ヨシダ不動産の仕事内容を知ってください①

今回は異国にて投資物件なんて購入して大丈夫だろうか?と、それはやはり不安だなぁと思われる方、当然多くいらっしゃるものと思います。我々ヨシダホールディングスの賃貸物件に関する仕事内容を知っていただければ、少しは不安も薄れるのではないかと考えます。そこで、簡単にではありますが業務の一部をご紹介したいと思います。
ヨシダの社内
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成約後契約書、見積書(Confirmation)の作成
以上の流れは世界共通だと思います。

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敷金礼金
現在日本では、敷金返却においてのあまりにも多いトラブル事案に対処する為、来年度の民法改正案において敷金に関する基準を策定する模様です。
借主にとっては良いことで、オーナーにとってはあまり嬉しくない状況になりそうですね。
大きいところでは通常仕様による損耗や経年劣化は認められない。
今までも同様であったとは思いますが、法律としての一律化はしていませんでした。
何故敷金は借り手の元に戻らなかったのか?これはよくある仲介手数料無料や礼金なし等謳っている不動産業者さんが、それ以外のところで稼ごうと目論見、原状復帰に伴うリフォーム代から稼ごうとしていた手法が背景にあるためで、必ずしも大家さん側に敷金は返さなければならない、という強制があったわけではありません。
僕も借り手として一度このようなことがありましたが、後で知ったところによると、やはり仲介業者は評判の悪いところでした。僕が同業者であることがわかると、ダメージも引かず全額返金されました。
特に大家さん側は仲介業者に任せている場合も多いですから、信用第一の大家さんにとっては、こういった事実は必ずしも嬉しいことではないはず。
何事でもそうですが少数の悪が、多数のまじめな方にも影響を及ぼすことがあります。
しかしこのルールを定めたとしても、一体何処で経年劣化かそうでないかのものさしを測るのでしょうか?
ザル法に終始すれば、まだまだ同様の揉め毎は続きそうです。
民法上敷金は定められていますが礼金はそうではなく、日本独特の風習なのでしょう。
礼金は今後どうなるのでしょうか?
タイではどうなのかというと
礼金はありません。
Deposit(保証金)

基本賃料の2カ月分です。退去時ダメージを差し引いた分が返却されます。敷金と同様ですね
契約期間
コンドミニアムは1年が基本。
契約満了前の退去は原則的にDepositは戻りません。
但し、1年満了後再度1年契約を更新した場合、Diplomatic Clauseという条項が付帯され、日本への帰国や他国への転任、またはタイ国内で到底通えない場所への転勤の際には、無条件解約が可能となります。退去の30日、60日前といった、取り決められた通告期限を守れば、Depositは返却されます。
ただDepositの返却事例の中で気づくことは、当初からあった傷を最初からあったといっても認められない、又経年劣化が認められにくい傾向があるように感じます。極端な例としては、後々トラブルにならないようお客様が日付をいれて写真に残しても認められなかった場合もあります。
最終的に引越し後に届く、電気代水道代を精算しますので、返却されるのは1ヶ月から2ヵ月後が一般的です。あくまで私感ですが、多くのオーナーはよっぽどの傷がない限りさほどうるさく言っていないような気がします。
但し、少ないとはいえ揉める様な状況があれば、ヨシダが間に入って問題解決に努めます。
多い入居後のトラブル
タイの物件は日本のように細部まできっちりと造られてはいません。ということで、小さいトラブルは多いと思ってください。さすがに最近の新築コンドミニアムでは減ってきたような気はしますが・・・。

・水漏れ、排水のつまり
・インターネットが繋がらない
・各種機械の故障(何故か日系のものでもタイでは故障します。)
・エレベーターに閉じ込められた
・バルコニーに出たあとドアを閉めた反動で鍵が落ちてしまい、朝までバルコニーで過ごす羽目になった。
注)最後2例は極々稀な事例ではありますが・・・。
特にバルコニーの件に関して言えば、鍵を上下逆につけてしまったため、鍵を閉める場合上から下に降ろす形となってしまっていました。さすがにタイ人オーナーはこのことを聞いて、迅速に対応して上下逆に付け替えてくれましたが、オーナーすらも知り得なかったことだったと思います。
このようなことがある為、タイの物件には必ずエンジニアが常駐しています。トラブル発生時には、ヨシダ不動産から管理室に連絡して、そのエンジニアを向かわせるのですが、そこはタイ人気質、迅速に伺うということは難しい。
その為ヨシダでは独自にエンジニアを2名雇用し
オーナーやエンジニアの対応が遅い場合
彼らを物件に向かわせ修正に努めます。

頼もしきタイ人エンジニア2名です。
通訳
特にサービス項目としているわけではないのですが、前述したエンジニアが伺った際にタイ語しか出来ない場合、オフィススタッフが電話にて通訳します。
各種サービスの斡旋
・インターネットの接続
・インターネットテレビ
・メイドの斡旋
・日系の新聞の手配
・浄水器の設置
等々。
各種サービスはオーナーが注文することはなく
弊社が変わって手続きします。
特に物件オーナー様が日本に居住している場合でも、物件にいるエンジニアや、弊社が変わってトラブルを解決しますので、報告を受ける、もしくは有償である場合の金銭の手続き等といった以外は、オーナー様の手を煩わせることはほぼありません。
契約更新
バンコクでは駐在期間内に1度ないしは2度ほど引っ越しなされる方が多くいます。そのためにヨシダでは契約終了約3ヶ月前くらいに更新案内をするのですが、
もちろん引っ越したくない方はそのまま継続契約の準備をヨシダが代行します。
引越しををご希望の方には再度リストアップして、ご案内の準備をします。やはりお客様は次の引越し先を現在住んでいるところ以上を求めます。そこはセールスマンの腕の見せ所です。
退去
概ね、退去通告日は退去前30日が一般的ですが、中には45日前、60日前のケースもあります。退去については退去レターを提出するだけで完了です。そして退去日にルームチェックを実施します。
ヨシダの社員が立会いの元に行いますので、
行き違いが生じたとしてもその解決に努めます。
以上のように入居から退去まで、重要な場面では弊社担当が立会い、担当がつかまらない場合でもオフィスには日本人直通電話がございます。
前述した通りトラブル発生の際に、物件側、オーナー側の対応が遅いときには、弊社エンジニアが緊急対応いたします。
いかがでしょうか?
あらゆる点に対して弊社がお手伝い致します。
弊社は賃貸管理業者として、創業より30年間積み上げたノウハウがあり、
様々なトラブル、案件においての経験値がずば抜けて高いため、
他の販売業者様に比べ多大な安心感を提供できると自負しています。
話は変わりますが、今後未だ日本人居住区以外、または徐々に増えだしている立地の紹介をしていこうと思いますが、まず日本人居住区というのは、BTS路線の中で言えば、アソーク駅からオンヌット駅、ぐらいまでとなります。

アソーク駅直結の大型ショッピングモール”TERMINAL21″
同じスクンビットでも、BTSプルンチット駅、チットロム駅、ラチャダムリ駅周辺は、バンコクにおいて最もハイソな地域となります。
そしてシーロム、サトーン

サラデーン(シーロム)駅直結のデパート+ショッピングモール”シーロムコンプレックス”
以上の地域であれば、購入した物件の賃借人は日本人である可能性が極めて高いと思ってください。
しかしその商習慣はいささか日本と違いますので、借主が日本人とはいえ、日本の法律を当たり前と構えてしまうのであれば借り手は見つかりにくくなってしまいます。
タイにはタイの商習慣があります。
次回はそのあたりに触れていきたいと思います。

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