まずまずの売れ行き？好調な滑り出しCELES Asoke （セレスアソーク）

by Hiroshi Yoshida · 公開済み 2017年9月21日 · 更新済み 2017年9月22日

9月16日に一般プリセールとなったセレスアソーク。ディベロッパーがラッキーリビングと無名な会社ゆえに「立地は最高なんだけどな～。」というように、発表直後から大きな注目を浴びながら「けどな～」が付いて回るプロジェクトだっただけに、プリセール結果はどうだったのか気になるところですが、まずまずの滑り出しだったようです。

※セレスアソーク外観イメージ

タイの有名不動産サイトthing of livingでは、プリセール当日の風景として下の写真と共に簡単なレポートを掲載していました。それによると独占販売権を待つCBRE曰く、ユニット数の約5倍に相当する人数が登録を行いプリセール初日は盛況だった、との事。

※セレスアソークプリセール会場（出典：think of living）

実はインターネット上で、「プロモーション特典を付けるから事前に登録してね。」と勧誘をしており、その登録がユニット数217の5倍、つまり1,000人ぐらいの登録があったと言っている訳です。

実は当の僕も何気に買おうかな？と思ってはいたのですが、どうしてもという程の事でもなく、プリセール当日は家族と遊びに行きたかったので足を運びませんでした。後悔する事になるのかな？

僕のように登録はしたけど実際行かなかった派は多数いたものと想像します。弊社のタイ人スタッフより「当日は8割のユニットが予約になった、とCBREが言ってたよ。」とも聞きました。

巷からは、9月16日に販売するのは全邸数の半分とも聞いていたので、その情報に間違いが無ければ、80ユニットが成約になったという事なのでしょう。

一般プリセール初日に半分のみ販売というのは、CBREのみならず多くのディベロッパーが使う常套手段ですので、それを真に受けて「すごく売れたみたいです。」等と宣伝すると後で多くの在庫が残っていたりするので、そこには注意が必要です。

常套手段と書きましたが、ディベロッパーはVIP顧客への販売、プリセール初日での限定ユニット販売の結果をモニターして、売れ行きがいいと残ユニットの値上げを即行います。幾つのユニットが販売され幾つのユニットが温存されているのかは好評しないので想像するしかありませんが、プリセール会場に設置されるユニット販売状況を示す掲示板上で、最初からフロア丸ごとSOLDで赤一色になっているような場合は、温存されているか、VIP販売で完売したかのどちらかです。高層階、中層階、低層階で分けてみていると何となくその辺が見えてきます。

ディベロッパーはどのような状況でも、その立場上「売れてるよ～。」と言わざるを得ないのは想像できますよね？

日本の分譲マンションの販売においても、虚偽を伝えたり、極端な値上げをしたりといったことは決してないでしょうが、第何期分譲といった形で売れ行きを見ながら小出し販売する手法は、販売営業利益を最大化する目的に叶った手法、としてその概念には大差がありません。

但し、消費者保護がまだまだ緩いタイでは、それが更に過激に行われています。

既に竣工して数年経つプロジェクトでも、その多数のユニットがディベロッパー所有のままになっているケースは決して珍しくありません。

何故そのようになるのでしょうか？

先ずプリセール販売といった日本では認められていない販売手法は、ユニット購入権の取引といった市場を形成し、その市場の参加者はお金を支払って購入した消費者だけではありません。ディベロッパーもユニットを温存し、売れ行きやリセール市場を見ながら販売価格を吊り上げて行きます。プリセール時に500万バーツだったユニットが550万バーツ、600万バーツと価格改訂になるケースや、販売されていなかった500万バーツと同等クラスのユニットが最初から600万バーツで販売され始めたりします。多くのプレーヤーが参加している市場ですから、当然前者より後者のケースの方が多数になります。

もう一つの理由としては、タイのディベロッパーの収益率の高さがあるかと推測します。日本では2割のユニットが売り残れば赤字に転落したりしますが、タイでは収益率が高いのである程度売れ残りを抱えていても、大手であれば倒産したりといった憂き目に会うことは無いでしょう。ここら辺は数字的確証を持っていませんので推測の域を出ませんが、時間がある時にでも専門家の意見を聞いてみようと思います。「自分で調べないの？」との不興を買いそうですが、この手の専門家は多数いますのでその人達に聞くのが早道だという事です。

さて、話を戻します。CBREによれば売れ行き好調のセレスアソークですが、9-29階のフロアプランがありますので、プロジェクトのイメージ写真と共に掲載します。2ベッドの割合が多いですね。ここら辺はラグジュアリーユニットとしては外していませんね。