中古コンドミニアム バイヤーズガイド　プロンポン編（その５）

ちょっと間が空きましたが、このシリーズプロンポン編最終回として、ソイ31～39の奥まったエリアに立地するコンドミニアムをご紹介します。
弊社の仲介担当営業も皆、ソイ39の奥のあのコンド、というように、「奥」といった以外形容がし難いのがこのエリアです。
ソイ31、33、39は奥に入れば入るほどアリの巣に至る経路のようにジグザグの道が長く伸びており、最終的にはペッブリー通りに抜ける事ができます。
又、この経路が複雑極まりなく、「一度行って覚えました。」という人は天才ではないでしょうか？長くバンコクに住む僕でも、そのイメージは曖昧模糊とはっきりせず、今でも自信がありません。ですので、できるだけ行かないようにしています。
又、このエリア、ペッブリー通りに抜け易い以外のメリットはほとんどなく、唯一の救いはソイ39の奥にフジスーパー2号店がある事ぐらいでは無いでしょうか？
従って、このフジスーパー近くのコンド以外は、総じて人気が無く賃貸投資には向かない物件ばかりです。
このフジスーパーにしても一方通行でのアクセスとなるので、他地域から行く人には不便極まりなく、実際ここに行く日本人は近所のサービスアパート、コンドに住んでいる人ばかりです。
ですので、あまり熱が入らないプロンポン地区の最終回ですが、スキップするわけにも行きませんので、ざっと紹介する事にします。
恒例の物件価格の平米単価を記した地図をご覧下さい。
※プロンポン地区コンド平米単価（その５）

忘れた方もいると思うので、賃貸人気格付けを再度掲載します。
※賃貸人気格付け表

Supalai Place
1994年築　平米単価：6万バーツ　賃貸平米単価：350バーツ　利回り：7%
賃貸人気度：C
完成後から7、8年前までは、フジスーパー2号店が至近、割安な家賃設定等で、家賃手当てがあまり出ない駐在員層を中心に人気物件の一つでした。間取りもスタジオ～大きめの3ベッドルームまで揃っていた為、単身者からお子様のいるご家族まで幅広い層から指示されていました。当時は、一度敷地に足を踏み入れれば、まるで日本の団地にいるかのような景観が広がっていました。それもすっかり昔話となってしまい、現在ではほとんど成約にならない物件の一つに数えられるようになりました。時代の変化を感じます。周囲により優れたレジデンスが登場し、競争の中で淘汰された事は歴然で、コンド投資をする際に参考になる物件かと思います。
※Supalai Place

Siamese Gioia
2012年築　平米単価：12万バーツ　賃貸平米単価：750バーツ　利回り：7.5%
賃貸人気度：B
フジスーパー2号店に近いコンドとして最も選ばれている物件となります。新しい、が先ずその理由ですが、それ以上に間取り・ファシリティの良さが光っています。これもSupalai Placeを敗者に追い込んだ物件の一つかも知れません。ペッブリー通りを抜けて高速道路を使い郊外の工場に通勤する駐在員にとても便利です。
※Siamese Gioia

D.S. Tower 2
1996年築　平米単価：6万バーツ　賃貸平米単価：250バーツ　利回り：5%
賃貸人気度：C
成約する事はほぼありません。古い物件なので広さはあるのですが、天井が低い、維持状態が悪い、立地が悪い等がアキレス腱となっています。全改装でもすればチャンスはゼロとは言えませんが…。安く買って、全改装して自分で住む、といった目的であれば候補にならない事も無いかな、といった感じです。投資対象からは外しましょう。
※D.S. Tower 2

Siamese ThirtyNine
2013年築　平米単価：13.5万バーツ　賃貸平米単価：800バーツ　利回り：7.7%
賃貸人気度：C
姉妹コンドとなるSiamese Gioiaとは明暗を分け、こちらは新築にも関わらずテナント付けの難しい物件となっています。間取りは非常にいいのですが、それ以外のメリットがありません。フジスーパーまでは決して遠くは無いものの、微妙に歩きたくない距離となります。
一方通行も勿論大きな敬遠材料です。
※Siamese ThirtNine

Prime Mansion Promphong
2008年築　平米単価：10万バーツ　賃貸平米単価：300バーツ　利回り：3.6%
賃貸人気度：C
賃貸平米単価は安いが150㎡以上の大きなユニットが多いため家賃が高くなり、テナントが付かない物件となっています。
※Prime Mansion Promphong

D.S. Tower 1
1990年築　平米単価：5.8万バーツ　賃貸平米単価：250バーツ　利回り：5.2%
賃貸人気度：C
ソイ39から31の幹線道路上の比較的便利な立地。但し、築27年なので、200㎡超と広さの利点はあっても、古さが際立っています。全改装でもしなければ住む気にならない物件です。
※D.S. Tower 1

Prime Mansion 31
2008年築　平米単価：11万バーツ　賃貸平米単価：400バーツ　利回り：3.6%
賃貸人気度：C
駅からは遠いが立地はそれほど悪くありません。築浅ですが、他のPrime Mansion同様広々としたユニットが中心となっています。よって家賃に割安感が無く、よってテナントは付き難い。
※Prime Mansion 31

Royce Private Residences
2012年築　平米単価：14.5万バーツ　賃貸平米単価：700バーツ　利回り：5.8%
賃貸人気度：C
お部屋、ファシリティ共に最高ランクのラグジャリーコンドです。立地がさほど良くないのに家賃が高い、の理由で選ばれません。
※Royce Private Residences

Siamese Gioiaを除いて全てCランクの結果となりました。
かのヒルトンホテルの創業者が、ホテルは1にロケーション、2にロケーション、3にロケーション、との名言を残しましたが、コンドミニアムにも同様の事が当てはまると言えましょう。
それだけじゃないですけどね…。
折りを見て他のエリアもご紹介する予定ですが、何時するかは未定ですので悪しからず。