THE ESTELLE PROM PHONG ジ・エステル・プロンポン
時間があいてしまい、すいません。
2018年後半のバンコク CBDの新規プロジェクトの概要や価格を検分し、最近の登記前の売り出し物件と比較する事により、現在のバンコクのコンドミニアム市場を考察する、という流れでしたが、前回から20日も経過してしまい、勢いを失った感でいっぱいになってしまいました。
前回のTHE FINE BANGKOKのトンロー＆エカマイ地区からプロンポン地区に移動し、スクムビットソイ26の新規プロジェクト、THE ESTELLE PROMPHONG（ジ・エステル・プロンポン）を見て行きましょう。
新規プロジェクトマップとエステルのプロジェクト概要を参照下さい。
※スクムビット地区、2018年第3&4四半期新規コンドミニアムプロジェクトマップ
※プロジェクト概要
上記の概要通り、これは現地大手ディベロッパーであるレイモンランドと東京建物の合弁事業となっております。
レイモンランドは185ラチャダムリ、レイクス、ミレニアムレジデンス等々の著名プロジェクトを手がけてきた実績があり、豪勢でスタイリッシュなデザインの外観の建物が多く、個人的にはかなり好きなディベロッパーの一つです。よって、東京建物の合弁先としては不足のない企業ではないかとの印象を持っています。
立地はソイ26の入口付近で、BTSプロンポン駅までは約200メートルなので駅近物件としては申し分ありません。もともとガソリンスタンドがあった場所ですが、レイモンランドがコンドミニアムの用地として買収したのではないかと推測します。
プロンポン駅近と言うことは、それに直結する２つの大型商業モールのエンポリウムやエムクオーティエへのアクセスも徒歩圏内となりますので、バンコク屈指の利便性の高い立地と言ってもいいでしょう。
※ジ・エステル・プロンポン、立地図
更に大型公園ベンジャシリ公園もありますので、住環境も申し分ありません。
一点だけ気になるのは、ソイ26の入口付近、つまり当プロジェクト周辺には風俗系のマッサージ店が多く、奥様方には気になるところです。又、従来からのショップハウスが立ち並び、この通り沿いは未だローカル色が色濃く残ってもいます。
商業地区、住宅地区、文教地区などの都市計画が曖昧で、その手の店が住宅街にも平気で営業しているような土地柄ですので、気にし始めると切りがないというのがアジアの混沌を極める魔都バンコクの現実と言ってしまえばそれまでなのですが・・・。でも住んでいるとこの混沌がまた痛快で、はまってしまうところもあるのは事実です。（飽くまで個人的見解です。）
片やエンポリウムやヒルトンホテル等がソイ入口に並ぶお隣のソイ24は、ソイ26に比べて現代的且つコスモポリタンな街並みとなっており、イメージ的には明るく開かれた雰囲気となっています。ファミリーで居住する事を考えた場合、大半の世の奥様方はソイ24の方を選ぶのではないかと思います。
但し、そのちょっとしたマイナス点に目をつぶれば申し分の無いロケーションであることは間違いありません。
販売総代理店は不動産大手CBREが担っており、弊社では直接の販売はできないのですが、最近発表されたプロジェクトの中では最もプレステージ性が高く、個人的には最も好きなプロジェクトとなります。但し、価格は平米30万バーツが基準値となるに加えて大きめのユニットばかりですので、１ベッドルームを除き全て億ション（死後？）となります。
とは言え、トンロー・エカマイエリアのパークトンロー、ストランド、ソイ39のノーブルステート39も同じようなか価格帯ですので、プロジェクト仕様を見るに付け、より豪華でよりコスパフォーマンスも高いのでは無いかと考察しております。
天寿高は3.15メートルとなっており、これはリッツカールトンレジデンスの3.2メートルには若干届かないもののスクムビット地区のラグジュアリーコンドでは最大級の高さとなります。
10月26日にVIP顧客を招待してのプリセール、それに続いて27日から一般プリセールとなりましたが、VIP顧客には10月半ばぐらいから価格が提示されて先行販売されていました。
情報を秘匿しながらのセールス展開という戦略をとっている為、プロジェクト情報も一般公開されておらず、公式HPでも申し込みフォームが表示されるだけで、詳細情報は一切出てきません。
当ブログを読んで頂いている皆様の為に情報の一部をお届けします。
ビル全体の画像はありませんが、その一部を見ると全面ガラス張りのスタイルとなっており、経年劣化が目立たない外観となっています。最近のスーパーラグジュアリーコンドミニアムでは主流となっている建築様式です。
※ジ・エステル・プロンポン外観
ロビー階のG階とファシリティ階となる８階のフロアプランをご覧下さい。
敷地は3000平米強と決して大きくありませんので、ノーブル・プルンチットやパーク24のようにグリーンエリアを広々と設けた壮大さはありません。
※G階フロアプラン
Private Lift Lobbyとあるのは、100平米以上の2-4ベッドルームユニットはエレベーターが室内にダイレクトアクセスできる仕様になっており、その専用ロビーを意味します。プライバシーと豪華さといった点ではポイントが高いのでは無いかと思います。
Pet Lawnはペット専用のガーデンを意味しますので、ペット可物件なのかな？担当セールスと話した時には話題に出なかったのですが、その可能性が高そうです。
※８階フロアプラン
Spa&Onzen、日本式の大浴場が設けられております。エッセ・シンコンプレックス、エッセ・スクムビット36も同様の設定があり、日本びいきのタイ人にとっては魅力的に映るのかも知れません。勿論、日本人居住者にとってもウエルカムのファシリティとなります。
Japanese Garden？日本式庭園がデザインされるようです。
プールには塩素が使用されず、水も全て浄水器でろ過される仕組みとなっています。
分譲されるユニットの一部をご覧下さい。
※1B1タイプ 1ベッドルーム 57.5平米 価格帯18-22ミリオンバーツ
※2B5タイプ 2ベッドルーム 89.5平米 価格帯29-33ミリオンバーツ
※2B3+Study Roomタイプ 2+1ベッドルーム 136平米 価格帯40-48ミリオンバーツ
136平米の２ベッド＋Study(書斎)は、プライベートエレベーターアクセスになっていますね。
価格がここまでになると超富裕層でも無い限り手が出ないな〜といった感じです。
キャピタルゲイン投資を考えた場合、かなり高額ではありますが、ソイ39のMARQやトンローのTELAを鑑みると、ノーブルステートやパークトンロー等のあまり価格が変わらない割に中途半端な仕様のプロジェクトよりは、その希少性においてよりチャンスが高いのでは無いかと見ています。
レイモンランドの手がけてきたプロジェクトを見ていると、完成間際になって売り込まれるといったゲンガムライよりも、所有して自ら住む、賃貸に回して長期投資を行う購買層が多い印象を受けます。
但し、ここまでの価格になると日本人駐在員の家賃相場を遥かに上回り、ファミリーライフには若干否定的要素のある周辺環境を考えると、1ベッドルームを除いて賃貸運用は苦戦を強いられるものと予想します。
登記前の転売は出にくいプロジェクトではあると思うものの、自己居住しながら数年後の出口でキャピタルゲインを得るといったシナリオ以外は考え難く、又価格が価格なので、よほどの余剰資金があって「ラグジュアリーコンドミニアムのコレクションが趣味です。」みたいな人以外には投資必然性は無いように思えてなりません。
