RHYTHM SUKHUMVIT 42　（その7）

お待たせしました。数回に渡って紹介してきたRHYTHM SUKHUMVIT 42のモデルルームですが、具体的な購入価格を見ていく事にします。
◇1ベッドルーム 48平米（ユニットタイプ：Ａ11） 所在階：17階/36階建て

購入の流れ
こちらが実際の購入見積もり兼簡易契約書となります。通常は、購入予約金50,000バーツの支払いをし、この書面にサインすると購入予約が完了となります。
このユニットの販売価格は8,382,504バーツで、平米単価は174,636バーツとなっています。1バーツを3.3円で換算すると、27,662,263円ほどとなります。
購入予約金を支払った後は、正式な売買契約書にサインします。その後は、28回に分割して、指定されたプラン通りに支払いを行う事になります。28回の分割払いの内、26回分の支払いは毎回32,300バーツ、2回分の支払いは毎回100,000バーツとなっています。その合計が、1,039,000バーツとなり、これは物件購入価格の約13%となっています。最後の支払いは7,292,704バーツでこれは購入価格の約87％に相当し、この支払が完了すると名義変更が行われ、購入者の名前で登記書が発行、購入者に所有権が譲渡されます。
コンドミニアム物件は外国人名義で所有可能
タイでは、コンドミニアム物件においては総戸数の49％までに限り外国人の所有が認められる、といった外国人投資家にとってはありがたい法律があります。ですので、コンドミニアムの外国人区分のユニットを購入すれば、外国人でも自己名義での正式な所有が可能となるのです。これはコンドミニアムタイトルのレジデンスだけに認められている特別ルールで、その他の不動産においては特別な場合を除いて、外国人が所有する事は認められておりません。
大事な購入ルール
外国人がコンドミニアムを購入そして所有するには、もう1つ大事なルールがあります。それは、海外からの送金でのみ購入可能、という点です。海外からタイの銀行口座に送金する際に、送金理由に“コンドミニアム購入”と記入せねばなりません。そうすると入金されたタイ側の銀行より、“コンドミニアムを購入するための海外からの送金された証明書”が発行されます。実はこの説明は超ダイジェスト版となっています。ここら辺の詳しいお話は、後ほど折りに触れて説明を加えたいと思います。
税金その他の付帯経費
さて購入時にかかるその他諸経費を説明します。
● トランスファーフィー
これは名義移転をする際にかかる税金（土地投機局の手数料）で、物件評価額の2％と決められています。販売者と購入者で折半するのが商慣行となっておりますので、購入者の負担は1%となります。ここで気を付けたいのは、物件評価額の1%であって、売買価格の1%では無い点です。この評価額は毎年変わり、土地投機局（LAND REGISTRY OFFICE）に聞いて初めてわかる数字です。但し、物件評価額が売買価格より高く設定される事は非常に稀です。ですので、この場では売買金額の1%としてコスト設定したいと思います。ですので、
8,382,504バーツ X　 1%　 =　 83,825バーツ
となります。
● シンキングファンド
英語表記でSINKING FUNDとなっていますが、これは修繕積立金の事です。購入時に一括払いが必要で、購入者の負担となります。RHYTHM SUKHUMVIT 42では、平米当たり500バーツとなっています。ですので、
500バーツ X 48平米 = 24,000バーツ
● 管理費
英語表記でMANAGEMENT FEEと記述されています。RHYTHM SUKHUMVIT 42では、購入時に1年分を前払いする事になっています。これは、投資利回り計算では、購入一括費用よりも維持費に計上されるべき性質の数字ですが、購入時に必要とあるので、一応こちらに記しております。平米当たり45バーツですので、
45バーツ X 48平米 X 12ヵ月　=　 25,920バーツ
となります。
● 雑費
その他として電気メーターの保証金が必要となるはずですが、これは電力公社に支払うべきものですし、10,000バーツ程と少額ですので、ここでは無視する事にしましょう。
以上が、物件購入額以外に必要な付帯経費となります。
物件購入価格 = 8,382,504バーツ
付帯経費合計　= 133,745バーツ
総計　=　8,516429バーツ

タイの賃貸物件は家具付きが基本
実はもう1つ忘れている事があります。タイにおいて、“物件の貸し出しは家具付き”が原則となっている点です。これは、日本の方から見れば、「本当かよ！」といった驚愕の事実では無いでしょうか？日本では、賃貸用空き物件は、部屋を空にしておくのが原則となっているのは言うまでも無い事実で、タイのそれは真っ向から異なります。現況は大きく変化しているものの、従来こういった高級コンドミニアムの借り手は大半が外国人であった中、当然借り手としては数年のタイ勤務が終了すれば（中には仕事をしない人もいるにはいますが）母国に帰るので、生活に必要なものが揃っていれば願ってもない話となります。特にタイの電圧は220ボルトと日本とは異なっているの、家電製品が付いて無ければ全て新規購入が必要となります。そして帰国時には自分にとって不用品以外の何ものでもありません。そういった事情を背景として、借り手サイドには家具・家電付き賃貸の需要が強く、貸し手としては、「それに対応すれば貸し易い。」といった発想が自ずと生まれ、利害が一致した形となっています。ですので、「俺のはいい部屋だから家具は付けない。」と反逆ののろしを上げても、借り手が永遠に付かないという結果が待っているだけですので、家具・家電製品の購入は必要経費とあきらめましょう。
先述したとおり、RHYTHM SUKHUMVIT 42は家具付きで分譲されますので、家具の追加購入として必要なアイテムは、下駄箱ぐらいです。これに関しては又話が長くなるのですが、あのタイのコンドミニアムの法則を思い出して下さい。そう、「玄関入れば即キッチン」です。つまりタイのコンドミニアムは、入り口ドアを開けると即LDK（リビング&ダイニング&キッチン）となっているのが一般的で、玄関という発想そのものがありません。従って、下駄箱（最近の日本のマンションではシューズクロゼットと呼ぶようですが）は勿論、玄関収納等といったものを備えるコンドミニアムは極めて少数派となります。
キッチンセット（シンク、蛇口、電気クッキングコンロ、換気扇を含む）、バスルーム内装（シャワーセット、洗面家具を含む）、エアコンは分譲価格に含まれますので、購入の必要なものは、家電製品に集約されます。
賃貸用物件に仕立てる為に最低限必要な家電製品は、
● 冷蔵庫
● 洗濯機
● 電子レンジ
● テレビ2台（リビングと寝室に各々1台）
● スタンドライト
● ベッドサイドライト2台
といったところでしょうか？
以上の品々を購入するのに必要な経費は、購入するもののグレードにもよりますが、150,000バーツ程見ておけばいいでしょう。テレビはLG、サムソン等は避けましょう。日本人のテナントの中にはシロモノ家電は許せても、韓国製のテレビにはマイナス評価を下す人が多いからです。細かい人になるとシロモノも日本製品にこだわります。多少高くなりますが、高級コンドミニアムのお部屋ですから、やはり家電は日本製品を優先して選びたいものです。
上記の総計に、家電等の購入コスト150,000バーツを加えると、
総計　= 8,666,429バーツ

となりました。これが17階の1ベッドルーム・48平米を購入する合計の投資額です。

家電製品は日本製品を選びたいものです