お部屋の管理について　（その１）

コロナ禍の下、タイでは厳しい入国制限をしている為に、大多数の物件オーナーは入国できない状況でいるのは、当ブログ読者の皆様であればよくご存知のところ。

３月半ばには国家緊急事態令を発令、国境を封鎖したにほぼ等しい状況に入りました。その後、特別臨時便を飛ばし段階的に緩和を実行してはいるものの、入国できるのはタイ人の配偶者やその子息、労働許可証を所持している者、タイランドエリートビザカードの保有者（ちゃっかり商売に結びつける所はタイらしいですね？）等、限定的となっています。

ざっくりとした説明にはなりますが、幸運にも特別臨時便の座席（早い者勝ちの椅子取りゲーム）を確保しても、入国許可証、PC R検査、健康診断書(Fit to fly)、Covid-19カバーの保険加入等のハードルをクリアする必要があります。又、到着後は政府指定ホテルでの２週間の隔離が待っています。

手間がかかるは金がかかるは、ですので、駐在目的や長期商用での滞在等でない限りは、その苦労とコストには全く見合いません。

渡航制限開始から既に8ヶ月が経過し、その間にも多くのコンドミニアムプロジェクトが竣工せれども引き渡しには来られず、所有物件を確認したくてもやはり来られず等々で、様々な困難に遭遇している投資家の方はさぞ多いだろうと思います。

ヨシダ不動産で購入頂いたお客様には個別に対応させて頂いておりますが、現地不動産業者を通さずに購入された方、現地不動産業者経由で購入したもののその後の物件管理に関しては宙ぶらりんといった方も多いのでは無いでしょうか？

元々タイのコンドミニアムは瑕疵が多く、欠陥物件と言っても過言では無いものも多数存在するといった現実の中、長期に渡り放置すると様々な問題を引き起こします。

今回からは、長期放ったらかし状態になっている物件に対して、どのような対処が今必要なのかに関して、説明していきたいと思います。

先ずは、お部屋自体のハードウエア的な関連では無いのですが、今年から導入された土地建物税（Land and Building Tax Act、日本の固定資産税に相当）に関して説明したいと思います。

コンドミニアムの場合、50ミリオンバーツ以下の物件は土地局による評価額（購入金額では無いので注意）の0.02%となっています。

現行の為替レート、1バーツ＝約3.4で計算すると、1億7,000万円以下に関しては、0.02%ですので、日本の固定資産税に比べてかなり割安である事が分かります。例えば、10ミリオンバーツ（3,400万円）で2,000バーツ（６,800円）となります。

又、今年は導入元年、そして不動産不況に加えてコロナ直撃の経済環境の中、90％ディスカウントの大盤振る舞いプロモーションを実施していますので、10ミリオンバーツ物件の場合税金200バーツ（680円）！！

納入期限は10月末日となっていますが、実際は当局による請求作業が大幅に遅延しており、未だに請求書が届かない物件が多く残されています。請求書が届かずに支払いができない場合は延滞金を払わなくて良い、とのお達しが政府から出ましたが、当たり前と言えば当たり前。請求書なしでどうやって払うの？と言う事なのですが、請求書が発行された後は速やかに納税する必要があります。

初年の大幅ディスカウントは物件登記と所有者の確実な紐付けへの呼水でもありますので、管理せずに放ったらかし納税しない場合は、特別割引の除外もあり得ますので注意が必要です。