日本の住宅ローンを持ちながらタイのコンドに投資する⑥

第６章 実際に購入したお客様の例に基づいての検証
秋も深まりといいたいところですが、まだまだ暑いバンコク。12月なのにどうして？と思いますが、本日は雨まで降りました。
ということで、早朝よりシラチャへ向かい前回当ブログで紹介したお客様と共に、MARINA BAY FRONT　SRIRACHA CONDMINIUMの売買契約に行ってまいりました。
もちろん契約書を取り交わすのですが、今回の物件はプリセール物件で完成までに毎月の支払いが発生しますので、その金額の確認も含めたものとなり、意味的な比重としてはこちらの方が売主買主共には大きいかもしれません。
物件によって異なりますが、当該物件は完成までに物件価格の20%のお支払い、完成時（2年後）80%の支払いとなります。
契約締結に支払った額は、１週間前に支払い済みの予約金10,000バーツ、そして今回の契約手付金として購入金額の5%に当たる165,000バーツ、計175,000バーツとなります。
残り20%分に関しては、完成まで毎月17,500バーツを分割で支払っていきます。完成後の登記時に、残額と登記手数料（物件評価額の1%が一般的）を一括払いする事になります。完成までに価格が上昇して、今回取得した購入権を売却することも視野に入れていますので、その際は、残金を支払う必要も無くキャピタルゲイン益を手にすることになります。
タイ不動産投資の一つの面白味です。
この内容の詳細はお会いできた方に、分かり易く説明したいと思います。
今まではタイ不動産投資に1,000万円の現金が必要と当ブログを書いてきましたが、実際は必ずしもそうではりません。
少額投資でも十分なキャピタルゲインが出来るのが、タイ不動産投資の魅力です。そのあたりはまたお会いできたときに詳細に説明いたします。
お客様は30歳代の駐在員で、以前からタイコンドミニアム購入の興味があり、十分な事前学習をしてきた為か、決断等も非常に早かったのが印象的でした。
仮称：Wさん
駐在員がこちらで購入するパターンも多いので、賃貸を通じてお近付きになった多数のお客様にタイコンドミニアムの良さを説明したりする事も珍しくはありません。はっきりとしていることは、今まで全く興味を持っていなかった方に説明しても、興味を示す方はほぼいません。興味を示していない方にそれ以上突っ込んでも、投資の話は怪しく思われる部分もあるので、そこで話はすっぱり終えるようにしています。
タイのコンド投資は面白いよ、と周囲の方から聞き及んでいて多少の興味を持っていても、予習していない方はやはり中々踏み込めないようです。
それもそのはずで、日本国内においては、ある程度の年齢になれば日本での不動産購入事情は少なからず耳に入ってきます。知らず知らずのうちに知識は身に付いてきますし、踏み込んで学習しようと思えば、いくらでも情報は集められます。低金利時代という背景も加わり、その購入に至る判断は以前に比べて難しくないものです。
不動産業者のサジェスト方法として、賃貸物件の紹介時に購入のお勧めをしたりもします。例えば、お問い合せを頂いた際に、仮に8万円の家賃で探していたとして、「8万円の家賃であれば、2,500万円の家を購入できます。」とお知らせします。
この様な提案方法で興味を示す方は数多くいました。巷に情報が溢れていることにより、賃貸から購入への扉は開けやすいわけですね。
僕がいた会社では、賃貸部門でも更新の際、更新しますか？購入しますか？という題材にて家賃帯で分けて、ご要望に合わせた家賃と同額で購入できる物件のリストを作成し、更新の案内に同封して郵送したものでした。
実際に家賃と同額で購入できる物件を見ると、低金利時代という事もあり、思った以上の物件を購入できることをお客様にご理解頂き、思いの外の好反応を数多くいただいたことを覚えています。
現在キャピタルゲインを取得している日本人の方は、タイの不動産事情を早くから知り、予習された方も多いと思います。やはり嗅覚も必要だと思いますが、気になる方は予習という意味でヨシダ不動産にアクセスください。ご説明差し上げます。
また私自身日本の不動産業界は長くても、タイは3年程度の経験しかありませんので、知りえない情報ご教授いただければ幸いです。不動産業界は情報こそ命の業界なので、もっと深く多方面のことを知りたいと思っています。
ここでWさんよりもっと25%の返済比率を噛み砕いてくれ、という我儘な要望があり、最後に最もわかりやすい（？）方法で説明します。
先述のように、更新の案内時に、実際にどんな物件が購入できるかをチラシにてご覧頂くことにより、お客様は現実的に物件のイメージを掴むことができます。
対象となる方は概ね家賃80,000円以上の方でした。23区域では、もちろん物件にもよりますが、ファミリー層物件としてはこのあたりの家賃から物件が数多くなっていました。
やはり、この地域で新しい2LDK、3DK、3LDKを借りている方は、12万円以上の家賃を支払っている方が多く、日本の平均年収約400万円前後に比べて、明確な調査したわけではないですが、平均600万円ほどであったのではないかと思います。
では12万円の家賃、600万円の年収で計算すると、返済比率は24%となり提唱する25%の枠内で収まる事が分かります。 年収600万円の方の場合、銀行借入において、銀行により多少異なりますが、4,500万円～5,000万円くらいの借入能力があります。その能力ぎりぎりまで借り入れる方は多くはないので、ここでは4,200万円としておきましょう。
というのも、23区地域では年収の7倍前後を借り入れる方が実際多かったのです。年収600万円×7　借入額4,200万円　金利1%　35年払い　月々の支払い118,560円
年間返済額　1,422,220円　返済比率23.7%
年収の７倍を借入額とすれば。しっかりと25%前後の返済比率となるわけですね。僕の従事していた頃より多少金利が下落しているので、現在では、提唱してきた25%より23%とした方が良いかもしれません。
Wさん、ここまで噛み砕けば理解頂いたと思うのですが。如何ですか？
そして現状日本は空室率が15%、戦後最大となりこれからも上昇していく見方が大半です。
大きく理由を２つ上げると、
① 少子化
② 低金利において、たやすく住宅が購入できる
収益物件の需要はどんどん減る一方で、利益還元性もどんどん乏しくなっていくでしょう。
リーマンショックを乗り越え収益物件の購入に走った社長たちは、このようなことも見越して、厳しい購入規定を持ち、将来的にも収益性の高い物件のみを購入したのでしょう。
以前中国株に興味を持ったことがあり、中国株で１億円儲けた、なる著書を買い、セミナーにも参加したりしました。巷でもそれなりに話題にはなっていたのですが、とどのつまりもう遅いということに気づきました。
遅いというのは、その著書のタイトルのような儲け方は出来にくいということです。この手のものは巷で話題になるときはもう既に遅かった、ということなのかもしれませんね。
しかし常に不思議に思うのは、タイの不動産投資はもっと早くから話題をさらってもおかしくなかったのでは?という点です。本日契約されたお客様も同様の質問をされていました。
現状のタイ不動産投資は、予習勉強した方には、まだまだ利益を生むと思います。全く以って遅くありません。
Q「予習勉強しなくてはいけないの？」
A「はい。その通りです」
もちろん、僭越ながらヨシダ不動産販売は指南役です。一緒に学びましょう。投資の面白みやリスクマネジメントの為には、お客様も勉強するべきだと思います。
さて、またまた話は戻ります。
Wさんは元々スクンビット地域、特に日本人居住区での購入を考えていて、案内当日に気に入った物件もありました。
しかし該当物件は予想していた予算より高額。金利は高いと理解はしていましたが、数百万円のみの借り入れ予定なので、ローンを組むことを考慮にいれました。一方、Wさんの場合は、投資として考えている部分が大半を占め、すぐに自らが住むことはないということでした。そこで、シラチャのMarina Bay Frontを軽く紹介だけをしておいたところ、数日後に電話が来て、
「シラチャが気になって仕方ない。」との反応を頂きました。
ということで、週末にすぐにシラチャへご案内と相成り、車中キャピタルゲイン、インカムゲイン両方取得できる可能性の話をしたところ、もう頭の中はシラチャで一杯になったと思います。
以前にも説明しましたが、
W様の購入価格350万バーツ　想定家賃35,000バーツ　利回り12%
この利回りは日本で言えば2件購入分の利回りと同等となります。日本の新築マンションの利回りは、6%前後ではないでしょうか？
デヴェロッパー予想
2年後の物件価格は最低で20%の値上がりを見込み、想定家賃は40,000バーツに上昇。予想通り行けば、物件価格　420万バーツ、利回り13.7%が見込めます。
MARIBA BAY FRONT立地の良さは、十分にその可能性への期待を高めてくれます。
もちろんW様にもマイホームブルーの時期は有り、毎日のように質問の電話が来ました。過去のお客様を見ると、同じ方かと思えるほど契約前と後では表情が変わります。タイでは印鑑を押すという習慣は無くサインをするのですが、押印後はもう悩んでも仕方ないと思うのでしょう。しっかりと根付いた表情へ変化する姿を幾度と見てきました。
W様も現在は購入したことへの喜びが増大しているのではないかと思います。
ところが本日デヴェロッパーより本日電話があり、「価格が5%上がりました」との通達。
ちょうど別のお客様にMarina Bay Frontのコンサルティングをしている最中だったので、W様には嬉しい知らせとなったものの、本日のお客様には少し悲しい知らせとなってしまいました。しかし、それでも本日のお客様は今週木曜日に実際に現地での視察へ行く運びとなりました。
物件完成時までに20%上昇し、その後賃貸としての人気が高まれば、家賃が上昇すると共に売買価格が上昇していきます。
賃貸に出す際には、日本人居住区ですのでとても高い需要が見込まれます。弊社タイ人スタッフは、長い期間を要さず物件価格は500万バーツを超えると予想しております。
これからW様に既に5%値上がったことをお知らせしようと思います。
長くなったこのシリーズも、ふたを開けてみればたくさんのアクセスがあり、多謝の極みです。
次回は最終章になると思います。（多分）
日本の住宅ローンを持ちながらタイのコンドに投資する、別にこのタイトルにこだわっているわけではありません。
タイは発展途上国でもなければ、先進国でもありません。中進国という位置付けが適当かと思います。大都会バンコクといえど、日本の網の目のように張られた電車の路線とは比較にならず、BTS（高架鉄道）、MRT（地下鉄）、エアポートリンク（空港乗入れの高速電車）、国鉄以上4つが路線の代表です。
しかしバンコクの中心は、日本と大差ない坪単価となっております。中心から5駅も進めばローカルな地域となっていく現状、まだまだ伸びしろがたくさんあります。そのような場所は現在の安い坪単価から高額な立地へと移ろってゆくのでしょう。高島屋のできる周辺地域は既にその状況となっております。
だからこそ今が大きな狙い目といえます。
今までは投資という点に着目した内容が多かったのですが、今後はロングステイにも目を向けていきたいと思います。