将来の賃貸激戦区スクムビット３６　（その４）

リズム・スクムビット３６−３８

アイデオQスクムビット３６

ヴィタラ３６

１６８スクムビット３６

※BTSトンロー駅前物件マップ

どれもがスクムビット３６の中に入った物件で、リズムとアイデオは高層、ヴィタラ３６と１６８は低層物件となっています。

リズムは２０１６年に開業し、物件としては際立ったものはないもののこれといった非もなく、ディベロッパーであるAP社の中では最高グレードの物件なのですが、残念ながら賃貸が奮っていません。

将来の賃貸激戦区スクムビット３６（その１）でも書いたのですが、それはソイ３６の住環境に起因していると思うのです。昔ながらのよろず屋みたいな商店と２、３の飲食店がある他は何もなく、ラマ４世近くになると大きなくず鉄屋がデンとあったりして、何しろ印象が悪すぎです。聞くところによるとこのくず鉄屋は将来的に無くなるそうなのですが、現段階では周辺環境に大きなダメージを与えていますのでさっさと移動してもらいたいものです、ほんとに。

リズムは高級物件なので安い家賃設定もなかなかできず、駅徒歩7分とさほど近いわけでもなく、とテナントにとっては決め手に欠いてしまいます。一方のトンロー駅直結ノーブルリミックスの１ベッドルームは３万バーツから借りられます。リズムの新築の誘惑に心惹かれながらも、現実的な利便性を直視しノーブルがどうしても選ばれてしまうのです。

現在建築中の高層２タワー、アイデオQスクムビット３６も同様の運命を辿るものと予想します。こちらはトンロー駅徒歩9分、とリズム以上に駅から離れています。これだけ離れてしまうと、アシュトン・モルフ３８のように先進的なデザインで状況をひっくり返すのは難しいですし、賃貸競争はアシュトン完成時の２０１３年に比べ、ずっと激化しています。

最後のヴィタラ３６と１６８スクムビット３６は、１ベッドルームの予想家賃２万バーツ〜ですら大きな下方圧力に直面するものと見ています。尚、このエリアでは２ベッドルームの需要はほぼ無いものと思います。

駅から遠い低層物件の運命は厳しいものにならざるを得ません。

完成してもなかなか借り手が付かず空室のまま時間が経過すると、物件内での値下げ競争の消耗戦が展開します。値下げしながらも他のユニットに負けないようにコストの出費を強いられますので、精神的に穏やかではいられません。

１６８スクムビット３６は、日系のディベロッパーであるラトレにより開発されましたので、ユニットレイアウトは良くできていると思いますが、借り手はコストコンシャスな顧客層になるので、より安く分譲したお隣りヴィタラのオーナーは値段で勝負を挑んでくるはずです。

もう一つ厄介なのは、２万バーツを切る物件を探す賃貸客は、日本人であれば現地採用組が多く、家賃手当が支給されない関係で安いほどいいのは言うまでもないのですが、駐在員と違って社用車も支給されないのでBTS通勤をするのが一般的です。そうなると、駅近は絶対条件となってきます。ですので、２万バーツを切って家賃設定をしても、オンヌット駅前の物件に軍配が上がる可能性が濃厚です。トンロー駅から３つ目の駅ですので、徒歩１３分でトンローなら徒歩２〜３分のオンヌットと選択してくるのではないかと思います。オンヌット駅前にはテスコロータスやムービープラザといった商業モールと多数の飲食店が揃っており、住環境は現状のソイ３６よりはずっと豊かなのです。

後述

将来の賃貸激戦区スクムビット３６のシリーズ最終回はどうしても辛口になりましたが、実際は記述した以上に厳しい現実が待ち受けていると思います。

賃貸ビジネスを長くやっていると、賃貸の勝ち負けにはいつも圧倒的な差がついている事が嫌という程見えてきます。一般的に予算が見合うのであれば、「住む」と言うテーマには決して妥協はありません。それは誰にでも自明の理であるかと思います。

ですので、勝ち物件には空室待ちでテナントが並び、負け物件は見向きもされない、といった厳しい結果が伴うのです。