スクムビット日本人居住区 投資利回り

異見・私見の大川です。
ヨシダ不動産さんのご厚意に甘え、2回目の投稿ですが、ここで、海外不動産投資に興味がある方を啓蒙する意味で、バンコクのコンドミニアムへの投資したときの投資利回りについて書かせてください。数字で説明した方がよく分かると思います。
第１回目に書きましたが、バンコクのCBD、それも、スクンビットの１等地の土地の値段がこの10年で3～4倍になり、このエリアの高級コンド、販売価格が、㎡単価で6万バーツから25万バーツと、4倍以上となりました。その結果、バンコクのCBDのコンドミニアムの投資リターンの平均が、今では5.13％前後です。今、新築の50㎡の1ベッドルームのコンド、購入価格が1,000万バーツとすると、駐在員に貸して、5万バーツ前後の家賃、グロスで6％、　エージェントフィー、その他共益費を控除すれば、ネットで5％くらいです。
※エリア別コンドミニアム平米単価と利回り

日本在住の知人に、タイのバンコクのコンドに投資しませんか？　日本人の駐在員が借りて5～6％の投資リターンは、固いですよと言いました。彼らの多くは、今、日本の東京で、中古のマンションに投資すれば、8％くらいのリターンがあるのに、なぜ、バンコクへの投資がいいのか、お客さんを説得できないですよ！　と答えました。
今、バンコクのスクンビットのコンドを、アジアからの投資家、香港、シンガポール、台湾、マレーシアの金持ちが、どんどん、購入しています。なぜなら、彼らにとって、自国の首都の不動産を買うより、バンコクのコンドを買う方がリターンは高いからです。世界の首都の不動産に投資した場合の投資リターンは、ロンドンなら3.21％、パリ2.89％、シドニー4.39％、クアラルンプール4.39％、シンガポール2.83％などと、バンコクの5％という数字が、それほど悪くない、むしろ、魅力的な数字に見えるからです。
私は、スクンビットのプロンポン、トンロー駅の周辺は、投資エリアとしての黄金ゾーンと言っています。それでは、その中で、お宝コンドは、どれでしょうか？？
日本人駐在員が買い物するフジスーパーに徒歩圏で行ける高層コンドミニアムの高層階の北向きの部屋は、大きなプレミアムが付いて来ると考えます。某引っ越し会社の日本人マネージャーさんが、2012年ごろ、言っていました。「大川さん、スクンビビットのソイ49にフジスーパーが出来たら、この通りのアパートの家賃が軒並み1万～2万バーツが上がったってさ。」さて、フジスーパー5号店はどこでしょうか？　さらに付け足すと、スクンビット39、47、49、53などの日本人駐在員が指名するソイでは、もうほとんど、高層のコンドの開発が不可能となっています。その理由は、高層のコンドを建てられる空き地がない状況だからです。それは、道幅が10メートル以上ないソイには、9階以上の高層コンドが立てられない、という規制があるからです。従って、今、建っているプロンポン駅周辺の高層コンド、築4年でも、築5年でも、価格がジワジワと上がって来ています。
私は、2011年の初めに、スクンビット49のAEQUAの1ベッドルームを建物建設中に購入しました。そして、2012年から2014年まで、2年半ほど住み、購入価格より、15％高い値段で売却しました。売り抜けたというよりは、税金その他手数料で、ほぼ、トントンでしたが、少なくとも2年間半は、家賃を払わず高級コンドに住めたことになります。今ではAEQUAは、築４年ですが、売り出し価格より20％以上も高いリセール価格です。日本人向け投資コンドとして、一番高い評価を得ているのが、AEQUAだと考えます。このAEQUAのリセール価格、賃貸家賃が、ベンチマークとなり、他の高級コンドの価格、家賃が決まっていくと私は思います。
さて、前回の異見・私見で書いた投資の松コースの具体的なコンド名を書かせて頂きます。
さて、フジスーパー４まで徒歩5分で行ける、Hコンド＠スクンビット43　将来の価格が楽しみです。
スクンビット49の入り口の反対側、ＲＥＸホテルという古いホテルが壊され、高級コンドがこれから建設されます。この売出し価格が、㎡単価30万バーツならば、AEQUAの1ベッドルームの価格、リセールで1,200万バーツから1,500万バーツとなるでしょう。そうなると、完成したばかりのHコンドですが、近い将来、20階以上の高層階、北向きの眺望のいい部屋、間違いなく、㎡単価20万バーツ以上のリセール価格で、取引されると思います。今ならまさに拾い物の処分売り物件があるかもしれません。ヨシダ不動産に、お問合せください！