賃貸投資の勝ち物件を捕捉せよ！

前回、物件管理の委託件数が増加している、テナントを早く見つけたい為タイ人オーナー物件も増加中、といった趣旨の説明をしました。

管理を請け負っている物件を見ると、最近弊社で売買仲介をした物件を別にすると、やはり賃貸付けに強くなさそうなコンドが多いことが分かりました。まあこれは予測の範囲内です。何もしなくても瞬く間にテナントが付いてしまうような人気物件は、自身で管理できないといった事情がある場合を除いては、テナント付の関所手形的な理由で管理契約などを結ぶ必要は全くないからです。

いくつかの仲介業者に「部屋が空いたよー。」とメールすれば、程なくテナントがついて一丁あがり、といったところかと思います。又、そういった物件は値切られたり、あれしろこれしろ等という面倒な要求を突きつけられたりと言うこともあまりないでしょうから、そういった面でも勝ち物件を所有しているアドバンテージが発揮できるわけです。

過去ログの中古コンドミニアムバイヤーズガイドでご紹介した、賃貸人気度Aのコンドミニアムがまさにそういった物件です。（過去ログ参照：中古コンドミニアムバオヤーズガイドトンロー編）

※日本人居住率70％以上、不動の賃貸勝ち物件Quattro Thonglor1

※日本人居住率70％以上、不動の賃貸勝ち物件Quattro Thonglor2

弊社では5年前から日本人駐在員が10名以上いる大手企業15社を対象に、会社から支給される家賃手当を調査しています。勿論、その20倍以上に及ぶ家賃手当を熟知していますが、トラッキングする対象として大手企業に絞り込んでデータ分析を行っているわけです。

実数となりますので当然コンフィデンシャルな内容になるのですが、傾向としては、

単身世帯：3.5-8万バーツ　5万前後が最も多い

夫婦世帯：5.5-9万バーツ　6-7万バーツが最も多い

子供のいる家族世帯：6-9万バーツ       7-7.5万バーツが最も多い

となります。どれも日本を代表する有名企業ですので、手当も日本人の賃貸料の中でも高めのレンジに位置している事をご理解願います。

インターネット他の付帯経費も予算に含めたりするのが一般的ですので、実際純然たる家賃部分に充当するのは、上記数値から10％差し引いた額となります。

平均利回りが5％前後と下降気味の家賃利回りより逆算すると、家賃4.5万バーツで物件価格は9ミリオンバーツとなります。それでは、9ミリオンバーツ出せば賃貸投資は安泰かと言うと、必ずしもそうとはなりません。収益還元率が下降中のバンコクでは、4.5万バーツの家賃を安定して獲得できるユニットの販売価格は10ミリオンバーツを超えているのがほとんどなのです。

弊社では賃貸投資を考えられているお客様には10ミリオンバーツ(3千万円以上)の物件をオススメしています。（過去ログ参照：予算別に見るタイの不動産投資）

もっと安い家賃収入でいいから安い物件はないの？と皆様は当然思われる事と思います。でもこれに関しては上記の過去ログでも触れていますが、決して簡単ではありません。

そこら辺の事情に関しては、次回弊社の賃貸実績データをご紹介しながら説明を加えたいと思います。