シラチャMARINA BAY FRONT 1ベッドルーム完売と今後の1ベッドルーム購入の際の注意
日本人居住者が楽しみにしている、EMPORIUMⅡ。日本人愛読の『タイ自由ランド』の記事によると3月27日にプレオープンが確定したようです。この近辺に住む僕ですが、渋滞が心配です。ただでさえ混むのに…。
さて今回は以前の記事で推奨したMarina Bay Frontについて1ベッドルームが完売し2ベッドルームのみとなりました。下記記事を参照してください。
MARINA BAY FRONT SRIRACHA CONDMINIUM 2ベッドルームの可能性
その際に紹介した内容は以下の通りです。
現状、2ベッドルームの空室は、
21階 87㎡ 価格 9,974,459バーツ（日本円：約3,578万円）SEA VIEW
想定賃料 70,000バーツ 年収 840,000バーツ 利回り 8.4%（表面）
同タイプ22階 9,865,800バーツ（日本円：約3,611万円） CITY VIEW
同タイプ23階 9,957,150バーツ（日本円：約3,644万円） CITY VIEW
同タイプ25階 10,139,850バーツ（日本円：約3,711万円）CITY VIEW
以上
ここでの変更点として家賃は最低で70,000バーツと加えさせてください。想定で70,000バーツと説明しましたが現状の人気から鑑みると低層階はもしかすると割れる可能性はありますが、今回のユニットは２３，２４，２５階となりますので70,000バーツは確保できると思います。
完成度や人気度の上昇により、もっと値上がりする可能性は十分にあります。少しだけ2ベッドルームの販売価格も上昇しました。
Marina Bay Front今後の動向
本来プリセールで購入の場合値上がりと同時にリセール物件が出てくるのですが、当物件の場合は例外で、その価値を感じてかオーナーたちが持ち続けていてリセールが出てきません。まだまだ値上がりが続く予想をしているのでしょう。
しかしヨシダ不動産が購入のお手伝いをした物件は全て20階以上の高層階です。スクムビットの日本人居住区の高層物件を例に取るとSiri At Sukhumvit、Quattro、Address28等は7階あたりから成約している状況です。実際に高階層を好まない方もいます。
全くリセールが出てこない可能性は低いと思いますので、上記の状況を踏まえて低、中層階も狙い目と思います。売り物件が出ましたらお知らせします。
現状シラチャでヨシダ不動産が推奨する物件は、この物件を含めて5件にも満たない状況です。その5件とは全て日本人居住区とされる立地で、特にMarina Bay Frontはその中でも一番人気になるのではないかとの予想もしております。
5件以外の物件で賃貸収入を望まれる方、特に1ベッドルームについてはシラチャ支店に要相談です。
実はMarina Bay Frontの購入をお客様にお勧めしているときに私も購入しようかと迷いました。しかし残戸数が少なくなったこともあり、購入者への販売を優先に考えるべきと真面目な不動産営業マン的要素が働いてしまい、見合わせることにしました。全て完売となった今、少し後悔です。
シラチャ1ベッドルームで気をつけるべき点
数多くのコンドミニアムが完成に向けて工事が進行中ですが、現状は日本人居住区を外れて住む方は数多く居住しています。しかしスクンビットでも見られるように、本来日本人駐在員は日本人居住区を外れるところに住む方は殆どいません。
セキュリティの面で一戸建てに住むこと自体会社から禁止されている場合が一般的で、日本人学校の送迎、通勤時間、買い物、塾、習い事‥等の立地に加えて、間取り、広さ、物件内設備等、住居決定には様々な要素が考慮され決定に至ります。最も重要な生活利便性においては、スクムビット日本人居住区が不動の決定力を備えているのです。
シラチャの場合
シラチャ店開業以来、弊社代表吉田と村田支店長がマーケティングした内容をヒアリングしたところ、多くの方々は日本人居住区で利便性の高いロビンソンデパート周辺に住みたいと思っています。しかし家族向け物件が大きく不足しています。
その結果、日本人居住区を外れたところに住まなければならなくなり、バンコクではほぼ見受けられない一戸建てに住む方も多い状況になっているのです。コンドミニアムでも中心地から外れたところに住んでいらっしゃる方は多くおります。
今後のマーケティングも兼ねて、シラチャ店では物件のご案内の際に現在建築中の物件もご覧いただくのですが、その結果ほぼ全ての方が日本人居住区に興味を示されるのが実情です。 中でもMarina Bay Frontは高いレベルで興味を惹かれる方が多いようです。シラチャにおいて一押し物件と位置づけて正解であったように思います。
今後は新築コンドが完成することにより、1ベッドルームについては日本人居住区の中でほぼ満たされると思うので、現在日本人居住区を外れたところに住まわれている方も物件が完成してくると共に日本人居住区へ移動してくる可能性が極めて高いですね。
ということは日本人居住区以外のシラチャの1ベッドルーム物件の購入においては今後苦戦が予想されます。キャピタルゲインにおいて売り抜けることを視野に入れたほうが良いかもしれません。
購入した物件の賃貸の相談に来られる方へ
常に相談窓口はシラチャ支店長村田を中心に行っておりますので、事前にご予約願います。村田であれば、物件の所在地、物件名をお知らせするだけで、日本人駐在員が借りる立地か家賃はいかほどか、即座に返答できると思います。
現在居住している物件に満足されていないお客様が実に多く、開店以来予想を超える相談数が相次いでいるようです。その現状は把握していたものの、支店を開設しお客様と向き合う事により改めて住宅問題の深刻さを思い知る日々が続いているようです。
1ベッドルーム希望の単身用物件であれば、予算にもよるもののある程度は日本人居住区での要望を満たせるようですが、2ベッドルーム以上のファミリー物件に関しては、我慢を強いられる物件が多くなってしまうようです。
2ベッドルーム以上ファミリー向け物件の今後は
現在建築中のコンドミニアムにおいても、2ベッドルーム以上の設定が少なく、特に3ベッドルームは新規物件では皆無に等しいでしょう。その場合古い物件か一戸建てを探す必要が生じます。よって2ベッドルーム以上の物件であれば、日本人居住区を外れた立地でも需要は続くと思います。
まとめますと
1ベッドルーム
日本人居住区での購入がベスト。それを外れてしまった場合、日本人駐在員を賃貸人にすることは困難と思います。
2ベッドルーム以上
今後も日本人居住区での需要と供給のバランスは芳しくないと思えます。よって日本人居住区から外れた立地や一戸建てに住む状況が続いていくと思います。Marina Bay Front含め人気物件となる中心地の2ベッドルーム物件は、タイミングが良くないと借りることが困難な、バンコクのスクンビット日本人居住区の人気物件同様の事態となることが予想されます。
先日もシラチャ日本人居住区中心中のど真ん中に位置する１BED1ベッドルーム物件が成約に至りました。ある理由で相場よりも50万バーツほど安く販売されました。理由といっても事件があったとか、幽霊が出るとかの類ではなく、極々まじめな理由なのですが…。同じ売主が、同じ理由で2ベッドルームを売り出します。
現在の同コンド内の他売り物件は14階で680万バーツ、17階で800万バーツとなっており、全て62㎡です。しかしこの売り主は580万バーツで売りに出します。賃借人がいて現在50,000バーツにて
貸し出しており、利回りは10.3％に及びます。階数は10階となります。
その他にも日本人居住区物件で、高利回り物件や今後完成予定の物件もいくつかあり、完成時には更なる価格の上昇が見込めますので、弊社に登録済みのお客様方には有力物件リストを配布させていただきます。
また以前の記事のパタヤの物件もとても高レベル物件です。
Marina Bay Frontもパタヤの紹介物件もそれなりの高額とはなりますが、利回りも高く、長く安定収入を見込める物件です。
お問い合わせは下記からお願いします。
http://www.yoshida.co.th/contact.html
