将来の賃貸激戦区スクムビット36 (その2)
ちょっと時間が空いてしまいましたが、将来の賃貸激戦区スクムビット36(その1)の続きです。
それでは、既存の物件に関しては弊社の賃貸実績データ、建築中の物件に関してはプロジェクト詳細と販売価格に基づいた予測データをベースに、将来の賃貸動向を予想してみました。
次の一覧表をご覧下さい。
※トンロー駅周辺物件比較(賃貸)
物件グレードに関しては、過去に作成した「コンドミニアム価格格付け」がベースになっています。
※コンドミニアム価格格付け
作成してから2年以上経過しましたので、数値を5万バーツずつ加算した方が妥当かなと思いますが、確証が得られなかったのでそのまま転用しております。
以下に何件かをピックアップし、解説を加えたいと思います。
エッセ・スクムビット36
弊社がイチ押しでお勧めし販売してきたエッセ・スクムビット36の完成後は、高額予算の駐在員マーケットを総ざらいするのではないかと見ています。
当社は小さい方の1ベッドルーム(38.5平米)はどうかな?といった疑念を若干抱いていたのですが、ショールームでの間取りの良さを見て、これなら間違いないと確信を得ました。最低でも4.5万バーツの家賃を獲得するものと予想します。
コンパクトサイズながら、秀逸なキッチンデザインと適度なスペース、3メートルの天井高、電動カーテン・照明をコントロールするスマートホームシステム、ウオークインクローゼットを通過してバスルームに入る生活動線、バスルームは電動ウオッシュレットとバスタブを始めとした全てのサニタリーウエアはTOTO製を採用など、妥協無きハイグレード仕様となっています。
ベストワンベッドルーム賞コンパクト部門みたいな賞があれば、グランプリ獲得は間違いなしです。
※エッセ・スクムビット36 1ベッドルーム(38.5平米)ショールーム写真
BTSトンロー駅は目の前でスクムビット通りに面した立地、日本式大浴場や貸切り可能なプライベートダイニングなどが豪華に完備した施設群は、共にAランク。
2020年の完成後は賃貸市場の台風の目となり、この予算レンジの競争相手を蹴散らしてしまうものと予想しています。
ノーブル・リミックス
この物件にはBTSトンロー駅とスカイブリッジで直結しており、雨の日でも濡れる事なく乗車できちゃうといった大きなアドバンテージがあります。多様な間取りのユニットを揃えていますが、新築のものに比べてやや広めなのはプラスなのですが、レイアウトが悪いユニットが多いのがマイナスとなります。築2010年ですが、この頃のディベロッパーはレイアウトデザインが発展途上といった段階で、天井が低い、間取りが下手くそ(中には許せないレベルのものも)といった特徴がノーブルに限らず多くの物件でも見受けられます。
プリセールでは平米10万バーツ前後、現在の売り出し平米単価は16〜19万バーツですので、平米単価30万バーツを超えるエッセよりもずっと安くなっています。プリセールで購入した人にとっては不動産投資の超優等生。駅直結ですので価格が下がりにくく、不況に遭遇しても投げ売りになる事はないでしょう。又、価格が割安な分、予算が限定的な賃貸テナントには人気が継続するものと確信します。もっともこの頃に不動産投資をした人は、よほどひどい物件に手を出してない限り皆がそれなりに利益を享受したわけで、この頃デビューしたコンドミニアムは全てが超優等生とはいかないまでも、大半の物件が優等生、及第生であったのですが・・・。
施設は豪華とまでは行きませんが、大型プールとフィットネスルームがあり、実用十分なラインアップとなっています。
ノーブル・リミックスの肝はとにかくロケーション。かのヒルトンホテルの創設者が、ホテルは1にロケーション、2にロケーション、3にロケーション、と言っていましたが、まさにそれを体現する物件です。やはりロケーションはよっぽどのことが起きなければ、その価値を決定づける最重要条件として君臨するわけです。まあ今になってわざわざ言うまでもないですようね?
※ノーブル・リミックス 1ベッドルーム(49.32平米) 賃貸物件の写真
リビングが狭い割にベッドルームがだだっ広く、大きなウオークインクローゼット完備???
次回に続く。