日本人の日本人による日本人の為の不動産投資 IN Bangkok
数日前に、日本人の為の圧倒的な利便性、スクムビットとは？を読まれた方には、スクムビット地区、特にアソーク〜エカマイ間に駐在員の家族世帯を中心に多くの日本人が住んでいる事はおわかり頂けたかと思います。
弊社の不動産投資物件に関しても、プリセール物件の転売狙いでない限りは、この日本人居住区の物件を主に勧めております。但し、アソーク〜エカマイはバンコク屈指のプライムロケーションでもある為、日本人世帯に賃貸可能なハイエンド物件はどうしても平米単価20万バーツ〜となります。ですので、お客様の予算が見合わない場合は、プラカノン、オンヌットの駅近物件をお勧めする事にしております。
それは弊社の賃貸仲介がそのエリアに集中しており、日本人の賃貸付けができる、というシンプルな理由に基づいています。
過去ログで何度か同じ事を書いておりますが、日本人テナントは、契約を守る、支払いが遅れない、綺麗に使う、要求が少ない、等々の理由で、タイ人を始めほぼ全ての物件オーナーに人気があります。
弊社では新規契約だけでも年間800件ほどの仲介実績があり、契約延長を含めると年間2,000件以上の取り扱いがあります。手前味噌になりますがこれはバンコクの賃貸仲介では最大級のシェアといって差し支えないかと思います。特に３〜４月の繁盛期になりますと、月間100件を超える入居作業に追われます。自慢話に聞こえてしまったらすいません。自慢しているのかな？やっぱり。
自然と物件オーナーからは多くの賃貸付け依頼が届きます。個々のコンドミニアムオーナーは勿論の事、有名サービスアパートやワンオーナーの賃貸専用アパート物件からも空室情報が日々届けられます。
当然ながら、ヨシダ不動産では賃貸客付け能力を軸足とした投資プランを投資家の皆様にご提案しております。
つまりは、日本人コンドミニアムオーナーに日本人テナントを付け日本人不動産業者の弊社が物件管理を行う、という日本人による囲い込みプラン、と言ったら現地の人には聞こえが悪いかも知れませんが（その分多くのタイ人を雇用しているので許して下さいね）、実際そのようなシナリオとなっております。かのリンカーン大統領の言葉を借りれば、
THE JAPANESE PROPERTY INVESTMENT, BY THE JAPANESE PEOPLE. FOR THE JAPANESE PEOPLE
となるわけです。
投資家の皆様にとっては全て日本語で事足りますので、便利である事は言うまでもなく、テナントも管理業者も日本人同胞と言った安心感も心強いのでは無いかと思います。
実際のところ、英語や現地語の会話能力がない中で海外不動産投資を行うのは不可能とは言わないまでもとても骨が折れますし、コミュニケーション能力の他に現地の商習慣や考え方を熟知しない限り投資はリスクの高いものとなります。
先回のブログでも書いたように、バンコクには駐在員世帯を中心として軽く見積もっても5万人以上がスクムビットの日本人居住区に集中しておりますので、その賃貸希望条件に沿ったコンドミニアムを購入すればかなりの確率で日本人テナントが獲得できます。
4回にわたる価格のねじれ現象シリーズでも書いたように、プリセール購入がベストな投資方法という従来の必勝方程式が崩壊しつつあります。一方、登記直前の投げ売り物件を買う投資方法では、購入後は物件登記を行い、自己居住で無い限り賃貸利回り投資に回すのが必然的な流れとなります。
弊社を通じて物件購入をするお客様のほとんどは日本在住者、逆に賃貸のお客様の95％以上が日系企業に勤務する現地駐在員となっております。日本人居住区となるスクムビットは、大家さんも日本人、店子さんも日本人、管理業者も日本人、といったシナリオが容易に実現する海外でも稀有なエリアだと思います。
タイ以外に現在不動産投資で注目を浴びているフィリピン、ベトナム、カンボジアではタイほど邦人人口がありませんから、テナント様が必ず日本人になる、といったシナリオは描き難いのではないかと思います。
スクムビットのプライムロケーションと言えども、毎年のように新規のハイエンドコンドミニアムは市場に出回り、自ずと空室率は増加→賃貸競争激化の傾向は強まっています。この環境下では的確な投資物件選びが賃貸投資成功の生命線となります。
賃貸市場を理解しないで間違った物件を購入し、賃貸客が全くつかず窮している日本人物件オーナーは決して少なくありません。賃貸人気物件を正確に理解し、その将来性も見据えながら購入しないと必ずといっていいほど同様の憂き目に遭いますので、賃貸利回り投資を行う人は賃貸シェアがあり、且つ評判のいい不動産業者から正確な情報を得ることが大切で、その必要性は更に増しているものと思います。
僕のところにもそういった物件を抱えて相談に来る人が少なくありませんが、一度間違った物件を購入した後のリカバリーは非常に困難ですし、大きなコストの支払いを覚悟する必要があります。
そこら辺に関しては、次の過去ログを参考にして頂ければと思います。
バンコクのコンドミニアム賃貸需給バランス 不都合な真実
賃貸投資の勝ち物件を捕捉せよ！
冒頭でも書きましたが、日本人居住区の中心で賃貸投資に的確な物件を購入するには、平米単価は20万バーツ以上が相場となってきていますので、１ベッドルームでも10ミリオンバーツ（3,500万円）以上の投資額となります。
参照過去ログ：
予算別に見るタイの不動産投資 （その１）
予算別に見るタイの不動産投資 （その２）
予算別に見るタイの不動産投資 （その３）
予算別に見るタイの不動産投資 （その４）
予算別に見るタイの不動産投資 （その５）
その予算がない場合は、プラカノンやオンヌットの駅近物件の選択をお勧め致します。
オンヌット＆プラカノン地区では駐在員世帯も少なからずいますが、それ以上に現地で採用されている日本人世帯が増えています。かつてなかった商業モールなども完成し、より生活利便性が高くなっているのもその背景にあります。
但し、このエリアの物件を選ぶ際には、家賃２万バーツ以下、そして徒歩圏内の駅近が絶対条件となります。社用車が支給される駐在員とは異なり、BTSを使っての通勤となりますので、駅近の条件が満たされないと選ばれる事はありません。
このエリアであれば４ミリオンバーツ（1,400万円）〜、賃貸投資物件を購入可能です。
但し、留意しておきたいのは、会社が家賃手当を支給する駐在員テナントとは違い、身銭を切る現地採用テナントは家賃にシビアですので、いつも家賃の下押し（簡単に言えば値引き）圧力にさらされる、といった点です。
一方日本人居住区中心となるアソーク〜エカマイ地区では、会社支給の家賃手当てにうまく収めて使い切る、といった考え方と、どうせ会社が払うんだから、といった緩さが発想の根底にありますので、値引き圧力に会う事なく契約がまとまる傾向にあります。
予算があればアソーク〜エカマイ地区の人気物件、足りなければプラカノン〜オンヌットの駅近物件を選択するのがいいでしょう。
日本人の日本人による日本人の為の不動産投資を考えた場合、他のエリアは考慮に入れない方がいいでしょう。
BTSスクムビット線（グリーンライン）オンヌット以遠の駅においては、強力な賃貸投資物件が誕生するのはまだまだ先の話でしょうし、MRT沿線の駅は日本人が極端に少ないので日本人テナントの獲得はほぼ不可能かと思います。
最近爆発的に増えているMRTラマ９世〜ラチャダピーセク間のコンドミニアムは、価格的に見れば魅力的ですが、テナントはほぼ100％中国人となるかと思います。その場合は、THE JAPANESE PROPERTY INVESTMENT, BY THE JAPANESE PEOPLE, FOR THE CHINESE PEOPLEとなりますが、日本人が情報ネットワークに強くビジネスに長けたプライスコンシャスな中国人と渡り合うのは難しく、正直全くお勧めしません。
