スクムビット日本人居住区賃貸事情 アソークからエカマイの日本人居住区中心篇
場所柄か訪れるお客様の中には、すでにマレーシアやその他アジアを中心にすでに不動産投資を展開している方も多いのですが、先日マレーシアでの経験を持つお客様がお見えになりました。
マレーシアではコンドミニアムを購入した日本人で集まる機会があり情報交換をしているとのことで、僕が「マレーシアではどのような不動産会社が信頼置けますか？」と質問したところ、その答えは「賃貸も斡旋している会社」でした。
僕自身は日本では総合不動産業にいて幅広い分野に携わってきたのですが、投資と賃貸部門に絡むことは多々あっても、その分野に籍を置いたことはなく、とかく賃貸分野に関しては素人に近い状態でした。投資においては籍を置いた部署にて必ずといってよいほど絡む機会があり、慣れ親しんだ部分もたくさんあります。
バンコクに来て不動産投資業をはじめるにはバンコクの不動産事情を知る、そしてその勉強の為賃貸業に携わってきたのですが、感じたことは賃貸業務を併せ持っていなければ説得力が薄まるとの思いでした。
そしてヨシダホールディングスの持つデータベース『CRM』による蓄積したデータは、言葉以上に説得力のある存在であり、力強い見方であり、僕らも気づかなかったマーケティング材料であります。
日本での総合不動産業といえば思い浮かぶのは『スターツ』です。関わったことはほぼありませんが膨大な数の賃貸斡旋数は、相当な不動産投資に当たってのデータの蓄積があるはずです。
不動産業に関わってきた僕が日本で投資を始めるのであれば、賃貸、売買、投資業務を携えている総合不動産会社を選択します。データ、マーケティング力、そして抱えている顧客の数は大きな説得力となると思います。
手前味噌なことばかり書いて申し訳ありませんが、情報、データ、マーケティングは3つの矢と考えております。情報がなければデータは取れず、データがあるからマーケティング立案が出来、それをお客様に説得力を以ってご説明が可能となります。そのためには賃貸顧客から取れるデータ、マーケティングは不動産投資に対する必要不可欠なものと思っています。
そして今回は私共ヨシダホールディングスの庭とも言える、スクンビット日本人居住区の賃貸事情に触れていきたいと思います。
しかし庭でありながら、あまりに多種多様すぎて、どう表現してよいのやら頭を悩ましております。一つ例に挙げるとして50,000バーツの家賃で2ベッドルームとします。面積が50㎡前後から200㎡前後まであります。どこから手をつけて良いかわからなないので人気物件を焦点にさせて頂きたいと思います。
日本だったら同じ地域でここまで面積が違うなんてありえないですよね。お客様の中には日本にはこんなのないから、多少古くても良いので200㎡以上の部屋に住んでみたいなんてことで、20年以上経過しても人気の衰えない物件もたくさんあるのです。
このような物件はアパートに多いのですが、コンドミニアムでも10年以上築年数が経過している物件では多く見受けられます。どんどん狭小化していく新築コンドですので、築年数こそ経過していきますが、このような物件の需要は減らないどころか増えるのではないかと思っています。又、2ベッドルーム以上に3ベッドルームが新築物件では極端に供給が少ない事にも着目しておくと良いでしょう。
アソーク
日本人居住区と欧米人居住区が分かれるところで、その国籍は種々様々で人種のるつぼといった様相を呈しています。アソークから次の駅のナナに向かうあたりにはインド系、アラブ系も多く、食事に関しても集中した地域にこれほど多国籍の料理屋が並ぶ地域も類を見ないのではというほど多様化しています。
最も人気の高い物件
ソイ16と20両方からアクセスできるMILLENIUM RESIDENCEは巨大宇宙船のような建物4棟からなり、総戸数は604戸に及びます、欧米人も多く競争率が激しいのか賃貸物件の数は少ないと思います。1ベッドルームから3ベッドルームまで多種類のタイプがあり、購入価格は平米当たり20万バーツ強と高い設定です。僕が最も住みたい物件度1位かもしれません。
その他にも魅力的なコンドが多くありますが、一様に日本人居住率は50％を下回る物件が多くどちらかというと、あまり日本人が多くないところを希望している方が多いかもしれません。
プロンポン
ソイ24、ソイ39は最も日本人が多い地域です。空室が出るとすぐに成約となるのがソイ28のADDRESS 28。当物件はコンドの内装としては珍しく一律、同様の内装が施されています。そのレベルの高さ故かとても便利という場所ではありませんが、プロンポン駅にも近く新築以来高い人気を保持しています。
他人気物件としては、39 BY SANSIRI、EMPOLIO PLACE、SIRI RESIDENCE、BAAN SIRI 24、BRIGHT24、MADISON、NOBLE REFINE等が挙げられます。
トンロー
駅前にあるSIRI AT SUKHUMVIT、NOBLE REMIXが筆頭有名物件といえるでしょうが、トンロー駅前にはスーパーがないという難点があります。スーパーは多い地域なのですが、どのスーパーも駅から10分以上歩くことが必要です。
駅から10分前後の距離には、上記2物件より人気の高いQUATTROとその人気に迫る勢いのHQ BY SANSIRI、ソイ49入り口のAEQUAがトップクラス人気といえるでしょう。
上記物件はどれをとっても高層で総戸数も多く、比較的売り物件は出やすくなっておりますが、日本人居住者が増え、人気が上昇すると販売価格も上昇し、決して高利回りとはいえません。総戸数が多い影響で、時期によっては空室が多い場合もありますが、心配することはありません。長い期間を要さずに成約にいたると思います。
上記内容を見ると高層物件に人気が偏っているように感じるかもしれませんが、そうではありません。
お会いした方にはお知らせしますが、小中規模でも人気物件は数多くあります。そのような物件の特徴として、戸数が少なく人気が高いので1年を通して空室状況を見ることが殆どありません。
常時満杯、空室情報が出るとあっという間に成約となり、場合によっては後任の駐在員にそのまま貸し継がれる場合も多くあります。
例を挙げるとソイ39の39 RESIDENCEは立地良く総戸数が18室しかないので、常に満室状態です。
運良く借りられた方は幸運の持ち主です。高層物件に比べて平米単価も安い場合が多く、このような物件は狙い目ですよね。一度そのような物件を所有すれば長期間にわたり安定利回りが確保できます。
ではそのほかにどのような物件があるかというと、少し意地悪をしますが、そこは長年賃貸データを蓄積してきた弊社のラーメンスープのようなもの、お会いできた方にお知らせいたします。付け加えると、このような物件はブログにてもお知らせすることはありません。
エカマイ
ソイ63エカマイ通りはトンロー通りと同様、タイ人にとっては人気の通りです。日本人ご用達のタイイサーン料理店や、とても美味しいマグロを出す日系料理店等がありますが、飲み会等で場所がこの周辺の際は憂鬱な気持ちになります。なぜかというと渋滞有名地域なのです。よってソイ63に住まわれる方は殆どいません、しかし一番人気グループにはソイ63のNOBLE REVEALがありますが、ここはほぼ駅前なので渋滞の影響はほぼありません。
ソイ61も人気が高く、この奥に日本人に人気のキラキラ幼稚園があり、お子様を入園させた方が多く住んでおります。
物件としては代表的なのはFULLERTONで、MODE61、ADDRESS61の駅に近い物件も完成以来安定して価格、家賃共に上昇しております。
何といっても人気が上昇した理由は一昨年駅直結でオープンしたショッピングモールGATEWAYの影響が高いと思います。日系の食をテーマにしたモールでタイ人もとても重宝しているようです。ゴルフ好きな方には練習場も近く歩いていけるということで、この近辺を探される方も多くおります。
最近の完成物件を見ると、新築物件にて勝ち組、負け組がはっきりしてきているような気がします。
例を挙げると2013年、駅前に建築され超人気物件の隣地にありながらも人気が上昇せず、当物件に入居した方の内容を弊社データベースCRMにて調査したところ、負け組（人気が上昇しなかった新築物件）にある傾向があることがわかりました。多分これは弊社営業マンであれば感じていることと思いますが、いざデータベースで実績を見るとなるほどと思います。その理由もラーメンスープとさせてください。
以上日本人居住区の賃貸事情となりますが、かなり抽象的な内容かなと思いますが、日系賃貸取扱不動産業者にしかわからない部分があります。また特にこの地域は多種多様な家賃形態があり、少しぼやかして書かせていただきました。
次回は日本の青山、表参道、代官山あたりといえばよいのでしょうか、最もハイソな地域であるプルンチット、チットロム周辺の日本人居住物件事情を説明させていただきます。
写真集
※ MILLENIUM RESIDENCE
※ ADDRESS 28
※ 39 BY SANSIRI
※ EMPORIO PLACE
※ SIRI RESIDENCE
※ BAAN SIRI 24
※ BRIGHT 24
※ MADISON
※ NOBLE REFINE
※ 39 RESIDENCE
※ SIRI AT SUKHUMVIT
※ NOBLE REMIX
※ QUATTRO
※ HQ BY SANSIRI
※ AEQUA
※ NOBLE REVEAL
※ FULLERTON
※ MODE 61
※ ADDRESS 61
