バンコクのコンドミニアム賃貸需給バランス 不都合な真実
数年前に地球温暖化をテーマにしたドキュメンタリー映画で“不都合な真実”（An Inconvenient Truth）といったタイトルのものがあったかと記憶していますが、言葉の使い方の妙味に感心し、なんとなく脳裏に残っていたので今回使わせて頂きました。
ここ1-2年、強く実感するのは、物件オーナーによる賃貸人募集の問合せ件数の増加です。6ヶ月ほど前にそういった事情を増加する賃貸難民でご紹介しましたが、残念ながらこの状況は更に悪化しているようです。
話のアングルは変わりますが、タイ経済を5年程振り返ってみてみると、政治的背景と密接に結びつく中でタイ経済は山越え谷超えといった状況であったことが思い出されます。
2011年はタクシン派の赤シャツ隊の暴動や暮れの大洪水、2013年は逆にタクシン政権に対する黄シャツ隊（バンコクエリート層）による反政府デモ、そして2014年の軍部のクーデターによる政権掌握、2016年10月偉大なるプミポン国王御崩御。
たったの5年間でタイの歴史は怒涛の如く変遷を遂げたてきた事がわかります。
その間経済はどうったのか？
IMF（国際通貨基金）の年次資料に基づいて“世界のネタ帳”が作成した資料“タイの経済成長率の推移”がありますので参考にして下さい。
※タイの経済成長率
※タイの経済成長率グラフ
上記の政治的変遷と簡単に照らし合わせると、
2011年は内政不安定と大洪水がたたり0.83%と低成長
2012年はその反動で7.23%の高度成長
2013年は反政府デモで2.7%
2014年はクーデターで0.82%と低迷
2015年は改善したが伸び切らず2.82%
2016年は予測値だが低成長が続く見込み
こんな感じでしょうか？超シンプルな解釈ですが、僕は政治評論家でも経済学者でもない不動産屋さんですので悪しからず。
アセアン10か国の中でもその成長率は最低ランクに甘んじ、見劣りする結果となっています。
この経済背景の中でコンドミニアムの竣工状況はどうだったのか？不動産外資大手のCBREが作成した下のグラフを参照ください。
※バンコクのコンドミニアム竣工ユニット数
2008年までさかのぼって見ると、Midtown/Suburban(周辺都市部＋郊外)で2～6.2万ユニット、 Downtown（市街地中心）で5千～1万ユニットが毎年完成し供給されました。すごい数です。
弊社が請け負っている賃貸仲介は、スクムビットを中心にシーロム地区、ルンピニ地区と市街地中心に当たります。必ずしも全てが賃貸投資用ユニットではありませんが、半数以上は確実にタイ人富裕層と近隣アジア富裕層の投資家が購入しています。
因みに価格はどのように推移しているか知りたい方は、次のグラフを見てください。これまたCBREの出典です。
※バンコクラグジュアリーコンドミニアム（平米単価12万バーツ以上）の価格推移
これを見ると暴動のあった2011年こそ前年割れはしたものの、その後2012年から2016年の間はプリセールで1.5～17.5%、リセールで7.5～12%、毎年価格が上昇したことが分かります。これまたすごい数字です。
景気に大きく左右されることなく順調に不動産価格、供給が推移したことが分かります。
そしてその結果招かれたのが今回のタイトル“不都合な真実”となるわけです。
何故不都合なのか？
ヨシダ不動産がバンコクの賃貸で最大級のシェアを持っていることは、多くの方が知るところかと思います。
「供給が増えたのだから貸し手の選択肢が増えて万々歳じゃないの？」と誰もが思うはずです。この点においてはその通りで、わざとらしく謙遜したりといったポーズをとるつもりは一切ありません。
選択肢が増える事、家賃が下がる事、それ自体は賃貸ビジネスのお客様には追い風になり好都合です。
不都合なのは売買ビジネスの方なのです。
僕のイメージする賃貸コンドミニアム物件の需給バランスは下図の通りです。
※バンコクコンドミニアムの需給バランス推移イメージ
従来のバンコクでは、コンドミニアムを買って高利回りとキャピタルゲインを同時に手にしよう！が販売時の常套句でした。
現状ではキャピタルゲインの方は好調なのですが、利回りを生むための客付けが問題となります。
今まではある程度条件のそろった物件をご購入頂ければ、弊社で管理・客付けを行いお客様と完全WINWIN（阿部首相も大好きな）の関係でいられたのですが、これからは販売物件をより慎重且つ正確にセレクトしないとこの関係は維持できそうにありません。
需給の推移をダイジェスト版で紐解きます。
2005年以前はコンドミニアムといった一軒家志向のタイ人には馴染みのなかったレジデンスはさほど多くなく、一方海外投資の増加と共に日本人を始めとする駐在員数が右肩上がりに増加し始めます。この頃は需要と供給のバランスがいいように見えますが、賃貸人気度Cグレードの物件に多くの人が我慢して住んでいた状況でした。
賃貸人気度に関しては、過去ログ中古物件バイヤーズガイドを参照願います。
2006～2010年の間は、賃貸人気度Bグレードまでの範囲で選べるようになり、駐在員誰もがほぼ妥協できるレベルの物件を選べるようになりました。当然Cグレードは賃貸市場からはじき出される動きとなります。
2011～2015年頃からBグレードの物件に空室が目立つようになりました。というのも、Aグレードのラグジュアリー物件の供給が市街地で十分な量に達してきたからです。一反選べるとなったら、会社から家賃手当を得ている駐在員層で妥協する人はまずいません。グレードB物件は低予算の方、又他の理由でそれを選ぶ必然性があった人だけのチョイスに限定されていきました。
そして今。グレードA物件が需要全体に届こうとしています。
過去に予算別にみるコンドミニアム投資 （その4）で、バンコクの不動産投資は10ミリオンバーツ以上がキャピタルゲイン、賃貸利回りの両面で最もお勧めとご紹介しましたが、今回のテーマとダイナミックに相関していることがご理解いただけるものと思います。
さて、利回りを生むための客付けが問題となります。と先述しましたが、注意深く読まれた方は、「おやっ？」と思われたかもしれません。
利回りそのものが問題になるんじゃない？と発想するのは当然ですが、ここに駐在員賃貸市場の特異性があります。
会社から家賃手当を得て物件を借りる駐在員が意識するのは、できるだけ安く借りる、ではなく、予算の許容範囲でできるだけいい物件を借りる、という事です。ですので、安ければいい、というのは全くあてはまりません。ほとんどの日系企業は予算の差は多少あっても、通常はAグレード物件の家賃をカバーする十分な手当てを受けています。
8万バーツの予算のある駐在員が家賃を4万バーツで抑える、といった事は起こりえませんし今まで目にしたこともありません。8万バーツにふさわしい条件を満たした物件を選ぶのです。
つまりは、Aグレードの中でもできるだけ条件がそろった物件を購入すれば、賃貸利回りは期待通りに手中に収められるのです。
逆に誤ってB、Cグレードを選んでしまうと、家賃を下げても日本人駐在員層には通用しないので他の賃借人マーケットに土俵を移さねばなりません。そうなると弊社のような日系業者ではあまりお役に立てませんので、現地の不動産業者とお付き合いする事になり、現地の商習慣や言葉の壁と対峙する結果となります。
話は手前味噌になってしまいますが、これからのバンコクの不動産投資は、
-適当な物件を買えばいい ➡ ×
-Aグレード物件を買えばいい ➡ △
-賃貸市場を理解しセレクトされたAグレード物件を買えばいい ➡ 〇
-賃貸仲介に強い業者がセレクトしたAグレード物件を買えばいい ➡ ◎
といった理解が成功のカギとなります。
不都合な真実とタイトルを付けたものの、実際は不都合なのは自社で賃貸客付け能力がない中で「売れる物件は何でも売ってしまおう。」といった顧客との信頼関係等を顧みない業者にとっての話であり、弊社のように自社でトップシェアの賃貸仲介を行い顧客との信頼関係を会社の是とする業者には全く不都合な真実ではなく、逆に業者間競争においてはむしろ大きなアドバンテージを握っていると確信しております。
過去にも何度か言ってきましたが、地球儀を見ながらこの国が今熱い！などと言って不動産投資を斡旋するような業者に安易に乗せられると手痛いしっぺ返しを受ける結果となります。
不動産は株式等のグローバルな金融商品と性格は異なり、飽くまでローカル市場の商品である事をお忘れなく。
当事国の専門知識と市場に精通した信用できる経験豊富な地元業者を使うのが一番なのです。
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