シラチャの賃貸投資はこれからが本番
前回賃貸利回り投資物件としてキーン・シラチャを紹介しました。シラチャの賃貸投資はもう魅力が無いと感じている投資家の方も多いと思いますが、実際は正しい投資物件を選択する事によりバンコク以上の賃貸利回りを容易に得る事が可能です。
2年程前までの異常な程の供給不足といった状況が緩和され、需給バランスが取れてきているのは事実ですが、日本人が満足して居住できる水準の物件に限定して考えれば未だ足りていないのが現実です。
今回はそこら辺の事情を説明したいと思います。
シラチャの現状として、日本人が居住する水準にあるコンドミニアム物件はほぼ片手で数えられるぐらいしかなく、中には築10年以上になる古めの物件や新しいものの狭くてクオリティが低いなどの問題を抱えた物件も含まれます。
前者の古めの物件は100平米以上と広くていいのですが、天井が低かったり、ハーバーフロントの立地で眺望はいいものの買物などには不便だったりと何らかのマイナス要素を抱えています。
後者の新しいものの〜に該当する物件は、日本人駐在員の急増による供給不足を背景に地場のディベロッパーが建築したものばかりで、率直に評価してバンコクで日本人が居住する最低グレードのコンドミニアムよりも見劣りします。
2年程前までは近隣工業団地に勤務する駐在員の急増、2009年の日本人学校開校による家族世帯の急増などにより、シラチャでは日本人が居住するに堪えうるレベルの住居の不足が常態化していました。従来の住居供給の中心にいたのは、コンドミニアムではなくサービスアパートや賃貸アパートでしたが、コンドミニアムよりも先に満室となっていた為、空きを待っているウエイティング数が3桁に届くといった異常な事態に陥っていました。
バンコクに比較して会社により支給される平均家賃補助額が低めとなっているシラチャでは、サービスアパートなどに住むには予算が足りない方も多く、そういった方々を中心にコンドミニアムを選択するケースもありましたが、それ以上にサービスアパートやアパートが空いていないために、コンドミニアム住まいを余儀なくされる方の方が割合的に多かったと思います。
先述した通り選択肢の少ない中で、多くの日本人がクオリティの見合わないコンドミニアムに住んでいました。しかもそのクオリティに見合わない高額の家賃で・・・。
供給不足を背景に中古コンドミニアムの価格も高騰し、中には築後価格が3倍近くに高騰した物件も有りました。高騰後の価格で購入しても、賃貸客を付ければ利回りが10％近く得られる市場環境でしたので、当初の売り出し価格で購入したオーナー達は利回り30％近くを享受し、3年ちょっとで投資額を回収するといった夢のような利益を手にしていたわけです。
そういった物件はバンコクの最低グレードに比しても見劣りするレベルでしたが、それでも他に選択肢がなかった為に高利回りをもたらしてくれました。
そしてこの状況は昨年から大きな変化を見せ始めました。
その先陣を切ったのはマリナ・ベイフロント。ロケーション的には中心部からはずれているものの、物件クオリティはバンコクのラグジュアリーコンドに決して見劣りしません。その辺の下りは前回ブログを参照ください。（過去ログ；キーン・シラチャ プリセール開始！）
現在プロジェクト販売されているナイツ・ブリッジ・オーシャン・シラチャは、バンコクでは準大手ディベロッパーに数えられタイ証券取引所に上場しているオリジン社による開発です。こちらもマリナ・ベイフロントに続きハイグレードコンドとして定着するものと思われますが、こちらもシラチャ中心部を微妙に外れています。但し、トップス・スーパー（トゥクコム内）や日本飲食店へのアクセスには便利ですので、生活利便性は決して悪くありません。
※ナイツブリッジ・オーシャン・シラチャ
そして前回ご紹介したキーン・シラチャ。こちらは物件クオリティ、ラグジュアリー感、立地といった全ての条件を満たしており、2020年の完成後には賃貸物件として圧倒的な存在感を示すことになると確信します。
予算のある単身、ご夫婦世帯の駐在員市場では無類の強さを発揮し、既存のコンドミニアムを賃貸市場から引退させる程の人気を得るものと推測します。
日本人居住者数が下降していると思われているシラチャですが、それは事実ではありません。今年4月の時点での日本人学校の生徒数は443人で、昨年よりも10%弱増加しています。家族よりも圧倒的に単身世帯の多いシラチャですので、単身者はそれを上回って増加しているものと推測します。
まさにゴールドラッシュで濡れ手に粟といった圧倒的な貸し手市場は既に消失しましたが、間違いない物件選びをする事によりシラチャではまだまだバンコク以上の賃貸利回りが得られるのです。
キーン・シラチャに興味のある方は、コチラからお問合わせ下さい。
