シラチャの物件購入検討前に確認を
今回は空室率の話を後回しにして、シラチャの物件購入に際し気をつけるべき点について説明したいと思います。
バンコクと変わらない家賃で、物件価格は安い。そうなれば10％以上の高利回りが見込めるわけです。とても魅力があり、僕自身も欲しいと思っています。
しかしそれが見込めるのは、日本人居住区のみの話です。
今までいくつかのシラチャの物件を購入いただきましたが、弊社が将来性有望として購入のお手伝いをさせていただいた物件は全て日本人居住区の物件です。
理由はシラチャといってもその全てが日本人で満たされているわけではありません。ヨシダ不動産では少しでもお役に立てればと思い『シラチャ生活情報』を作成しました。ご覧下さい。（クリックすると、別窓で拡大表示します）
※ シラチャ生活情報
この中にも日本人の居住分布をエリア別に説明してありますが、今までは物件自体が少なかったので希望の条件に合わなくても大きな妥協と共に選択していくしかありませんでした。当然のことながら、利便性が高い地域を中心に日本人が増加していきました。
コンドミニアムやアパートの新規物件も多数計画されてはいるものの、現状の日本人居住区と呼ばれるエリアは需要と供給のバランスが悪く、2ベッドルーム以上のファミリー物件を中心に完全に不足状態です。
その為ファミリー物件が必要な方は、生活するに必ずしも便利とは言えない、少し離れた日本人学校周辺、アサンプション大学周辺、J-PARKエリアの一戸建てに住んでいます。内容が家賃に比例していない物件でも、何としてでも住居を見つけなくてはならないのが駐在員の宿命ですので、我慢して住んでいる姿も多数見受けられます。
ただその方たちも日本人居住区中心に物件が完成すれば、居を移す可能性は極めて高いと思えます。もし日本人居住区に満たされる物件があれば、何も郊外の一戸建てに住む必要はなかったと思います。実際、「赴任して初年度は郊外の一軒家に住んでは見たものの、家は広くていい反面、周囲には何も無くて徒歩でどこにも行けません。」、「夜は真っ暗で敷地から怖くて出られない。」、「庭に蛇が出た。」‥等の理由で弊社シラチャ支店に引っ越し相談に訪れるお客様が後を絶たない状況となっています。
日本人に有名なサービスアパート物件のCiti Resortが新興住宅エリアに建設中で、この物件といえば通常併設されるフジスーパーが気になるところですが、それもまだ開業するか確実に決まっていないようです。
日本人居住区以外にも、とても内容の良いコンドミニアムが出来る予定もありますが、それらの物件がどのような家賃設定になるかは推測できない部分があります。一つ言える事は、日本人居住区の物件と同等の家賃設定になる可能性は極めて薄い、という事です。
バンコク同様日本人以外の欧米系、韓国人駐在員等の家賃設定が高い方が入居してくれれば家主にとってはありがといのですが、残念ながらシラチャの外国人は日本人で形成されており、他外国人の客付けは困難です。欧米系の方はシラチャではなくパタヤに住むのが一般的です。
そして現在建築中のコンドミニアムの多くは、現在の日本人居住区から外れている物件が多いのです。客付けの可能性として、日本人居住区から外れていても新築の綺麗な物件に住む層が焦点になると思いますが、バンコクを見る限り利便性の高い立地を中心に集中している状況下、シラチャでも同様の傾向を辿るものと見ています。
日本人居住区を外れているのであれば、物件がトゥクトゥク等のシャトルバスを完備している場合、スーパーはそのシャトルバスで行けばよいとして、近所にコンビニエンスストア1件でもあるのかは購入判断においてとても重要です。
シラチャもバンコク同様この数年のうちに勝ち組負け組みははっきりとしてくると思います。
昨今シラチャへ購入希望のお客様をご案内する頻度は高く、毎週のように訪れているのですが、どうしてこんなところに建築するの？と思える物件や、モデルハウス建築後10ヶ月近く経過しても販売成約率が40％前後しかない物件もございます。
逆に１ヶ月ほどで90％近い成約率を示した物件もあり、やはり高い成約の数字は日本人居住区が中心です。タイ人投資家も良く研究して的確な理解をしているなと思います。
私どもヨシダ不動産はシラチャ支店を昨年12月にオープンしたことにより、シラチャで購入する方ともバンコク同様に長いお付き合いをさせていただければ幸いです。賃貸管理を通して密接に関わりが生じていくと思っています。
興味を持った物件の将来性、価値、立地はどうなのか？そこは将来日本人居住区となりうるだろうか？今後の家賃の推移はどうなるのだろうか？‥等の疑問、質問等はヨシダ不動産シラチャ支店長：村田まで遠慮なくご相談ください。
店舗の場所、連絡先はこちらを参照願います。
http://www.yoshida.co.th/about.html
正直僕自身も、シラチャの状況を理解できてきたのはここ数ヶ月のことです。村田はシラチャに居を移してより深く状況を理解しているので頼りになると思います。
