airbnbを使ったパタヤの不動産賃貸投資の有効性　（その４）　

台湾人のDonnaさんが掲載しているThe Base Central Pattaya
Sea View～ 2 Bed Central Pattaya (市中心、海景、全新2房)
の予約状況を覗いてみました。
予約条件を見ると最低2泊から、となっています。
8月は1-6、11-13、15-18、20-23日の合計12泊が予約済みとなっています。

※8月予約カレンダー
9月は1-3、10－16日の合計8泊のみ。苦戦しているようです。

※9月予約カレンダー
10月は26-28日の合計2泊のみ。9月より悪化。今後の検討に期待します。

※10月予約カレンダー
11月は10－31日の合計20泊。パタヤのオンシーズン到来と共に盛況のようです。

※11月予約カレンダー
12月は1-12、22－31日の合計21泊。前半分は11月から継続しているものと思われます。という事は、同予約者は一か月を通じて予約した事になります。欧米人は休みが長いのでこの程度の長期予約はパタヤでは珍しくありません。リタイヤ組になりますと3～6ヵ月の滞在も十分あり得ます。

※12月予約カレンダー
1月は1-2、3－18日の合計16泊。まだ間があるのでまだまだ伸びるでしょう。

※1月予約カレンダー

という事で、現状での予約済み宿泊数は79。一泊2,717バーツですので、2,717×79=214,643バーツが収入見込みとなっています。
今後新規の予約、宿泊変更、キャンセル等が多々発生しますので、どのような結果になるか厳密な予想は難しいものの、以下のシナリオで利回りを試算する事にします。物件価格に関しては、airbnbを使ったパタヤの不動産賃貸投資の有効性　（その３）　で書いた通り4,750,000バーツとします。
因みに、パタヤのシーズナリティは、5－10月がオフシーズン、11－4月がオンシーズンとなります。
シナリオ1 現状のまま
乱暴ですが、6ヵ月で79泊214,643バーツですので、x2の158を年間宿泊数とすると、
年間宿泊数 158泊
年間稼働率 43%
年間家賃 2,717×158=429,286バーツ
利回り 9%
シナリオ2 5-10月の稼働率を30％、11-4月を80％で想定。
5-10月が55泊、11-4月が145泊
年間宿泊数 200泊
年間稼働率 55%
年間家賃 2,717×200=543,400バーツ
利回り 11.4%
他にも、オフシーズンは宿泊費を下げる、逆にオンシーズンは上げる、オンシーズンは最低宿泊数を増やす、オフシーズンは割安な長期宿泊価格を設定する…、様々なシナリオが想定されます。そしてそのきめ細かなマーケティングにより収益増加が見込まれます。
ビーチリゾートであるパタヤにおいては、層の薄い年間賃貸マーケットから層の厚いレジャー客にターゲットを転換する事により、より高い収益性を見込めることが分かりました。
しかしながら、airbnbからの予約客からの問合せへの返信、宿泊客への鍵の受け渡し、清掃手配‥等、年間賃貸とは違い、しなければならない事が多岐に渡り、抱いていた不労所得のイメージからはかけ離れていきます。
弊社では物件オーナーに代行して、airbnbを使った賃貸マネジメントのシステムを構築中です。僕自身がThe Base Central Pattayaのユニットを購入したのは、その実験台にするのが大きな目的でした。
当然手数料は頂いての有料サービスとなりますが、弊社の手数料を差し引いてもバンコクの利回り以上のリターンを物件オーナーにもたらす事を目標にしています。
もう一つこのairbnbを用いた運用には大きなメリットがあります。物件オーナーが自身でパタヤに遊びに来る際には所有しているユニットを使う事ができる点です。予約カレンダー上でクローズにしておけばいいので簡単です。但し、早めの計画を立てなければならないのは自明ですよね？
加えて、自分での滞在が長くなれば収益は低下する事もお忘れなく。
パタヤのユニットオーナーで、airbnbを使った運用に興味のある方は弊社までお問合せ下さい。
特にロケーションのいい、The Base Central Pattaya、Centric Sea、Unixx South Pattayaはこのビジネスに有望であると見ています。
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