キャピタルゲイン？インカムゲイン？目的に適った物件の選び方。（その5）

このテーマで先々回ご紹介した物件から、アソーク～エカマイ地区で1件、プラカノン～オンヌット地区から1件を抽出して、比較してみたいと思います。
キャピタルゲイン？インカムゲイン？目的に適った物件の選び方。（その3）
The Address Sukhumvit 28
日本人地区ど真ん中、プロンポン地区にある人気コンドThe Address Sukhumvit 28を先ず見てみましょう。
物件概要
地区：プロンポン
最寄り駅：BTSプロンポン駅　徒歩5分
築年：2011年
総階数：31階
総邸数：246
開発会社：AP社
エムポリアム、エムクオーリエ、フジスーパー1号店、多くの日本食店、ベンジャシリ公園等が徒歩圏内と非常に便利な立地です。
今回は45㎡の1ベッドルームを選択しました。次の平均家賃は、弊社の賃貸実績から算出した数値です。
間取り：1ベッドルーム
広さ：45㎡
家賃：40,000バーツ/月　480,000バーツ/年
販売価格は？に関しては、現地大手ポータルサイトのHPを参考にします。
※The Address Sukhumvit 28 1ベッドの販売価格：ポータルサイト抜粋

このタイプのユニットは、平米単価19～23.5万バーツですので、ざっくり21万バーツとすれば、販売価格は945万バーツとなります。これは飽くまで中古物件の希望販売価格であって、実際の取引価格ではありません。この辺の実情もその内ご説明したいと思います。
販売価格：945万バーツ
賃貸利回り：5.08％（表面）
Rhythm Sukhumvit 50
次は新興日本人地区からは、オンヌット地区の人気コンドRhythm Sukhumvit 50を考察します。
物件概要
地区：オンヌット
最寄り駅：BTSオンヌット駅　徒歩3分
築年：2013年
総階数：37階
総邸数：589
開発会社：AP社
道を挟んで向かい側に、テスコロータスの入る大型商業モールがありますが、徒歩圏内にある日本食店は少数に留まります。
こちらも同サイズ45㎡の1ベッドルームをチョイス。
間取り：1ベッドルーム
広さ：45㎡
家賃：35,000バーツ/月　420,000バーツ/年
販売価格に関しては、上記The Address Sukhumvitが掲載されている同サイトを参考にします。
※Rhythm Sukhumvit 50の 1ベッドの販売価格：ポータルサイト抜粋

平米単価14～18.3万で並んでいますが、18.3万はちょっと欲張った値付けに思えます。平均値としては、15万とするのが妥当ではないかと考えます。その場合、物件価格は675万バーツとなりますので、賃貸利回りは次の通りとなります。
販売価格：675万バーツ
賃貸利回り：6.22％（表面）
現段階で、賃貸パフォーマンスにおいてはRhythm Sukhumvit に軍配が上がっています。次に思い出して頂きたいのは、先回のブログで記した成長余力（将来性）に関して、の部分です。
キャピタルゲイン？インカムゲイン？目的に適った物件の選び方。（その4）
既に都市部として成熟期に入ったプロンポン地区。方や、ここ3～4年で外国人も住める居住地区として勃興してきた伸び盛りのオンヌット地区。
物件価格、賃貸収入ともに上昇余力は、Rhythm Sukhumvit 50に分があると推測します。もともと45㎡1ベッドルームのお部屋の賃料は、完成当初は2.5万バーツでした。それが、ここ1～2年で、3万バーツ、3.5万バーツと上昇した経緯があります。The Address Sukhumvit 28に追いつく事は当面無いとは思いますが、The Addressが4.5万になれば、時間はかかるとしてもRhythm Sukhumvit 50が4万に上昇しても不思議ではありません。そして、それは更なるキャピタルゲインを生む事でしょう。
「取り敢えず賃貸収入を稼いで、将来は自分で住もうかな。」といった購入目的の人には、プラカノン～オンヌット地区の物件をお勧めする理由がご理解頂けたでしょうか？
6～7％の利回りを享受し、5～10年後にはプチ移住して自分で住む。その頃には、プラカノン～オンヌット地区は、今のエカマイには見劣りしないぐらいの規模になっている事でしょう。
成熟期にあるエリア、その一方成長期にあるエリア、自分でその不動産を活用するのは数年後の将来、その目的に適った投資物件はどちらなのか？
十分に一考に値するのではないでしょうか？