プリセールから完成までのコンドミニアム価格の動き （その２）
ファーストハンドプリセールで予約金の支払いと共にユニット購入の成約後、次は予約後7～14日程で頭金の支払いと共に売買契約の締結と進みます。頭金は通常ユニット価格の10～20％になります。
この時点（プリセール開始後2週間前後）でそのプロジェクトの大方の趨勢は見えてきます。人気度のバロメーターを成約率の割合で見ると、
0～3割未満 失敗
3～5割 今一つ、今後に期待としたいが転売は困難
5～7割 まあまあ、今後の売れ行き次第では転売有望
7～8割 成功、転売希望者は安堵
8割以上 大成功、早々に転売市場（リセール・マーケット）は活況
ざくっと、こんな感じの評価となるでしょうか？
人気ユニット、不人気ユニットでは当然売れ行きに差が出ます。そこにはどのような基準があるのかについては、話が長くなるので今回は省略しますが、お国柄や文化的背景等が反映される部分でもあり、興味深いと思いますので次の機会に是非ご紹介する事にします。
成約率7割以上となると、大抵の場合人気ユニットは完売となりますので、そういったユニットは売買契約締結後に早速転売市場に登場してきます。
3月4日にプリセールが開始となったThe Esse Singha Complex(ジ・エッセ・シン・コンプレックス)は、初日で8割がた売約済みとなり、人気プロジェクトとしての位置付けを決定付けています。（参照過去ログ：The Esse Singha Complexプリセール開始！）
このプロジェクトでは、プリセール開始と共に1ベッドルーム角部屋47.75㎡のタイプに人気が集中。瞬く間に全ユニット成約となりました。先々会のブログでこのユニットを紹介していますので、ご参照ください。（参照過去ログ：The Esse Singha Complexプリセール開始 その２）
因みに、次点としては、北又は南向きの1ベッドルーム37.75㎡が売れています。10ミリオンバーツ前後で買える値頃感、オフィスビル併設といった賃貸利回りへの期待、又ファーストプリセールで売れるだろうとの予想の下でのリセール目的等々の思惑が働いた結果であると予測します。
完売となったユニットのリセール価格は、売り手も強気となりますので、それなりのキャピタルゲインが反映されてきます。その状況がまさに現在始まろうとしている最中です。因みに、1ベッドルーム角部屋47.75㎡のユニットは、ファーストプリセール価格が12.5～14ミリオンバーツ（平米単価26.1～29.3万バーツ）でした。
今後少しずつプリセール市場に登場してきますが、果たしてどのくらいの価格が付くのでしょうか？
実際のマーケットプライスに関しては今後折を見てご紹介する事として、価格の予測はここではしません。外れると恥ずかしいですし…。
但し、予約直後の頭金を支払う前に転売された際の価格とは違い、最初の購入者の十分な利益が価格に計上される、と言う点だけは明確に言えます。
価格を13ミリオンバーツと仮定した場合、
キャピタルゲイン5% 転売価格13.65ミリオンバーツ
キャピタルゲイン10% 転売価格14.3ミリオンバーツ
となります。
尚、このユニットの支払い条件は次の通りです。
予約時 10万バーツ
7日以内 ユニット価格の15%
3ヶ月以内 ユニット価格の15%
完成後 残金
ファーストハンドの購入者が売買契約締結までに実際支払ったのは、
予約金10万バーツ＋頭金1.95ミリオンバーツ（15%）＝合計2.05ミリオンバーツ
ですので、2回目の15%の支払い前に転売した場合、
キャピタルゲイン65万バーツ（5%） ROI 31.7%
となり、抜群の投資効率を叩き出します。
キャピタルゲイン10%といったリセール価格までの上昇には1年はかかると思われます。その場合は、ユニット価格の15%を追加で支払わねばなりませんので、合計4ミリオンバーツを転売時に支払い済みとなります。
キャピタルゲイン1.3ミリオンバーツ（10%） ROI 32.5%
1年で32.5%のリターンを得られる投資は、昨今簡単にお目にかかる事はできません。
更に、キャピタルゲイン15% 1.95ミリオンバーツ 転売価格14.95ミリオンバーツの場合は、ROIは48.75%となります。
そんなうまい話があるのかよ？と疑われる方もいらっしゃるかと思いますが、現在引き渡しが進行中のEdge Sukhumvit23（エッジ・スクムビット23）、Noble Ploenchit（ノーブル・プルンチット）といったプロジェクトは、上記のストーリーを地で行っており、買ったタイミンｸﾞにもよりますが、転売した人はユニット価格の10～30%程のリターンを手にしています。
