教室は当たり前で酒屋や総菜屋からの宅配にも便利、といった日本人的ライフが満喫できるのはエカマイまでです。エカマイから1駅隣のプラカノンではその状況が一変します。十分な予算のある駐在員等がアソーク～エカマイ間以外を選択しない理由はそこにあります。
プラカノン地区では、駅近、ハイグレード物件と通常であれば選好される条件が整っているRhythm、Line、Roomが選ばれない理由は、このエリアの賃貸需要との価格的なミスマッチがあるからです。
ライフ48をお勧めする理由はまさにそこにあります。平米単価10～12万バーツで購入すれば、プラカノン地区の家賃需要2万バーツで十分な利回りが得られます。
例えば、30平米の1ベッドルームを3.3リオンバーツで購入し、価格抑えめながら17,000バーツで賃貸契約をすれば、表面で6.2％の利回りが得られます。古くなり家賃を値引きするような局面になったとしても5％以上の利回りは楽に確保できますし、先述の通りキャピタルゲインの伸びしろは十分に期待できます。
それ以上に大きいのは、トンローまで2駅（5分）、アソークまで4駅（10分）といったプラカノンの地の利の良さが何故か過小評価されている歪が生じている点です。
最近では、オンヌット以遠のバンチャク、プナウイティ、ウドンスクの駅近コンドのプリセール平米単価が15万バーツを超えてきています。そしてこのスクムビット線では最近サムロン駅が開業。更に大きな賑わいを見せています。
未だ開業していない駅に近いコンドミニアムプロジェクトでさえ13万バーツ以上でプリセールされている昨今、ライフ48のこの価格は大きなお得感があると思います。
Sell Before Transferの今がチャンスですよ～。
